ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 июля 2009 г. Дело № А53-26617/2008

[Суд пришел к правильному выводу о том, что заявленное требование конкурсного управляющего не
 относится к предмету спора и не может быть принято и рассмотрено в рамках дела № А53-26617/2008]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества «Зерноградгидроагрегат», в отсутствие истца - негосударственного образовательного частного учреждения высшего профессионального образования «Московский институт экономических преобразований», извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Зерноградгидроагрегат» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 по делу № А53-26617/2008, установил следующее.

НОЧУ ВПО «Московский институт экономических преобразований» (далее - институт)  обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Зерноградгидроагрегат» (далее - общество) о прекращении ипотеки на недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения № 1 - 9, расположенные на третьем этаже, встроенные нежилые помещения  № 1 - 45 и лестничную клетку, расположенные на четвертом этаже общей площадью 1 068 кв. м, кадастровый (или условный) номер 61-61-16/005/2007-184 (литера В), находящиеся по адресу: г. Зерноград, ул. им. Ленина, 16 (далее - нежилые помещения).

Решением от 30.03.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.05.2009, иск удовлетворен, ипотека прекращена. Судебные акты мотивированы тем, что основания для обеспечения обязательства залогом отсутствуют в связи с прекращением обязательства надлежащим исполнением.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционного суда, отказать в иске. По мнению заявителя, суды не учли, что институт уплатил обществу 8 200 тыс. рублей до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2007 во исполнение договора от 02.03.2007 № 11-06/30, не исследованного судами, в связи с чем вывод судов об исполнении институтом обязательства по договору от 25.10.2007 не соответствует материалам дела. Суды необоснованно применили статьи 397, 475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку покупатель при заключении договора обладал информацией о недостатках имущества и при самостоятельном ремонте мог требовать от продавца только возмещения указанных расходов. В договоре от 25.10.2007 стороны исключили возможность изменения условия о цене, поэтому между сторонами произведен зачет однородных требований, а не уменьшение цены. На дату заключения дополнительного соглашения от 04.05.2008 № 1 в отношении общества введена процедура наблюдения, в связи с чем зачет между сторонами не возможен, а требование института о возмещении расходов по  ремонту кровли должны быть заявлены в деле о банкротстве. Институт не доказал прекращения обязательства надлежащим исполнением. Суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство конкурсного управляющего общества о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и заявление о признании договора недействительным в рамках дела № А53-26617/2008, чем нарушил статью 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, общество (продавец) и НОУ «Институт экономических преобразований и управления рынком» (правопредшественник института, покупатель) заключили  договор от 25.10.2007, по условиям которого покупатель приобрел нежилые помещения, расположенные на третьем и четвертом этажах, общей площадью 1 068 кв. м (литера В) по адресу: Ростовская область, г. Зерноград, ул. им. Ленина, 16. Пунктом 5 договора предусмотрено, что продавец продал покупателю нежилые помещения за 10 310 тыс. рублей с учетом НДС. По условиям пунктов 5 и 7 договора расчет между сторонами на сумму 8 200 тыс. рублей произведен до подписания договора, а оставшиеся 2 110 тыс. рублей покупатель уплачивает в рассрочку: 600 тыс. рублей - до 29.10.2007, 1 510 тыс. рублей - до 25.12.2007. Стороны установили, что имеющиеся неисправности покрытия крыши в отчуждаемом имуществе продавец обязан устранить до 25.12.2007. Имущество передано институту.

Право собственности института на нежилые помещения зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 28.12.2007. Согласно свидетельству право собственности обременено  ипотекой.

Общество с 02.03.2007 по 19.12.2007 перечислило институту 9 800 тыс. рублей. Согласно подписанному сторонами акту сверки расчетов по состоянию на 01.04.2008 сальдо в пользу общества составило 510 тыс. рублей.

Институт и общество заключили дополнительное соглашение от 04.05.2008 № 1 к договору от 25.10.2007, в силу которого покупатель имеет право самостоятельно произвести текущий ремонт мягкой кровли в случае невыполнения продавцом своих обязательств и требовать от продавца зачета уплаченной им подрядчику стоимости ремонта в счет уменьшения своей задолженности по уплате продажной цены. Сумма, превышающая размер задолженности покупателя по договору на дату подписания дополнительного соглашения, относится на счет покупателя и не может быть предъявлена к оплате продавцу. Зачет стоимости ремонта мягкой кровли в счет уменьшения задолженности по уплате продажной цены производится на основании двустороннего акта с одновременным предоставлением договора подряда, акта выполненных работ и платежных поручений на их оплату.

Институт, ссылаясь на то, что основания для ограничения его права собственности на нежилые помещения отсутствуют в связи с полной оплатой, обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Суды установили, что во исполнение обязанности по уплате выкупной цены за приобретенные нежилые помещения институт перечислил обществу 9 800 тыс. рублей и произвел ремонт мягкой кровли стоимостью 590 148 рублей, что подтверждается договорами подряда от 04.05.2008 и 27.06.2008, актами выполненных работ от 27.06.2008 № 1, от 07.07.2008 № 2, платежными поручениями от 23.05.2008 № 575, от 01.07.2008 № 738. Установив прекращение обеспечительного залогом обязательства надлежащим исполнением, суд первой инстанции правомерно  удовлетворил иск.

Суды оценили и обоснованно отклонили довод общества о том, что 8 200 тыс. рублей институт уплатил по договору от 02.03.2007 № 11-06/30, а не в рамках договора от 25.10.2007. Платежные поручения на 8 200 тыс. рублей перечислены в договоре  от 25.10.2007 как оплата, произведенная институтом за приобретенные нежилых помещений. Общество не представило доказательств того, что институт перечислил 8 200 тыс. рублей в счет исполнения им иного обязательства.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно абзацам 1 и 2 пункта 1 статьи 475 Кодекса, если недостатки товара ненадлежащего качества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Суды, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  имеющиеся в деле доказательства, пришли к правильному выводу о том, что указание в договоре от 25.10.2007 о недостатках мягкой кровли, которые общество обязалось устранить, не является основанием для отказа институту в возможности воспользоваться правом на уменьшение стоимости имущества при невыполнении обществом принятых обязательств. По существу стороны предусмотрели способ уменьшения цены в случае неисполнения продавцом обязанности по приведению продаваемого имущества в надлежащее состояние. Это обстоятельство подтверждается подписанием дополнительного соглашения от 04.05.2008 № 1. Общество в нарушение условий договора не привело крышу в надлежащее состояние, покупатель за свой счет устранил ее недостатки на сумму 590 148 рублей, что оценено судами исходя из статей 475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и дополнительного соглашения к договору как уменьшение договорной цены на сумму 510 тыс. рублей. Обязанность  общества отремонтировать крышу не является  встречным однородным требованием относительно обязанности института уплатить стоимость нежилых помещений. Доводы общества о том, что фактически в период банкротства стороны произвели зачет однородных взаимных требований, институт не доказал прекращения обязательства надлежащим исполнением, опровергаются материалами дела и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2009 по делу № А53-4795/2009 исковое заявление конкурсного управляющего общества о признании недействительными договора от 25.10.2007 и дополнительного соглашения от 04.05.2008 № 1, применении последствий недействительности сделки оставлено без движения. Суд пришел к правильному выводу о том, что заявленное требование конкурсного управляющего не относится к предмету спора и не может быть принято и рассмотрено в рамках дела № А53-26617/2008.

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 по делу № А53-26617/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.