ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 августа 2009 г. Дело № А32-26265/2008-6/491

[Суд обоснованно отказал в признании договора аренды действующим после истечения
его срока, поскольку арендодатель возражал против продолжения арендных отношений]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии в судебном заседании от ответчика - администрации Славянского городского поселения Славянского района, в отсутствие истца  общества с ограниченной ответственностью «Горводоканал», извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Горводоканал» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2009 по делу № А32-26265/2008-6/491, установил следующее.

ООО «Горводоканал» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Славянского городского поселения Славянского района (далее - администрация) о признании договора аренды муниципального имущества от 01.10.2007 № 4/1/10-01-08 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Решением от 25.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.04.2009, в иске отказано. Суды признали, что срок договора аренды истек, арендодатель не изъявил желания на продолжение договорных отношений, в связи с чем договор прекратил свое действие, а требования общества не имеют правового основания. Для нужд водоснабжения и водоотведения администрацией организовано муниципальное предприятие. Суд также указал, что продолжение использования арендатором муниципального имущества вопреки воле арендодателя не является правовым основанием, чтобы считать договорные отношения продленными.  

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и признать договор аренды от 01.10.2007 действующим. Заявитель жалобы утверждает, что договор аренды заключался для реализации муниципальной целевой программы, что предполагало определение срока действия договора не менее чем до 2010 года. Заключению долгосрочного договора воспрепятствовало отсутствие у администрации правоустанавливающих документов на передаваемое в аренду имущество. Однако арендодатель заверил, что договорные отношения будут продлеваться, вследствие чего общество заключило долгосрочные договоры со своими контрагентами, но лишено возможности выполнять обязанности по этим договорам. Суды должны были учесть, что у администрации перед обществом имеются определенные обязанности как у его учредителя. Не учтено, что договорные отношения фактически продолжаются; в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество имеет преимущественное право на продолжение аренды; арендатором созданы неотделимые улучшения арендуемого имущества.

В судебном заседании представитель администрации просил оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.10.2007 о передаче арендатору во временное пользование до 31.08.2008 имущественного комплекса, указанного в приложениях № 1, 2 к договору. В соответствии с пунктами 3.2.10, 3.2.11 договора арендатор письменно уведомляет арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за месяц до истечения срока настоящего договора. Умолчание арендодателя является согласием с предложением на заключение договора на новый срок.

Письмом от 27.06.2008 № 01-27/1073 арендодатель уведомил общество о прекращении договора аренды после 31.08.2008, отказе в рассмотрении вопроса о заключении договора аренды на новый срок и необходимости к 01.09.2008 подготовить арендуемое имущество к передаче собственнику (л. д. 77).

В ответ на уведомление о прекращении договора общество в письме от 25.07.2008 предложило продлить отношения, предусмотренные договором от 01.10.2007, на прежних условиях (л. д. 37, 38).

Оценив названные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок, что дает сторонам право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (при аренде недвижимого имущества). Согласно статье 621 Кодекса арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить о своем желании заключить договор на новый срок, однако арендодатель вправе отказать в этом арендатору. В этом случае в течение года арендодатель не должен заключать договор аренды с другим лицом, а при заключении такого договора арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Продолжение пользования арендованным имуществом означает возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок, но лишь при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Из приведенных норм следует, что истечение срока договора аренды является основанием для прекращения его действия. Правовое значение для определения воли сторон имеет при этом прямой отказ арендодателя от продолжения арендных отношений, либо отсутствие с его стороны возражений относительно продолжения использования арендатором арендованного имущества.

В данном случае имел место письменно выраженный отказ арендодателя от продолжения договора с оговоркой, что предложения о продлении договора не подлежат рассмотрению. Такой отказ исключал последствия в виде возобновления отношений на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем иск о признании договора от 01.10.2007 действующим не подлежал удовлетворению. С учетом категоричности отказа арендодателя от продолжения договора, не позволяющей иным образом толковать его волю, направление арендатором предложения продолжить арендные отношения после отказа арендодателя и отсутствие повторного отрицательного ответа со стороны арендодателя правового значения не имеет.

Невыполнение арендатором после прекращения договора обязанности по передаче арендованного имущества собственнику (вопреки его требованию) не может расцениваться как фактическое продолжение арендных отношений, хотя и не освобождает арендатора от необходимости возместить собственнику убытки за весь период фактического пользования.

Предусмотренные законом последствия отказа в заключении договора на новый срок в виде перевода на арендатора прав по договору, заключенному с другим лицом, не являются предметом рассматриваемого спора.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив фактические обстоятельства дела, правильно применили нормы права, регулирующие данные отношения, в связи с чем основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2009 по делу № А32-26265/2008-6/491 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.