• по
Более 55000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

         
от 24 мая 2010 г. Дело № А32-6902/2009

[Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации положения договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08, апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии права одностороннего расторжения договора у арендодателя (пункт 6.1 договора) и отсутствии такого права у арендатора. Ссылка заявителя жалобы на то, что такое право предусмотрено пунктом 2.2.8 договора, несостоятельна, поскольку ни право на односторонний отказ от договора, ни конкретные обстоятельства, при которых такой отказ возможен, данный пункт не содержит]
(Извлечение)   



Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии от истца - предпринимателя Сухачевой Елены Геннадьевны, ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Фирма “Санги Стиль”», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма “Санги Стиль”» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 по делу № А32-6902/2009, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Сухачева Елена Геннадьевна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Фирма “Санги Стиль”» (далее - общество) о расторжении договора аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08; и взыскании 592 785 рублей задолженности по арендной плате, 114 тыс. рублей обеспечительного депозита, 140 168 рублей стоимости ремонтно-восстановительных работ (уточненные требования).

Определением суда первой инстанции от 28.05.2009 к производству принято встречное исковое заявление общества к предпринимателю о взыскании 262 504 рублей 47 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2009 предпринимателю в удовлетворении иска отказано, встречный иск общества удовлетворен. С предпринимателя в пользу общества взыскана стоимость улучшений арендованного имущества в размере 262 504 рублей 47 копеек. Суд пришел к выводу о том, что пунктом 2.2.8 договора аренды стороны согласовали право арендатора в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество выполнило условия названного пункта, направив уведомление от 01.12.2008, в связи с чем договор аренды считается расторгнутым с 15.01.2009. В удовлетворении требований о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ отказано ввиду недоказанности факта ухудшения технического состояния спорного имущества в результате действия общества. Во взыскании 114 тыс. рублей, направленных на депонирование арендной платы, отказано, поскольку указанная сумма является гарантийным платежом. Встречные требования общества удовлетворены, так как дополнительным соглашением от 30.10.2007 № 2 предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения арендуемого имущества и обязанность арендодателя зачесть данные расходы в счет арендной платы. Объем и стоимость работ подтверждены договором подряда, справками, правомерность затраченных ответчиком сумм в размере 436 245 рублей 76 копеек подтверждена дополнительным соглашением от 21.11.2008 № 8. С учетом отсутствия оплаты арендных платежей за декабрь 2008 года и за период с 01.01.2009 по 15.01.2009 задолженность предпринимателя перед обществом определена в сумме 262 504 рублей 47 копеек.

Постановлением апелляционного суда от 19.02.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2009 отменено в части отказа в иске, удовлетворения встречного иска и распределения расходов по государственной пошлине. В указанной части принят по делу новый судебный акт. Исковые требования о расторжении договора аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08, заключенного предпринимателем и обществом, оставлены без рассмотрения. С общества в пользу предпринимателя взыскано 147 420 рублей 50 копеек долга по арендной плате. В остальной части иска предпринимателю отказано. В удовлетворении встречного иска обществу отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 1136 рублей 07 копеек государственной пошлины за обращение с иском. С общества в пользу предпринимателя взыскано 3605 рублей 60 копеек судебных расходов. В остальной части решение оставлено без изменения.

Суда апелляционной инстанции посчитал вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора с 15.01.2009 неверным. Апелляционный суд указал, что условиями договора арендатору право одностороннего расторжения договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 не предоставлено, следовательно, при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора подлежат применению нормы статьи 620, пунктов 1, 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (досрочное расторжение договора по инициативе арендатора возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке). Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Доказательства оплаты долга в указанном размере суду не представлены. В части оставления требования о расторжении договора аренды постановление мотивировано отсутствием доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество просит отменить состоявшиеся судебные акты отменить в части взыскания с общества в пользу предпринимателя долга по арендной плате и в части отказа в удовлетворении встречного иска. В этой части просит отправить дело на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что арбитражный суд апелляционной инстанции не установил действительную общую волю сторон договора аренды, не дал должной оценки уведомлению общества от 01.12.2008 и документам, составленным 23.01.2009 (не исследовал в полном объеме полномочия Волкова Н.В. - сотрудника и представителя общества), а также договору аренды, заключенному обществом и предпринимателем Залеской И.В. Заявитель жалобы указывает на допущенные судом арифметические ошибки.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт как соответствующий действующему законодательству.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предпринимателю принадлежит на праве собственности нежилое помещение № II (литера А) общей площадью 106,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Центральный округ, ул. Дзержинского, 207, номер на плане 1 - 8.

Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения № 1 - 8, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Новороссийск, ул. Дзержинского, 207, общей площадью 115 кв. м, из которых площадь торгового зала 96,9 кв. м, для использования в качестве магазина розничной торговли.

Срок действия договора предусмотрен пунктом 5.1 - с 01.09.2007 по 31.07.2008, то есть менее одного года, ввиду чего государственная регистрация договора не требуется.

Помещения переданы арендатору по акту от 01.12.2007.

Ежемесячная арендная плата установлена в размере 103 500 рублей, в состав которой входит плата за пользование земельным участком. Оплата за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и канализация) осуществляется арендатором и не включена в состав арендной платы. Арендная плата вносится до 20-го числа расчетного месяца. Обязанность по уплате арендных платежей возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи имущества.

Согласно пункту 2.3.10 договора от 01.09.2007 арендодатель обязуется зачесть в счет арендной платы либо при прекращении действия договора компенсировать расходы арендатора на произведенные неотделимые улучшения. Неотделимые улучшения будут производиться по дополнительному соглашению между сторонами.

11 сентября и 30 октября 2007 года сторонами подписаны дополнительные соглашения № 1 и 2 к договору аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07.

Соглашением от 30.10.2007 № 2 предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем и обязанность арендодателя осуществить зачет расходов арендатора на производство неотделимых улучшений в счет арендной платы.

В соответствии с пунктами 1.4, 1.5 дополнительного соглашения № 2 стороны согласовали зачет в счет арендной платы - 5 734 рубля 50 копеек расходов на устранение неисправностей в системах водопровода и канализации, а также 58 500 рублей расходов на подрядные работы по монтажу витражей в арендуемых помещениях.

По акту приема-передачи от 31.07.2008 помещения возвращены арендатору в удовлетворительном состоянии.

После окончания срока действия договора аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07 сторонами заключен договор аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения № 1 - 8 общей площадью 106,3 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Новороссийск, ул. Дзержинского, 207.

Согласно пункту 7.1 договора аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08 срок его действия установлен на 11 месяцев с момента подписания до 30.06.2009. Ежемесячная арендная плата установлена в размере 114 тыс. рублей. Первый платеж арендатор вносит в день подписания акта приема-передачи объекта. В дальнейшем ежемесячная арендная плата уплачивается арендатором не позднее 5-го числа каждого месяца. В размер арендной платы не входит оплата за отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, услуги связи и вывоз бытовых отходов.

Пунктами 5.1 - 5.4 предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 календарных дней с момента подписания договора внести на расчетный счет арендодателя сумму, равную арендной плате за один месяц. Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без процентов, как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по договору. При соблюдении арендатором условия договора обеспечительный депозит возвращается арендатору либо засчитывается в последний одиннадцатый месяц срока аренды.

По условиям договора арендатор не имеет права производить реконструкцию и перепланировку объекта, переоборудование сантехники, электрооборудования, систем связи и отопления, установку какого-либо дополнительного оборудования и устройств, размещения наружной рекламы и т. п. без письменного разрешения арендодателя. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи (приложение № 3 к договору аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08).

21 ноября 2008 года сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к договору 01.08.2008 № 677-а/23-08. По условиям дополнительного соглашения арендодатель признает правомерность затраченных ранее арендатором 436 245 рублей 76 копеек по договору подряда от 14.09.2007 б/н, заключенного обществом и ООО «Сот». Способы и сроки возмещения указанных денежных средств должны определяться последующими дополнительными соглашениями. Кроме того, установлен порядок частичного (в сумме 99 180 рублей) зачета сумм перечисленных ранее арендатором на счет ОАО «Кубаньэнерго» (129 800 рублей) и возврата 30 620 рублей арендатору, а также последствия несоблюдения данного порядка.

Факт возврата ответчику 30 620 рублей подтверждается отзывами и расчетами сторон.

Суд апелляционной инстанции также установил, что условиями договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении и сдать объект и оборудование арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа (пункт 2.2.8).

По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении по пункту 6.1 арендатор обязан передать арендодателю все неотделимые улучшения и осуществить все платежи (пункт 2.2.9).

Пунктом 6.1 договора арендодателю предоставлено право в случае, если арендатор ухудшает состояние объекта, нарушает условия договора, не вносит арендную плату и другие платежи, в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать выселения арендатора из арендуемых помещений, уведомив его об этом письменно не менее чем за 10 дней.

Представленными в дело документами подтверждается уплата ответчиком арендных платежей на общую сумму 1 057 290 рублей. Кроме того, дополнительными соглашениями к договорам аренды истец признал правомерность понесенных ответчиком затрат, подлежащих зачету в счет арендной платы на общую сумму 649 289 рублей 50 копеек.

Задолженность ответчика по арендной плате за период действия двух договоров аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07 и от 01.08.2008 № 677-а/23-08 (с 01.09.2007 по 01.05.2009) с учетом установленного договорами размера арендной платы составила 147 420 рублей 50 копеек.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации положения договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08, апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии права одностороннего расторжения договора у арендодателя (пункт 6.1 договора) и отсутствии такого права у арендатора. Ссылка заявителя жалобы на то, что такое право предусмотрено пунктом 2.2.8 договора, несостоятельна, поскольку ни право на односторонний отказ от договора, ни конкретные обстоятельства, при которых такой отказ возможен, данный пункт не содержит. Довод заявителя жалобы о неверном толковании апелляционным судом условий договора судом кассационной инстанции не принимается.

Довод заявителя жалобы о том, что суд не дал должной оценки документам, составленным 23.01.2009 (не исследовал в полном объеме полномочия Волкова Н.В. - сотрудника и представителя общества), а также действиям предпринимателя, подписавшего указанный акт без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие до момента подписания соглашения сторон о его расторжении, отклоняется в связи с необоснованностью.

Из видно материалов дела и установлено судом, 23. 01.2009 общество направило своего сотрудника на место нахождения арендуемого имущества. Однако Волков Н.В. не имел доверенности и не подтвердил свои полномочия на передачу имущества. Данное обстоятельство подтверждено актом, в котором указано, что помещение не передается в связи с отсутствием у Волкова Н.В. документов, подтверждающих соответствующие полномочия (т. 3, л. д. 31). В отзыве на апелляционную жалобу общество подтвердило, что Волков Н.В. не был уполномочен на совершение каких-либо действий 23.01.2009, в связи с чем просило не принимать во внимание акт от 23.01.2009 (т. 3, л. д. 24). При рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций общество не ссылалось на названный документ как на доказательство, подтверждающее прием и передачу имущества, и на прекращение арендных отношений с 23.01.2009.

Кассационная инстанция не принимает довод жалобы о содержащихся в обжалуемом постановлении арифметических ошибках. Из мотивировочной части постановления следует, что при установлении задолженности общества размер арендной платы рассчитывался судом за период действия двух договоров аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07 и от 01.08.2008 № 677-а/23-08 (с 01.09.2007 по 01.05.2009). Однако суд ошибочно указал в судебном акте только арендную плату в сумме 1 026 тыс. рублей по договору № 677-а/23-08 и не указал арендную плату в сумме 828 тыс. рублей по договору № 373-а/23-07 (лист 10, абзац 7 постановления). Между тем эта ошибка не привела к принятию неправильного решения. В силу статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае допущения судом описок, опечаток, арифметической ошибки лицо, участвующее в деле, вправе обратиться с заявлением об их устранении.

Иные доводы кассационной жалобы общества направлены на переоценку доказательств, исследованных судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статьи 287 Кодекса подлежат отклонению.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для отмены или изменения судебного акта по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа


ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 по делу № А32-6902/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.



текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А32-6902/2009
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 24 мая 2010

Поиск в тексте