ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

         
от 2 июля 2010 г. Дело № А53-7452/2008

[Суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что спорные объекты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем регистрация права собственности кооператива на данные помещения нарушает право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. Жильцы многоквартирного дома выплатили паевые взносы, все квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности жильцам дома]
(Извлечение)  

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии в судебном заседании от истца  товарищества собственников жилья «Сельмаш 48/3»  Садчиковой Е.В., в отсутствие ответчика  жилищно-строительного кооператива «Комбайностроитель», третьих лиц: муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества г. Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива «Комбайностроитель» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2010 по делу № А53-7452/2008, установил следующее.

ТСЖ «Сельмаш 48/3» (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ЖСК «Комбайностроитель» (далее - кооператив) о признании недействительным права собственности на жилой дом № 48/3 по ул. Ленина в г. Ростове-на-Дону, зарегистрированного удостоверением от 06.11.1991 № 674/8 Ростовского городского бюро технической инвентаризации; права собственности на нежилое помещение, комнаты № 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д - 3, 4, общей площадью  88,5 кв. м, расположенное в подвале 5-этажного здания по адресу: г. Ростов-на-Дону,  ул. Ленина, 48/3 (литера А), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.06.2006, условный номер  61-61-01/366/2005-059, запись регистрации № 61-61-01/2006-64, с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4, л. д. 4).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества  г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции изменено наименование Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Росреестр).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2008 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что правовая регистрация спорного жилого дома за кооперативом и выдача регистрационного удостоверения бюро технической инвентаризации от 06.11.1991 № 674/8 отвечают положениям действовавшего в момент его выдачи законодательства.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 12.12.2008 решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал на необходимость установить собственника помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, с учетом доводов истца о полной выплате жильцами дома паевых взносов (пункт 2 статьи 51 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истцу предложено уточнить исковые требования.

При новом рассмотрении товарищество уточнило исковые требования.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 31.03.2010, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что все жильцы многоквартирного дома выплатили паевые взносы, все квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности жильцам дома; спорные объекты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем регистрация права собственности кооператива на данные помещения нарушает право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование своих требований заявитель указывает, что подвальное помещение не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не содержит инженерных коммуникаций. Спорные помещения построены на средства кооператива и отремонтированы на средства жильцов соседнего дома. Право собственности на  помещения, площадью 88,5 кв. м у кооператива возникло на основании решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.04.2006, имеющего преюдициальное значение. По мнению заявителя, к спорным правоотношениям необходимо применить трехлетний срок исковой давности по недействительным сделкам. Суды не исследовали достоверность представленных товариществу полномочий. Признание права собственности на жилой дом в целом нарушает права собственников, не вышедших из состава кооператива.

В отзыве на кассационную жалобу товарищество просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя товарищества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 60-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина 48/3, введен в эксплуатацию в 1964 году, что подтверждено техническим паспортом дома, составленным органом технической инвентаризации г. Ростов-на-Дону по состоянию на 14.10.1986. Управление жилым домом осуществлялось кооперативом, членами которого на момент его создания являлись собственники жилых и нежилых помещений в домах по ул. Ленина, 48/3 и 48/2.

6 ноября 1991 года кооперативу на основании решения Ростовского горисполкома от 02.10.1991 № 944 выдано регистрационное удостоверение № 674/8 о праве собственности на спорный жилой дом, о чем бюро технической инвентаризации  г. Ростова-на-Дону (правопредшественник муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества  г. Ростова-на-Дону) в реестровую книгу внесена запись № 303-1. Регистрационные удостоверения от 6.11.1991 выдавались также собственникам квартир в жилом доме.

Согласно техническому паспорту, по состоянию на 25.01.2007 спорный многоквартирный жилой дом представляет собой пятиэтажный дом (литера А) общей площадью 2 937,8 кв. м, в том числе квартир 2 621,9 кв. м, и встроенных подвальных помещений, которые определены как помещения № 1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 2д-3 и 4 площадью 88,5 кв. м.

На основании решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону  от 12.04.2006 на подвальные помещения площадью 88,5 кв. м зарегистрировано право собственности за кооперативом в Едином государственном реестре прав. В отношении указанных помещений в Единый государственный реестр прав внесены записи о регистрации права аренды ООО «Профессионал» и ООО «Громада».

Товарищество, полагая, что право собственности кооператива на общее имущество прекращено вследствие выплаты его членами паевых взносов; государственная регистрация права кооператива на подвальные помещения дома, относящиеся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, произведена кооперативом при отсутствии согласия собственников, обратилось в арбитражный суд с иском о признании такого права прекращенным.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с приведенными нормами право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

На основании решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону  от 12.04.2006 по заявлению кооператива к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области о незаконном отказе в государственной регистрации права собственности 16 июня 2006 года произведена государственная регистрация права собственности кооператива на спорные нежилые помещения: комнаты № 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2г, 2д - 3, 4 - общей площадью 88,5 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 48/3  (литера А), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 61 АГ № 726415 (т. 1, л. д. 145, 148).

30 марта 2005 года 45 жильцов многоквартирного дома подали коллективное заявление о выходе из состава кооператива (т. 1, л. д. 73).

2 декабря 2006 года на общем собрании собственников квартир многоквартирного дома по ул. Ленина, 48/3 принято решение о создании товарищества, за которое проголосовало 38 человек, о чем свидетельствует протокол от 02.12.2006 № 1  (т. 1, л. д. 43).

12 февраля 2007 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации товарищества (т. 1, л. д. 8).

В силу части 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с уставом и положениями раздела VI Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 7, 8 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Решением внеочередного собрания от 07.09.2008 собственники помещений подтвердили избранный способ управления жилым домом.

Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения спора в суде собственники 55 квартир в 60-квартирном жилом доме заключены с товариществом договоры об управлении общим имуществом дома по ул. Ленина, 48/3 в  г. Ростове-на-Дону (т. 3, л. д. 84).

Суды исследовали достоверность представленных товариществу полномочий, установили, что товарищество является законным представителем собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в многоэтажном жилом доме по ул. Ленина, 48/3 в  г. Ростове-на-Дону, обладает полномочиями на заявление требований, связанных с установлением правообладателя общего имущества в интересах собственников помещений (жильцов) в жилом доме.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При рассмотрении спора суды на основании заключения эксперта от 25.11.2009  № 5106/10-3 установили, что во всех спорных помещениях, за исключением помещения № 4, расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома. Помещение № 4 является подсобным помещением, следовательно, относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что спорные объекты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем регистрация права собственности кооператива на данные помещения нарушает право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. Жильцы многоквартирного дома выплатили паевые взносы, все квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности жильцам дома. С момента перехода права собственности на квартиры к жильцам дома соответствующее право кооператива, как на квартиры, так и на общее имущество жилого дома считается прекращенным в силу закона. Впоследствии правовой режим общего имущества регулируется статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Наличие той или иной управляющей организации не изменяет правового положения данного имущества как общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.

Заявитель жалобы о пропуске срока исковой давности в судах первой и апелляционной инстанций не указывал. Другие доводы, изложенные в жалобе, были предметом исследования судов и им дана надлежащая оценка.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование  и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной  инстанций.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2010 по делу № А53-7452/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.