ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

         
от 6 июля 2010 г. Дело № А32-12498/2009

[Делая вывод о том, что истец является владеющим собственником земельного участка площадью 1005,78 га, суды первой и апелляционной инстанций не установили, определялись ли границы земельного участка, переданного в фонд перераспределения земель, при передаче в собственность акционерного общества «Заря», в аренду и иное пользование]
(Извлечение)  

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества «Заря», от ответчиков: администрации Краснодарского края, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, в отсутствие третьих лиц:  Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по делу №  А32-12498/2009, установил следующее.

ЗАО «Заря» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском  к администрации Краснодарского края (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) об устранении нарушений прав  собственника  в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации; об обязании управления аннулировать регистрацию права на земельный участок площадью 278,68 га с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005 (далее - земельный участок  с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005), расположенный в Тихорецком районе, в Еремизино-Борисовском сельском поселении (секция 33, контуры 15 - 21, секция 37, контуры 15 - 17, 19 - 22, 24, 25, 27, 34, 35, 51); об обязании Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю  (далее - Роснедвижимость) снять его с кадастрового учета (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 3, л. д. 56, 58).

Определениями от 18.05.2009, 22.06.2009 третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены   Роснедвижимость, управление, департамент (т. 1, л. д. 1, 117). Управление и департамент определением от 13.08.2009 привлечены ответчиками (т. 3, л. д. 56).

Требования обоснованы тем, что колхоз «Заря Коммунизма» на основании постановления главы администрации  Тихорецкого района от 30.03.1992 № 199  реорганизован в АОЗТ «Заря». Постановлением главы администрации Тихорецкого   района   от   26.09.1994 № 631 «О продаже земель фонда перераспределения акционерному обществу "Заря"» (далее - постановление от 26.09.1994 № 631) и договором купли-продажи от  27.09.1994 № 36-А (далее - договор от 27.09.1994) в собственность обществу передан земельный участок площадью 1005,78 га. Между тем администрация зарегистрировала право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005, который входит в состав земель, приобретенных по договору от 27.09.1994. Данное обстоятельство не позволяет истцу зарегистрировать право собственности на земельный участок площадью 1005,78 га и провести его межевание.

Решением от 31.08.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.03.2010,  устранены  нарушения права собственности общества на земельный участок площадью 1005,78 га (секция 33 контуры  15 - 21, секция 37 контуры  15 - 17, 19 - 22, 24, 25, 27, 34, 35, 51);  возложены обязанности на управление аннулировать регистрацию права на земельный участок с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005 и  на Роснедвижимость снять его с  кадастрового   учета.

Судебные акты мотивированы тем, что общество является собственником земельного участка площадью 1005,78 га в соответствии с  постановлением главы  от 26.09.1994 № 631 и договором  от 27.09.1994. Суды пришли к выводу, что регистрация права собственности администрации  на земельный участок с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005 создает обществу препятствия в регистрации его  права собственности на земельный участок площадью 1005,78 га, поэтому в силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации  удовлетворили заявленные требования (т. 3, л. д. 79, 188).

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 31.08.2009 и постановление апелляционной инстанции  от 30.03.2010, в иске отказать. Заявитель полагает,  что  право  собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005 возникло в соответствии с Указом  Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323  «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (далее - Указ от 27.12.1991 № 323) и  распоряжением  главы администрации Краснодарского края от 01.04.2004 № 375р  «Об утверждении местоположения и площади земельных участков  фонда  перераспределения  земель  Краснодарского  края» (далее - распоряжение от 01.04.2004 № 375р).  Право собственности Краснодарского края  на земельный участок  с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005 и распоряжение  от 01.04.2004 № 375р общество не оспорило, доказательства  наложения границ земельных участков не предоставило (т. 4, л. д. 3).

В отзыве на жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, поскольку установленные обстоятельства подтверждаются материалами дела и соответствуют судебной практике (т. 4, л. д. 28).

В судебном заседании представители администрации и департамента  просили судебные акты отменить, в иске отказать, поскольку общество не возражало при проведении межевания и оформлении права собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005.

Представители общества просили судебные акты оставить без изменения, указывая на их законность.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.  

Как видно из материалов дела, согласно учредительному договору от 09.01.1992 на базе колхоза «Заря Коммунизма»  создано АОЗТ «Заря» (т. 2, л. д. 1).

В соответствии с постановлением главы администрации    Тихорецкого    района  от 13.07.1992 № 447 в коллективно-долевую собственность членов образованного на базе колхоза «Заря Коммунизма» акционерного общества «Заря» бесплатно переданы 7789 га сельскохозяйственных угодий, оставшиеся 2055 га  включены в фонд перераспределения, 1880 га пашни предоставлены в аренду юридическому лицу  на 10 лет с правом   выкупа. Комитету по земельной реформе и земельным ресурсам района поручено установить в натуре границы земель, переданных в коллективно-долевую собственность членов акционерного общества «Заря», и изготовить Государственный акт на право собственности на землю  (т. 1, л. д. 108). Акционерному обществу «Заря» выдано свидетельство о праве собственности на землю от 11.05.1993 № 224,   согласно которому 8444 га, в том числе  7789 га сельскохозяйственных угодий, предоставлены в собственность,  78 га - в постоянное (бессрочное) пользование (т. 3, л. д. 19).

Договором от 02.04.1993 № 54   акционерному обществу «Заря» предоставлены 208 га пашни в аренду на 10 лет по постановлению администрации от 30.03.1993 № 154 (т. 3, л. д. 16).

На основании постановления главы администрации Тихорецкого района  от 08.06.1993 № 322 «О передаче пашни из земель фонда перераспределения акционерному обществу "Заря"» юридическому лицу предоставлены в аренду на 1 год 246 га пашни из земель фонда перераспределения на территории Еремизино-Борисовского сельского поселения и заключен договор аренды от 15.06.1993 № 69 (т. 3, л. д. 15, 17).

Постановлением главы администрации Тихорецкого района от 20.09.1994 № 623 «Об изъятии земель акционерного общества "Заря" и передаче в аренду фонда перераспределения Тихорецкого района с правом выкупа» (далее - постановление  от 20.09.1994 № 623)  у акционерного общества «Заря» в фонд перераспределения изъяты 797,78  га с предоставление его названному юридическому лицу в  аренду с правом выкупа и   заключением договора  аренды от 21.09.1994 № 95 (т. 1, л. д. 13; т. 3, л. д. 14).

Согласно постановлению от 26.09.1994 № 631  администрация разрешила продажу акционерному обществу «Заря» 1005,78 га из фонда перераспределения. Названным  постановлением  комитету по земельным ресурсам и землеустройству предписано   внести изменения  в земельно-учетную документацию на территории Еремизино-Борисовского сельского поселения и выдать юридическому лицу  свидетельство о праве собственности (т. 1, л. д. 14).

Во исполнение  названного постановления  27.09.1994 Комитет по управлению муниципальным имуществом Тихорецкого района (продавец) и АОЗТ «Заря» (покупатель) заключили договор от 27.09.1994, по условиям которого покупатель приобретает  в собственность земельный участок  площадью 1005,78 га.  К договору стороны составили акт от 21.09.1994 № 563 об установлении нормативной цены  (пункт 11 договора). Платежным поручением от 06.12.1994 № 72  покупатель перечислил Комитету по управлению муниципальным имуществом  Тихорецкого района  9 993 890 неденоминированных рублей (т. 1, л. д. 8, 11, 12).

Постановлением главы администрации Тихорецкого района от 31.05.1995 № 330 «О выдаче свидетельства на право общей долевой собственности на землю акционерному обществу "Заря"» (далее - постановление от 31.05.1995 № 330)  предписано выдать юридическому лицу свидетельство на право  общей долевой собственности   на земельный участок площадью 9424 га, закрепить за ним земельный участок площадью 72 га, находящийся под водой, в бессрочное (постоянное)  пользование и  земельный участок площадью 696 га   в аренду. В этом же ненормативном акте дано распоряжение  утвердить  план внешних границ землепользования акционерного общества «Заря» площадью  11 457 га, из которых 676 га - земли населенных пунктов Еремизино-Борисовского округа, 560 га - земли посторонних землепользователей, 29 га - земли запаса (т. 1, л. д. 17).

На основании указанного акта выдано свидетельство на право общей долевой собственности от 28.07.1995 № 980885  на земельный участок площадью 9424 га (т. 1, л. д. 18).

Постановлением главы  муниципального  образования  Тихорецкий район  от 12.03.2008 № 339 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного на территории Еремизино-Борисовского  сельского поселения» (далее - постановление от 12.03.2008 № 339) утвержден проект границ земельного участка площадью 716,35 га пашни, расположенного на территории Еремизино-Борисовского  сельского поселения Тихорецкого района (секция 35 контуры 5, 7, 10, секция 37  контуры 30, 39, 46, секция 38 контуры 1, 6, 13, 20, 26), находящегося в собственности общества. В постановлении указано, что оно принято в соответствии с договором  от 27.09.1994, отводом земельного участка и актом установления и согласования границ земельного участка от 01.07.2007 (т. 1,  л. д. 22).

Общество обратилось в Тихорецкий отдел федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю (далее - отдел) для проведения государственного кадастрового учета земельного участка. Решениями от 10.07.2008 отдел приостановил осуществление кадастрового учета,  так как   установлена  разница в площадях земельных участков в договоре от 27.09.1994 (1005,78 га) и в  постановлении от 12.03.2008 № 339 (716,35 га). Поскольку эти противоречия не устранены, отдел отказал в осуществлении кадастрового учета (т. 1,  л. д. 24 - 45).

Согласно выписке  из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2008 № 14/084/2008-669  и свидетельства  о государственной регистрации права от 09.06.2004 собственником земельного участка  с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005 является Краснодарский край (т. 1,  л. д. 50; т. 2, л. д. 81).

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

Условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник (иной титульный владелец) претерпевает нарушения своего права. Такое требование может быть удовлетворено при доказанности следующих обстоятельств: наличие права собственности (иного вещного права) у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения.

В силу Указа от 27.12.1991 № 323 и постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» колхозы и совхозы  проводили реорганизацию  и приводили  организационно-правовую форму в соответствие требованиям Закона РСФСР от 25.12.1990 № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Трудовым  коллективам колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, передавались земельные доли для принятия  решения  о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности (пункты  8, 9 и 16 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»).

На основании названных правовых актов трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий принимали решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной земельным законодательством.

Пунктом 5 Указа от 27.12.1991 № 323 установлено, что участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, подлежали включению в фонды перераспределения земель для организации местными администрациями их продажи по  конкурсу и передачи в аренду с правом   последующего выкупа.

Согласно  постановлению Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493  «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», действующему в период заключения договора от 27.09.1994, в государственном акте, удостоверяющем право собственности на землю, отображается чертеж границ земель, передаваемых в собственность, владение, пользование.

Таким образом, признание конкретного земельного участка, не имеющего естественных границ, объектом гражданских прав невозможно без точного определения его границ в соответствии с Земельным кодексом РСФСР и указанным постановлением.

Делая вывод о том, что истец является владеющим собственником земельного участка площадью 1005,78 га, суды первой и апелляционной инстанций не установили,  определялись ли границы земельного участка, переданного в фонд перераспределения земель, при передаче в   собственность  акционерного общества «Заря», в аренду и иное пользование.

Из вводной части постановления   от 12.03.2008 № 339 следует, что оно принималось для согласования границ земельного участка по договору от 27.09.1994 и акту установления и согласования границ земельного участка  от 01.07.2007. Одной из причин отказа в межевании земельного участка в решениях отдела от 22.10.2008 указано на противоречия, возникшие между условиями договора   от 27.09.1994 и постановлением   от 12.03.2008 № 339. Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали данные обстоятельства и не установили основания для принятия постановления   от 12.03.2008 № 339. В связи с этим суду необходимо выяснить площади земельных участков, переданных в собственность (коллективную или собственность общества), в аренду и иное пользование, исследовать акт установления и согласования границ земельного участка от 01.07.2007.

Одним из обязательных условий удовлетворения требования общества об устранении препятствий в пользовании имуществом является наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения со стороны администрации Краснодарского края, которая не является органом, осуществляющим межевание земельного участка, государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности. С учетом этого суду при новом рассмотрении надлежит выяснить, какие действия следует  квалифицировать как препятствующие в пользовании земельным участком, а также выяснить порядок межевания земельного участка  с кадастровым номером 23:32:11 01 002:0005, основания, по которым отказано в осуществлении кадастрового учета земельного участка. Поскольку продавцом по договору от 27.09.1994 выступила администрация Тихорецкого района, суду надлежит рассмотреть вопрос о привлечении ее к участию в деле.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008  № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная регистрационная служба переименована в  Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с  передачей ей функций упраздняемых Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. С учетом изложенного суду следует рассмотреть ходатайство общества от 15.06.2010 о процессуальном правопреемстве   (т. 4, л. д. 36).

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях относительно жалобы. При рассмотрении дела суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку суд кассационной инстанции не вправе переоценивать выводы первой и апелляционной инстанций, дело подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2009  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010  по делу №  А32-12498/2009 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.   

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.