ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 июня 2011 г. Дело № А53-14021/2010

[Суд кассационной инстанции считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что при
исчислении размера арендной платы в 2008 году не должен применяться индекс инфляции 2007 года]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и  Спириденко Т.А., в отсутствие представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - индивидуального предпринимателя Гагарина Максима Евгеньевича  (ИНН 616841910165, ОГРИП 304616835600167), третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и индивидуального предпринимателя Гагарина Максима Евгеньевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2010 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2011  (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А53-14021/2010, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее -департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гагарину Максиму Евгеньевичу  (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 1 258 983 рублей 13 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 30.06.2010, 128 227 рублей  51 копейки неустойки за период с 21.09.2008 по 30.06.2010.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2010 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взысканы основной долг по договору аренды в сумме 1 257 398 рублей 12 копеек за период с 01.07.2008 по 30.06.2010,  128 164 рубля 23 копейки неустойки за период с 21.09.2008 по 30.06.2010. Суд, установив ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, указал на правомерное применение истцом при производстве расчета арендной платы методик и ставок, установленных нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а также индексов инфляции. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент инфляции представляет собой исполнение условия договора о порядке ее расчета. Просрочка внесения арендных платежей является основанием для взыскания неустойки. Судом первой инстанции не приняты доводы ответчика о неиспользовании им части земельного участка по причине наложения границ смежных землепользований в связи с отсутствием доказательств обращения арендатора в орган кадастрового учета с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0000000:1157, 61:44:0072426:2 и 61:44:0072426:3 в связи с уточнением местоположения его границ и площади, либо вступившего в законную силу решения суда об исправлении кадастровой ошибки.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2011 решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2010 изменено. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2008  по 30.06.2010 в размере 1 073 048 рублей 25 копеек, а также неустойка в сумме  109 373 рублей 79 копеек за период с 21.09.2008 по 30.06.2010. Суд апелляционной инстанции указал, что реальных препятствий в пользовании земельным участком в заявленный период у ответчика не имелось, предоставление части арендуемого земельного участка в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Донагроснаб» (далее - общество) без фактического занятия им спорной части, не освобождает ответчика от внесения платы за пользование всем объектом аренды.  Суд посчитал недопустимым применение при расчете задолженности индекса инфляции 2007 года при расчете арендной платы на основании методики, введенной с 2008 года.

Не согласившись с принятым апелляционным судом постановлением, департамент и предприниматель обжаловали его в кассационном порядке.

В кассационной жалобе департамент настаивает на применении коэффициента инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на 2007 финансовый год, нарастающим итогом путем его умножения на коэффициенты инфляции за каждый последующий финансовый год применительно к первоначально установленной ставке арендной платы.

В кассационной жалобе предприниматель указывает на отсутствие возможности использования части предоставленного земельного участка в связи с ее нахождением  с 12.08.2009 в аренде у общества в составе земельного участка с кадастровым номером 61:44:00 00 00:1157, а с 08.12.2009 - в его собственности в составе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072426:2. Ответчик считает, что производство по делу должно быть приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области дела № А53-1979/2011, в рамках которого решается спор об исправлении кадастровой ошибки в виде наложения границ смежных земельных участков.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит состоявшиеся судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела следует, что на основании постановления мэра  города Ростова-на-Дону от 26.11.2004 № 1922 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 22.03.2005 № 27285 аренды земельного участка  с кадастровым номером 61:44:072:4069:1 площадью 8481 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Нозадзе, 1б  (далее - земельный участок), для использования в целях размещения автокинотеатра, организации зоны отдыха и летнего кафе в виде передвижного сооружения «шатер».  Срок договора аренды установлен в три года. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2005. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.05.2005  (т. 1, л. д. 9 - 15).

В соответствии с пунктом 3.1 договора общая сумма ежегодной арендной платы составляет 435 тыс. рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год и не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора аренды).

Размер арендной платы установлен исходя из ее рыночной стоимости, определенной аккредитованным при администрации г. Ростова-на-Дону независимым оценщиком в отчете от 14.08.2004 № 173/08-04, утвержденном комиссией по экспертизе результатов оценки объектов муниципальной собственности (протокол от 20.08.2004 № 99).

На основании пункта 8.9 договора предприниматель принял на себя обязательство по оплате в течение текущего года 398 054 рублей 79 копеек за фактическое использование земельного участка в период с 01.02.2005 по 31.12.2005.

Согласно пункту 4.4.17 договора в случае изменения арендной платы в установленном порядке арендатор обязан в месячный срок оформить у арендодателя соответствующее дополнительное соглашение, которое будет являться неотъемлемой частью договора.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность за нарушение срока внесения арендной  платы по договору в виде пени, рассчитываемой исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 22.03.2005 № 27285 департаментом издано распоряжение от 25.12.2008 № 8234 «О заключении на новый срок договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Нозадзе, 1б».  Во исполнение названного распоряжения договор аренды не заключен.

Департамент осуществил перерасчет размера арендной платы с учетом индексов инфляции 2006, 2007 и 2008 годов, о чем известил предпринимателя уведомлением от 24.02.2009 (т. 1, л. д. 36 - 37).

22 июня 2009 года на основании распоряжения департамента № 2572 обществу в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок общей площадью 6058 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0000000:1157, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Задонская, 2а, занимаемый лодочной станцией. Соответствующий договор аренды земельного участка от 12.08.2009  № 31413 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  22.09.2009 (т. 1, л. д. 8, 15).

Распоряжением департамента от 30.09.2009 № 4287 обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок общей площадью 1017 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0072426:2. Договор купли-продажи земельного участка подписан 02.11.2009. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2009.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с 01.07.2008 по 30.06.2010, департамент обратился в арбитражный суд.

Действующим земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу норм, содержащихся в статьях 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правом на получение арендной платы обладает арендодатель, каковым в случае аренды земельного участка является его собственник.

Суды обоснованно указали, что при отсутствии доказательств наличия реальных препятствий в пользовании спорным земельным участком, наличии доказательств обратного (иск общества к предпринимателю о нечинении препятствий в пользовании земельными участками, акт обследования земельного участка от 22.10.2010) предоставление его части в составе другого участка в аренду обществу не освобождает фактического пользователя от обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

Апелляционный суд, сославшись на пункт 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно указал, что данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания. Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

Вместе с тем, с момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0072426:2, установление факта (отсутствия факта) пересечения его границ с границами земельного участка, арендуемого ответчиком, имеет принципиальное значение в вопросе установления лица, имеющего право на получение от ответчика платы за пользование спорной частью земельного участка.

В этой связи судам следовало рассмотреть вопрос о приостановлении производства по делу до разрешения споров, касающихся взаимного расположения земельных участков, исправления кадастровой ошибки, прав на спорную часть земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 Кодекса определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09 и от 02.02.2010 № 12404/09.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ), устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Норма об индексации размера арендной платы была введена постановлением администрации Ростовской области от 15.11.2006 № 445 «О внесении изменений в постановление администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283» (действует с 01.01.2007) путем дополнения пункта 3 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283 следующим абзацем: размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Применение прогнозируемого индекса инфляции не поставлено в зависимость  от способа определения арендной платы.

В названных актах не установлено, с какого момента арендная плата подлежит индексации. Однако, с учетом принципа недопустимости обратной силы закона, такая индексация могла проводиться только с момента вступления в силу указанной нормы,  т. е. с 01.01.2007. Поэтому оснований для применения в рассматриваемом случае индекса инфляции, установленного Законом о бюджете на 2006 год, не имеется.

Постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475, вступившим в силу с 01 января 2008 года сохранен прежний порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в установленном порядке для целей строительства, исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности  с ежегодной индексацией с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год  (пункты 4, 8 приложения № 1 к постановлению от 05.12.2007 № 475).

Поскольку рыночная стоимость права аренды земельного участка, определенная по состоянию на момент заключения договора (2005 год), в последующие периоды в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не определялась, а прогнозируемые уровни инфляции устанавливаются законодателем на декабрь текущего года по отношению к декабрю года предшествующего, при определении размера арендной платы индекс инфляции, установленный Законом о бюджете на текущий год подлежит умножению на сумму арендной платы, определенную с применением индекса инфляции, установленного на предшествующий год.

Иной подход приведет к искажению экономической сути прогнозируемых уровней инфляции и логики законодателя, заложенной в нормы Федеральных законов о бюджетах.

Утверждая постановлением от 05.12.2007 № 475 (в  редакции постановления от 31.12.2009 № 723) аналогичный механизм индексации размера арендной платы  в пункте 3.1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (приложение № 1), для определения размера годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, администрация Ростовской области упорядочила ранее существовавший алгоритм.

В этой связи, суд кассационной инстанции считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что при исчислении размера арендной платы в 2008 году не должен применяться индекс инфляции 2007 года.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом акте, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были опровергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку при разрешении спора судебные инстанции не установили существенные для дела обстоятельства, а их выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать и оценить в совокупности доказательства и с учетом правильного применения норм материального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2011 по делу  № А53-14021/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.