• по
Более 62000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 июня 2011 г. Дело № А32-11400/2010

[В связи с тем, что истец не доказал наличие условий, с которыми закон связывает возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка, основания для удовлетворения иска отсутствуют. Вместе с тем общество вправе обратиться в суд с самостоятельным требованием об уменьшении покупной цены при наличии к тому фактических предпосылок]
(Извлечение)



Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью «Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"» (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) - Селиванова П.П. (доверенность от 09.02.2010) и Радченко С.Д. (доверенность от 27.12.2010), от ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Белошапка Н.Н. (доверенность от 24.12.2010), от третьего лица - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Кондратьевой Е.Н. (доверенность от 24.12.2010) и Потапова А.В. (доверенность от 21.12.2010), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (ИНН 2308095506, ОГРН 1032304166377), Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), Департамента по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края (ИНН 2308040000, ОГРН 1022301211570), Департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310056575, ОГРН 1022301612816), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2010 (судья Анциферов В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу № А32-11400/2010, установил следующее.

ООО «Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"», г. Краснодар (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 04.12.2007 № 103 (далее - договор от 04.12.2007);

- взыскать с администрации стоимость (136 730 тыс. рублей) земельного участка площадью 308 171 кв. м с кадастровым номером 23:43:0104015:0251, расположенного по адресу: г. Краснодар, район совхоза «Прогресс» (далее - земельный участок);

- взыскать убытки в размере 9 763 813 рублей 64 копеек (т. 1, л. д. 2).

Требования мотивированы тем, что администрация нарушила статьи 456, 460 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не сообщила в информации о проведении аукциона по продаже земельного участка о наличии существенных ограничений в его использовании.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент муниципальной собственности), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края, Департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.03.2011, в удовлетворении требований отказано (т. 5, л. д. 12; т. 7, л. д. 73).

Судебные акты мотивированы тем, что требования общества основаны на положениях статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем отношения сторон возникли в связи с продажей земельного участка, поэтому подлежат применению нормы статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме у покупателя возникает право требования расторжения договора при наличии одновременно двух условий: информация об ограничениях земельного участка должна быть заведомо ложной (не имеющая место в реальности и известная лицу, которое ее представило), обладание которой могло повлиять на решение покупателя о покупке объекта продажи. Сведения о наличии ограничений земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, были общедоступны для всех заинтересованных лиц. Поскольку общество получило полную информацию об объекте, которым владела администрация и до участия в аукционе оно могло истребовать необходимые документы, то основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка отсутствуют.

В кассационной жалобе и в дополнении к ней общество просит отменить решение от 22.11.2010 и постановление от 24.03.2011, расторгнуть договор от 04.12.2007, взыскать с администрации стоимость земельного участка и убытки (т. 7, л. д. 89).

По мнению заявителя, позиции судов о том, что законодатель не возлагает на продавца земельного участка обязанности выявить все возможные затруднения для последующего использования его покупателем; продавец может не знать о всех имеющихся ограничениях; при приобретении объекта от покупателя ожидается определенный уровень осмотрительности, противоречат пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Неправомерны выводы судов о том, что истец не доказал невозможность жилищного строительства в связи с расположением земельного участка вблизи от свинооткормочного комплекса совхоза «Прогресс» (далее - комплекс). Суды не учли, что при жилищном строительстве установление для комплексов санитарно-защитной зоны обязательно в силу Санитарных правил и норм 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (далее - Санитарные правила 2.2.1/2.1.1.1200-03), Санитарных правил и норм 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» (далее - Санитарные правила 2.1.2.1002-00), Санитарных правил и норм 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» (далее - Санитарные правила 2.1.4.1110-02). Оставлено без внимания то обстоятельство, что препятствием для жилищного строительства является расположение земельного участка вблизи от действующего военного аэродрома. Суд допустил ошибку, отождествляя располагающиеся на земельном участке охранную зону инженерных коммуникаций и санитарно-защитную зону водозабора, поскольку эти ограничения имеют различную правовую природу. Материалами дела подтверждается, что продавец знал о наличии таких ограничений у земельного участка (решение городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46, утвердившее генеральный план города, постановление администрации от 22.10.2001 № 1822, градостроительное обоснование от 27.10.2005). Общество приобретало объект у публичного образования, поэтому не сомневалось в достоверности предоставляемых данных о земельном участке. Довод судов о том, что общество имело возможность получить информацию о существующих ограничениях земельного участка, документально не подтвержден. Таким образом, общество лишено возможности использовать земельный участок по прямому назначению.

В отзыве на жалобу Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края просит судебные акты оставить без изменения.

Кассационный суд объявил перерыв в заседании до 14 часов 10 минут 29 июня 2011 года.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы и просили судебные акты отменить.

Представители администрации и департамента муниципальной собственности в судебном заседании просили решение и постановление оставить без изменения, поскольку судебные акты соответствуют законодательству и обстоятельствам дела.

В судебном заседании кассационной инстанции общество заявило ходатайство о приобщении к материалам дела справки от 29.06.2011 № 29/1996-1 Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент архитектуры). Администрация и департамент муниципальной собственности возражали против удовлетворения данного заявления, поскольку справка не представлена в установленном порядке в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции, исходя из положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его удовлетворения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, в газете «Краснодарские известия» от 02.11.2007 № 173 (3847) опубликовано сообщение о проведении аукциона по продаже права собственности на земельный участок. Согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов от 04.12.2007 победителем аукциона признано общество, предложившее наибольшую цену за земельный участок (т. 3, л. д. 23).

На основании результатов проведенных торгов администрация и общество заключили договор от 04.12.2007, по которому продавец передал в собственность покупателя земельный участок по цене 136 730 тыс. рублей (т. 1, л. д. 18).

В пункте 1.6 договора и в кадастровом плане земельного участка от 26.12.2007 № 43/07-03/03-8158 указано на наличие обременения в виде охранных зон инженерных коммуникаций площадью 10 350 кв. м (т. 1, л. д. 22).

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи от 04.12.2007, обязанность по оплате покупателем выполнена, что подтверждается платежными поручениями. Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано 03.03.2008 (т. 1, л. д. 37).

Согласно заключениям Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю (далее - Роспотребнадзор) от 08.12.2009 № 01-4/329 и от 08.02.2010 № 01-4/405 земельный участок не соответствует требованиям Санитарных правил 2.2.1/2.1.1.1200-03, 2.1.2.1002-00 и 2.1.4.1110-02, поскольку он расположен в зоне «Г» ограничения застройки от авиационного шума военного аэродрома и в ориентировочной 1000 метровой санитарно-защитной зоны комплекса. На земельном участке расположен водозабор (т. 1, л. д. 54, 56).

Со ссылкой на заключения Роспотребнадзора общество 29.12.2009 направило администрации письмо № 1541/50.01 с требованием о расторжении договора от 04.12.2007 и возмещении убытков. Администрация в письме от 26.02.2010 № 2042/08 отказала обществу в расторжении договора от 04.12.2007 (т. 1, л. д. 15, 16).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Последствиям передачи товаров ненадлежащего качества посвящена статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при несущественных недостатках качества товара покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров. Если же недостатки товара являются существенными, то покупатель может: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В пункте 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при разработке документов, связанных с планированием и строительством жилых домов, должны соблюдаться санитарные правила.

В соответствии с пунктами 2.1 и 4.2 Санитарных правил 2.2.1/2.1.1.1200-03 в целях обеспечения безопасности населения вокруг объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона), которая по своему функциональному назначению является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, разрабатывается проект ориентировочного размера санитарно-защитной зоны, обоснованный расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха и уровнем физического воздействия на атмосферный воздух и подтвержденный результатами натурных исследований. Определение размеров санитарно-защитных зон для промышленных производств осуществляется на основании предварительного заключения Роспотребнадзора, действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов; экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух, оценки риска здоровью населения.

Роспотребнадзор в письме от 10.03.2011 № 01-4/3678 в отношении заключения от 08.02.2010 № 01-4/405 пояснил, что на момент рассмотрения вопроса предоставления земельного участка для строительства жилой застройки в районе совхоза «Прогресс» расчетная зона комплекса не была разработана, установленная (окончательная) санитарно-защитная зона не принималась. Соответственно, земельный участок, предполагаемый для жилищного строительства, попадает в ориентировочную санитарно-защитную зону. Как следует из письма от 15.03.2011 № 29/1765 департамента архитектуры, санитарно-защитная зона от комплекса не утверждена и подлежит определению с учетом розы ветров и количества скота (т. 6, л. д. 57, 70).

Таким образом, при отсутствии установленной санитарно-защитной зоны от комплекса довод общества о невозможности использования земельного участка в полном объеме является преждевременным.

В градостроительном обосновании от 27.10.2005 указано на нахождение земельного участка на территории совхоза «Прогресс», имеющего отстойник комплекса. Следовательно, довод о том, что общество не знало и не могло знать о нахождении рядом с земельным участком комплекса, для которого должна быть установлена санитарно-защитная зона, не подтвержден.

В силу пункта 2.9 Санитарных правил 2.2.1/2.1.1.1200-03 размер санитарно-защитной зоны для аэропортов, аэродромов устанавливается в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух, а также на основании результатов натурных исследований и измерений оценки риска для здоровья населения.

Согласно письму от 23.03.2011 № 01-АГ-126/20 Кубанского государственного технологического университета в 1995 году выполнена научно-исследовательская работа по исследованию шумового режима города Краснодара в целях разработки зон ограничения жилой застройки. Результаты работы включены в материалы генерального плана города. С 2010 года интенсивность взлетно-посадочных операций на аэродроме значительно снизилась, поэтому зонирование городской застройки, из условий авиационного шума, выполненного по исходным данным 1995 года, не следует считать достаточным. Необходимо проведение работ по корректировке зоны ограничения жилой застройки из условий авиационного шума с учетом изменений условий эксплуатации аэродрома (т. 7, л. д. 35). Таким образом, довод о невозможности использования земельного участка в связи с нахождением его вблизи от аэродрома является предположительным.

Кроме того, информация о том, что аэродром дислоцируется вблизи от совхоза «Прогресс», общеизвестна. Соответственно, общество не могло не знать о расположении земельного участка вблизи от аэродрома.

В соответствии с пунктами 1.4, 1.5 Санитарных правил 2.1.4.1110-02 санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений является основной целью создания санитарных зон, на территории которых устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

Постановлением администрации от 22.10.2001 № 1822 «Об утверждении зон санитарной охраны водозабора подземных вод совхоза "Прогресс" в городе Краснодаре» утверждены санитарные зоны охраны водозабора подземных вод совхоза «Прогресс».

В градостроительном обосновании от 27.10.2005 указаны сведения о наличии на земельном участке водопровода и канализации, охранных зон инженерных коммуникаций. Таким образом, отклоняется довод о том, что продавец не представил информацию о наличии на земельном участке зоны санитарной охраны водозабора.

Кроме того, доказательства отказа в выдаче застройщику разрешение на жилищное строительство не представлены.

В связи с тем, что истец не доказал наличие условий, с которыми закон связывает возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка, основания для удовлетворения иска отсутствуют. Вместе с тем общество вправе обратиться в суд с самостоятельным требованием об уменьшении покупной цены при наличии к тому фактических предпосылок.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, которые не могут быть приняты кассационной инстанцией.

Согласно частям 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом.

При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дали оценку представленным доказательствам, нарушения статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:


решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу № А32-11400/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

  
текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А32-11400/2010
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 30 июня 2011

Поиск в тексте