• по
Более 62000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 июня 2011 г. Дело № А32-23119/2010

[Вывод апелляционного суда о наличии у истца правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за время просрочки возврата имущества, соответствует закону (пункт 1 статьи 617, часть 2 статьи 622 Кодекса) и является правильным]
(Извлечение)


Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Завизиона Владимира Анатольевича (ИНН 234100044300, ОГРНИП 304230609900092) и его представителя - Минюкова О.В. (доверенность от 22.04.2009), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Виктория-Юг» (ИНН 2306024877, ОГРН 1042303064022) - Панкратовой В.Ф. (директор), Логнатлуковой С.Ю. (доверенность от 31.03.2011) и Алексеенко М.Ю. (доверенность от 27.101.2010), в отсутствие третьих лиц: муниципального учреждения «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района», администрации Ейского городского поселения Ейского района, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Виктория-Юг» (ИНН 2306024877, ОГРН 1042303064022) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Ломидзе О.Г.) по делу № А32-23119/2010, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Завизион В.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к ООО «Виктория-Юг» (далее - общество) с иском о взыскании 1 473 372 рублей 34 копеек задолженности и 2085 рублей пени (требования уточнены; т. 1, л. д. 85).

Иск мотивирован следующим. В связи с приобретением права собственности на нежилые помещения к предпринимателю перешли права и обязанности арендодателя по заключенному с обществом договору аренды от 07.12.2004 № 125 (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Общество обязательство по своевременному внесению арендных платежей в период после регистрации за предпринимателем права собственности на недвижимое имущество (05.03.2009) не исполнило. Возможность начисления пени установлена пунктом 6.1 договора.

Определением от 30.08.2010 (т. 1, л. д. 66) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Ейского городского поселения Ейского района (далее - администрация) и МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» (далее - учреждение).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 иск удовлетворен частично. С общества в пользу предпринимателя взыскано 856 682 рубля 86 копеек задолженности и 2085 рублей пени. В доход федерального бюджета с общества взыскано 16 097 рублей 65 копеек государственной пошлины. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4156 рублей 92 копейки государственной пошлины.

Суд установил, что по заключенному с Управлением муниципальными ресурсами г. Ейска (правопредшественник учреждения) договору аренды от 07.12.2004 № 125 обществу во временное пользование передано находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение, пристроенное к жилому дому по ул. Ясенской, 2/1 в г. Ейске. Дополнительные соглашения к договору от 27.11.2006 № 319, от 01.02.2008 № 48 (об уменьшении арендуемой площади до 591,9 кв. м и уменьшении размера арендной платы) ввиду отсутствия государственной регистрации являются незаключенными (не влекут для сторон правовых последствий). Решением Совета Ейского городского поселения от 16.09.2008 арендуемое обществом помещение включено в Программу приватизации объектов муниципальной собственности Ейского городского поселения. Распоряжением начальника отдела муниципальных ресурсов Ейского городского поселения (далее - отдел) от 22.10.2008 № 274 определен способ приватизации указанного имущества - путем проведения открытого аукциона. В связи с признанием аукциона несостоявшимся распоряжением начальника отдела № 299 повторно определен способ приватизации объекта - посредством публичного предложения. В соответствии с итоговым протоколом от 13.02.2009 № 3 покупателем объекта признан предприниматель, с которым 13 февраля 2009 года заключен договор купли-продажи имущества № 221 с обременением (аренда) в пользу общества. Обществу (субъекту малого предпринимательства) в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества отказано (письмо администрации от 30.10.2008 № 1118/03-18). В связи с заключением договора купли-продажи права и обязанности арендодателя по договору от 07.12.2004 № 125 перешли к предпринимателю (пункт 1 статьи 617 Кодекса), о чем общество было уведомлено (письмо отдела от 18.03.2009 № 334, письма предпринимателя от 31.07.2009 и 13.08.2009). В деле отсутствуют доказательства погашения долга по арендной плате. Оценив представленный истцом расчет задолженности (1 473 372 рубля 34 копейки) за пользование помещениями первого этажа (606,3 кв. м) и подвальным помещением (508,7 кв. м) в период с 03.03.2009 по 13.09.2010, суд пришел к выводу об обоснованности требований в части взыскания арендной платы за период с 05.03.2009 по 13.09.2010 в размере 856 682 рублей 86 копеек. Довод общества о неправомерном указании в расчете площади первого этажа (606,3 кв. м) суд отклонил со ссылкой на данные технического учета (технический паспорт по состоянию на 10.09.1998), согласно которым площадь помещения на первом этаже здания составляет 606,8 кв. м. В части взыскания арендной платы за подвальное помещение (508,7 кв. м) требования предпринимателя отклонены. Из представленных в дело фотоматериалов и схемы прохождения транзитных инженерных сетей между жилыми домами по ул. Ясенская 2/1 и ул. Морская, 267 суд установил, что в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, обслуживающие помещения многоквартирного дома (трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения, оснащенные запорной и регулирующей арматурой). Данное обстоятельство обуславливает отнесение подвальных помещений к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (статья 290 Кодекса, пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Поскольку арендуемые (подвальные) помещения не подлежат приватизации (на них распространяется режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме), суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя права на взыскание задолженности по арендной плате за подвальное помещение. Ссылка предпринимателя на то, что право собственности на подвальное помещение не оспорено в судебном порядке, отклонена как не имеющая правового значения для разрешения спора. Требование о взыскании 2085 рублей пени удовлетворено как основанное на пункте 6.1 договора аренды от 07.12.2004 № 125. Произведенный предпринимателем расчет неустойки судом проверен и признан арифметически и методологически правильным. Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возложил на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям (т. 4, л. д. 208).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 решение изменено, подлежащая взысканию с общества в пользу предпринимателя сумма задолженности увеличена до 1 358 940 рублей 08 копеек. С общества в пользу предпринимателя взыскано 7190 рублей 80 копеек государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, в доход федерального бюджета с общества взыскано 20 254 рубля 45 копеек государственной пошлины.

Апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции о неисполнении обществом арендных обязательств по договору от 07.12.2004 № 125 (статьи 606, 614, 617 Кодекса). Вместе с тем, отказ в иске в части взыскания платы за подвальные помещения (исключение их судом из арендуемой площади) апелляционный суд признал основанным на неверной оценке фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. При разрешении вопроса об отнесении спорного нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома апелляционный суд исходил из того, что определяющим является не только наличие в объекте инженерных коммуникаций и технические характеристики объекта, но и его функциональное назначение при строительстве и эксплуатации. Спорные помещения (включая подвалы) сформированы и использовались как самостоятельный объект гражданских правоотношений (проектировались и сооружались в целях обслуживания помещений магазина и функционально предназначены для этого; неоднократно отчуждались (сдавались в аренду) без ущерба для общего имущества жилого дома; использовались исключительно под торговые и складские нужды). Строительство и приемка в эксплуатацию многоквартирного дома и магазина производились раздельно (акты государственной приемки жилого дома от 25.12.1986 и пристроенного продовольственного магазина от 27.05.1987 № 128/8; технический паспорт по состоянию на 14.01.2009; письмо товарищества от 27.08.2010 № 38). В состав земельного участка под многоквартирным домом (2147 кв. м) участок под пристроенными помещениями магазина не включен, что подтверждается представленной в дело схемой расположения земельного участка. Поскольку подвальное помещение изначально (с момента возведения) предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, выводы суда о распространении на него режима общей долевой собственности и невозможности приватизации помещений признаны ошибочными. Поэтому отказ во взыскании арендной платы за использование подвальных помещений признан неправомерным. Апелляционный суд пришел к выводу о прекращении договора с 01.09.2009 в связи с истечением его срока и отсутствием согласия арендодателя на его пролонгацию (статья 610 Кодекса), а также о наличии у предпринимателя права требовать взыскания арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества (статья 622 Кодекса, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее - информационное письмо от 11.01.2002 № 66). При расчете арендных платежей апелляционный суд исходил из того, что они подлежат исчислению в соответствии с действующими на территории г. Ейска ставками арендной платы (пункты 2.5, 2.12, 2.17 договора аренды от 07.12.2004 № 125). При перерасчете задолженности по формуле, закрепленной Методикой расчета годовой арендной платы за объекты муниципальной собственности (утверждена постановлением главы Ейского городского поселения Ейского района от 29.01.2008 № 7), суд принял за основу площадь помещений, указанных в договоре (1052 кв. м). Довод общества об исчислении арендной платы с учетом измененной площади помещений отклонен в связи с незаключенностью дополнительных соглашений к договору (пункт 1 статьи 452, пункт 3 статьи 433 Кодекса, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 52 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Согласно расчету суда задолженность по арендной плате за период с 05.03.2009 по 13.09.2010 (за помещения первого этажа и подвала площадью 1052 кв. м) составила 1 358 940 рублей 08 копеек. В связи с нарушением арендного обязательства требование предпринимателя о взыскании пени признано обоснованным и удовлетворено на основании статьи 330 Кодекса. Расходы по государственной пошлине распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований (т. 5, л. д. 161).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в иске предпринимателю отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению общества, предприниматель не является надлежащим истцом (лицом, которому ответчик должен перечислять арендную плату). Отказ администрации в реализации обществом (субъектом малого предпринимательства) преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества (письмо администрации от 30.10.2008 № 1118/03-18) оспорен в судебном порядке. В случае удовлетворения требований за обществом будет признано преимущественное право на выкуп арендуемых помещений и переведены права покупателя (предпринимателя) по договору купли-продажи. Таким образом, до принятия постановления кассационной инстанцией предприниматель не может считаться надлежащим собственником (арендодателем) спорных помещений. Кроме того, арендная плата перечислялась обществом в пользу администрации, что также исключает возможность ее взыскания в пользу предпринимателя. Заявитель также полагает, что в расчете арендной платы судами необоснованно указана площадь помещений (606,8 кв. м) на основании данных технического паспорта инв. № 12538, тогда как по договору аренды от 07.12.2004 площадь помещений (литера А) составляет 591,9 кв. м. Изменения в отношении площади арендуемых помещений сторонами в договор не вносились.

Предприниматель, администрация и учреждение в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 12.04.2011. Вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для взыскания арендной платы за помещения (включая подвалы) основан на законе и соответствует материалам дела. Спорные подвальные помещения были сформированы и использовались как самостоятельный объект гражданских правоотношений (под торговые и складские нужды). Магазин является пристроенным помещением к жилому дому, инженерное и технологическое оборудование, необходимое для обслуживания многоквартирного дома, в арендуемых подвалах не находится. Проектировались и сооружались подвальные помещения в целях обслуживания помещений магазина и функционально предназначены для этого. Следовательно, право общей собственности домовладельцев на данное имущество не возникло. Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делам № А32-12445/2010 и № А32-9572/2009. Расчет задолженности по арендной плате правомерно произведен судом на основании действовавших в спорный период ставок арендной платы исходя из площади, указанной в договоре аренды недвижимого имущества т 07.12.2004 № 125.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить решение и апелляционное постановление, в иске предпринимателю отказать.

Предприниматель и его представитель возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов суда апелляционной инстанции нормам права и обстоятельствам спора. Просили оставить в силе постановление от 12.04.2011.

Администрация и учреждение, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечили.

От общества поступило дополнение к кассационной жалобе, направленное в суд 28.06.2011. Доказательства направления копий названного дополнения иным участвующим в деле лицам не представлены.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Дополнение к кассационной жалобе (с приложениями) поступило в суд за один день до судебного заседания (28.06.2011), заявитель не обосновал невозможность своевременно его подготовить и направить иным участникам процесса и в суд. Следовательно, иные участвующие в деле лица были лишены возможности знать о доводах, изложенных заявителем в названном дополнении, поэтому оно судом не принимается. Представленные ответчиком документы (приложение к дополнению) кассационная инстанция не вправе исследовать и оценивать в силу требований статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения на нее, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 7 декабря 2004 года Управление муниципальными ресурсами г. Ейска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 125 (т. 1, л. д. 51 - 53). По условиям договора во временное пользование арендатора передано имущество казны - нежилое пристроенное помещение муниципальной собственности общей площадью 1052 кв. м, в том числе комнаты № 1- 3, 5 - 22 первого этажа (литера А), комнаты № 1- 24 литера (под А), комнаты № 1, 2 (литера а), лестничные клетки, лифтовые шахты, а также литера а1 - эстакада, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Ясенская, 2/1. Арендная плата исчислена в соответствии с действующими на территории г. Ейска ставками арендной платы, утвержденными постановлением главы г. Ейска (пункт 2.5). Срок действия договора установлен с 01.09.2004 по 01.09.2009 (пункт 5). Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается представленным в дело свидетельством о государственной регистрации от 17.12.2004 (т. 4, л. д. 166).

Дополнительным соглашением от 27.11.2006 № 319 стороны уменьшили площадь арендуемого имущества до 591,9 кв. м, в том числе помещения литера А (509,7 кв. м), литера а (24,6 кв. м), эстакады (57,6 кв. м), а также изменили размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 01.02.2008 № 48 в связи с ликвидацией МУ Управление муниципальными ресурсами г. Ейска и созданием учреждения стороны договорились считать последнее стороной договора аренды от 07.12.2004 № 125. Этим же соглашением стороны внесли изменения в абзац первый пункта 2.1 договора в части порядка внесения арендных платежей. В приложении к дополнительному соглашению приведен расчет суммы арендной платы исходя из площади 590,5 кв. м (т. 1, л. д. 54, 55).

Дополнительные соглашения к договору аренды в установленном порядке не зарегистрированы.

25 июля 2008 года решением Совета Ейского городского поселения Ейского района № 15/4 дополнена программа приватизации объектов муниципальной собственности указанием на приватизацию ряда объектов, в том числе нежилого помещения по ул. Ясенской, 2/1 (т. 3, л. д. 47).

29 сентября 2008 года общество обратилось к администрации с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества.

22 октября 2008 года распоряжением начальника отдела № 274 принято решение о приватизации путем проведения открытого по форме подачи предложения о цене аукциона помещений муниципальной собственности, расположенных в г. Ейске по ул. Ясенской, 2/1 общей площадью 1115 кв. м (т. 3, л. д. 48).

24 октября 2008 года в газете «Приазовские степи» опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона. Рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом об оценке составила 11 286 700 рублей (т. 3, л. д. 49).

Письмом от 30.10.2008 № 1118/03-18 администрация отказала обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества. Отказ мотивирован ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы. Законность действий органа местного самоуправления является предметом судебного разбирательства по делу № А32-9572/2009.

28 ноября 2008 года итоговым протоколом № 2 аукцион признан несостоявшимся связи с тем, что в нем принял участие только один участник (т. 3, л. д. 50).

28 ноября 2008 года распоряжением начальника отдела № 299 повторно определен способ приватизации объекта - посредством публичного предложения (т. 3, л. д. 51). Письмом от 11.01.2009 отдел информировал общество о принятом решении (т. 3, л. д. 52).

В соответствии с итоговым протоколом от 13.02.2009 № 3 покупателем нежилых помещений по ул. Ясенской, 2/1 признан предприниматель.

13 февраля 2009 года отделом муниципальных ресурсов (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи № 221, по условиям которого предприниматель приобрел нежилые помещения по ул. Ясенской, 2/1 площадью 1115 кв. м по выкупной цене 10 158 030 рублей (т. 2, л. д. 14, 15). Имущество передано покупателю по акту от 13.02.2009 (т. 2, л. д. 16).

5 марта 2009 года за предпринимателем зарегистрировано право собственности на приобретенные нежилые помещения с одновременной регистрацией обременения (аренда) в пользу общества (т. 2, л. д. 17, 18).

Письмом от 18.03.2009 № 344 отдел муниципальных ресурсов уведомил общество о том, что арендуемое имущество приобретено предпринимателем.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга.

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По смыслу статей 432, 433 и 550 Кодекса договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существующим условиям. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Однако сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что запись о регистрации за предпринимателем права собственности на приобретенные по договору купли-продажи нежилые помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2009. Следовательно, с указанной даты предприниматель приобрел право на получение арендной платы за пользование спорным помещением и право на предъявление иска о взыскании задолженности с арендатора. Апелляционный суд также установил факт прекращения договора аренды с 01.09.2009 (дата окончания срока его действия).

Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной правовой нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества.

В пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, вывод апелляционного суда о наличии у истца правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за время просрочки возврата имущества, соответствует закону (пункт 1 статьи 617, часть 2 статьи 622 Кодекса) и является правильным.

При расчете задолженности суд апелляционной инстанции руководствовался Методикой расчета годовой арендной платы за объекты муниципальной собственности и обоснованно исходил из площади нежилых помещений (включая подвалы), указанной в договоре аренды от 07.12.2004 № 125 (1052 кв. м). Задолженность общества определена применительно к помещениям первого этажа (площадью 590,5 кв. м) и подвала (площадью 461,5 кв. м) с учетом постановления главы Ейского городского поселения Ейского района от 29.01.2008 № 7 и выделением в составе арендуемых помещений основных и вспомогательных площадей. По расчету суда размер задолженности ответчика перед истцом за предоставленное имущество составил 1 358 940 рублей 42 копейки (предприниматель просил взыскать с общества 1 473 372 рубля 34 копейки).

В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09).

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использования как самостоятельного).

При проверке довода ответчика о том, что часть предоставленных ему нежилых помещений (подвала) относится к общему имуществу жилого дома, апелляционный суд установил, что данные помещения предназначены (учтены и сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, и использовались для обслуживания пристроенного к нему объекта (здания магазина). Данный вывод соответствует фактическим обстоятельствам спора и основан на материалах дела, поэтому переоценке кассационной инстанцией не подлежит.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы кассационной жалобы об отсутствии у предпринимателя права на предъявление иска (в связи с оспариваем обществом отказа администрации в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества и перечислением арендной платы в пользу муниципального образования) подлежат отклонению как не основанные на законе (пункт 1 статьи 617 Кодекса).

Довод жалобы об ошибочности произведенного апелляционным судом расчета (в связи с неправильным указанием им арендуемой ответчиком площади и применением неправильных ставок) не принимается. Задолженность общества рассчитана исходя из площади помещений (включая подвал), указанных в договоре (1052 кв. м) по формуле, закрепленной в Методике расчета годовой арендной платы за объекты муниципальной собственности (утверждена постановлением главы Ейского городского поселения Ейского района от 29.01.2008 № 7).

Рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции довод общества о том, что подвальные помещения являются общим имуществом в многоквартирном жилом доме. Суд установил, что спорные помещения были сформированы и использовались как самостоятельный объект гражданских правоотношений (под торговые и складские нужды). Магазин является пристроенным помещением к жилому дому, инженерное и технологическое оборудование, необходимое для обслуживания многоквартирного дома, в арендуемых подвалах не находится. Проектировались и сооружались подвальные помещения в целях обслуживания помещений магазина и функционально предназначены для этого. Следовательно, право общей собственности домовладельцев (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) на данное имущество не возникло.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено. Поскольку апелляционный суд правомерно изменил решение от 15.11.2010, оставлению в силе подлежит постановление от 12.04.2011.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 11.04.2011 № 22).

Исполнение обжалуемого судебного акта было приостановлено определением от 15.06.2011 до рассмотрения кассационной жалобы по существу. Поскольку жалоба рассмотрена, основания для приостановления отпали. Следовательно, приостановление исполнения апелляционного постановления от 12.04.2011, принятое на основании определения Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2011, утратило силу (часть 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу № А32-23119/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

    
текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А32-23119/2010
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 30 июня 2011

Поиск в тексте