ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июля 2011 г. Дело № А32-21596/2009

[Отказ в удовлетворении искового требования общества об установлении в договоре выкупной цены, рассчитанной с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 5541,90 рублей/кв.м, существовавшего при
подаче обществом заявления о выкупе земельного участка, правомерен, поскольку иск в этой части не основан на
нормах материального права и противоречит статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью «Эспада» (ИНН 2315077561, ОГРН 1022302400020) - Блага А.Ю. (доверенность от 09.03.2010), в отсутствие ответчиков - администрации г. Новороссийска (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635), Территориального отдела по г. Новороссийску Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю, третьих лиц: Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю (ИНН 2308034567, ОГРН 1022301215562), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эспада» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2011 по делу № А32-21596/2009 (судья Савин Р.Ю.), установил следующее.

ООО «Эспада» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Новороссийска (далее - администрация) и Территориальному отделу Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю (далее - территориальный отдел) о признании проекта договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2009 в части расчета цены выкупа и вида использования земельного участка не соответствующим законодательству Российской Федерации, а также об обязании ответчиков в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу применить в расчете стоимости земельного участка 2,5% от его кадастровой стоимости; в пункте 1.1 договора купли-продажи и в расчете выкупной цены применить вид использования «земельный участок, предназначенный для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства и материально-технического снабжения»; направить обществу проект договора купли-продажи, предусмотрев в нем расчет цены выкупа земельного участка по ставке 5541 рубль 90 копеек за один кв.м, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе арендуемого земельного участка в собственность (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Определением от 15.02.2010 суд принял отказ истца от требования в части обязания администрации в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу применить в приложении к договору купли-продажи земельного участка в столбце 3 расчета стоимости земельного участка 2,5% от кадастровой стоимости. Производство по делу в названной части прекращено (т. 1, л. д. 173, 174).

Решением от 07.02.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок предназначен для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, расчет цены выкупа произведен в соответствии с нормами законодательства.

В апелляционном суде законность судебного акта не проверялась в связи с возвращением апелляционной жалобы общества.

Общество в кассационном порядке обжаловало решение, указав, что администрация в проекте обязательного к заключению договора неправильно определила вид целевого использования земельного участка; в нарушение закона не применила нормы о выкупной стоимости земельных участков, занятых приобретенными из государственной собственности объектами недвижимости; в расчете выкупной цены применила завышенную стоимость одного квадратного метра участка; неправомерно изменила вид целевого использования изначального участка, на вид использования, позволяющий применять произвольные ставки для расчета кадастровой стоимости. Нарушение прав общества состоит в непомерном увеличении выкупной цены объекта недвижимости. Общество полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение суда первой инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договоров купли-продажи от 16.11.1998, заключенных с АООТ «Судоремонтник», общество приобрело в собственность трехэтажное административное здание (литера А) площадью 1326,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная, 79 (т. 1, л. д. 22 - 25), а также нежилое здание - блок цехов (литера В) общей площадью 947,9 кв. м, находящееся по названному адресу (т. 1, л. д. 26, 36 - 38).

Администрация г. Новороссийска (арендодатель) и общество (арендатор) 11.05.1999 заключили на срок до 16.03.2048 договор № 1547 аренды земельного участка общей площадью 8338 кв. м, расположенного по ул. Набережная, 79. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:03:0729:02 предоставлен для эксплуатации блока цехов по производству строительных материалов (т. 1, л. д. 27 - 35).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2005 по делу № А32-19979/2004-22/651 признаны незаконными действия администрации, выразившиеся в отказе в предоставлении обществу градостроительного заключения, утверждении проекта границ земельных участков, изготовлении кадастровой карты (плана) участка под объектами недвижимости, принадлежащими обществу и находящимися в г. Новороссийске по ул. Набережной, 79. На администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения (т. 1, л. д. 43 - 47).

Постановлением главы администрации г. Новороссийска от 06.03.2006 № 523 земельный участок площадью 8338 кв. м (кадастровый номер 23:47:03 07 024:0002), расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная, 79, расформирован и из его состава образован новый земельный участок площадью 3790 кв. м с видом разрешенного использования «эксплуатация объектов недвижимости» (т. 1, л. д. 151).

Общество обратилось к администрации с заявлением о предоставлении в собственность за плату участка площадью 3790 кв. м, предназначенного для эксплуатации объектов недвижимости, на что получило отказ от 18.12.2007 (т. 1, л. д. 40, 41).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2008 по делу № А32-740/2008-48/13 отказ администрации признан незаконным и на неё возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи спорного земельного участка (т. 1, л. д. 48 - 52).

16 января 2009 года в адрес общества поступил проект договора купли-продажи земельного участка площадью 3790 кв. м (кадастровый номер 23:47:0307024:36), предназначенного для эксплуатации объектов недвижимости. Согласно пункту 2.1 проекта договора цена выкупа участка определена в размере 10-кратной ставки земельного налога и составила 3 531 045 рублей 97 копеек (т. 1, л. д. 55 - 57).

Общество отклонило представленный проект, поскольку стоимость земельного участка не соответствовала действующему законодательству и виду разрешенного использования (т. 1, л. д. 58, 59).

Уклонение администрации от внесения изменений в проект договора купли-продажи послужило основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию указанных земельных участков.

Из материалов дела следует, что общество приобрело объекты недвижимости, ранее отчужденные из государственной собственности при приватизации акционерного общества открытого типа «Новороссийский судоремонтный завод рыбной промышленности» (т. 1, л. д. 11 - 21).

Согласно разъяснениям, содержащимся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственнику недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649, указавшего, что действие положений закона распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Следовательно, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, определенной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек;

- 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Кодекса, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Общество относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 24.07.2007).

В процессе рассмотрения настоящего спора общество 01.10.2009 получило от новый проект договора купли-продажи этого же земельного участка (т. 1, л. д. 116 - 119). Согласно пункту 2.1 оспариваемого обществом проекта договора купли-продажи и расчету к нему цена выкупа 2 206 903 рубля 74 копейки определена как 2,5% от произведения, полученного при умножении удельного показателя кадастровой стоимости (23291,86 руб./кв. м) на площадь земельного участка (3790 кв. м).

Удельный показатель кадастровой стоимости 23291,86 руб./кв. м соответствует по целевому использованию группе 7 (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и религии).

Общество не согласилось с названной выкупной стоимостью, полагая, что используемый в расчете удельный показатель кадастровой стоимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка (т. 1, л. д. 146 - 150).

В письме от 20.10.2009 № 15-1-2-388/09 администрация сообщила обществу, что готова внести уточнения в постановление главы администрации г. Новороссийска от 06.03.2006 № 523 в части разрешенного использования после внесения соответствующих изменений в свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости (т. 1, л. д. 139).

Отказывая в удовлетворении иска при повторном рассмотрении дела, суд указал, что спорный земельный участок расположен под принадлежащими обществу нежилыми помещениями. Вид разрешенного использования участка соответствует этому назначению.

В то же время суд не учел следующее.

В постановлении кассационного суда от 15.07.2010 обращено внимание на то, что в настоящем деле рассматриваются разногласия, возникшие при заключении договора, совершаемого во исполнение вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов. Кадастровая стоимость участка является одним из элементов определения его выкупной цены, в связи с чем доводы истца об ошибочном определении вида разрешенного использования земельного участка подлежат проверке судом, поскольку использованная администрацией формулировка «для эксплуатации объектов недвижимости» позволяет отнести земельный участок к двум группам Типового перечня видов разрешенного использования (приложение к приказу Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152), что создает неопределенность в отношениях с землепользователем.

Указание кассационной инстанции суд первой инстанции при новом рассмотрении дела не выполнил, указанный в договоре вид разрешенного использования признал правильным.

Согласно пункту 1 статьи 7 Кодекса земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Одна из категорий - земли населенных пунктов. Земли конкретных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - Градостроительный кодекс) вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие названного Кодекса, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 4.1 данного Закона, с учетом результатов публичных слушаний.

В пункте 9 статьи 1, пункте 3 статьи 37 Градостроительного кодекса предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 № 42, в пункте 70 содержит указание о том, что в Реестре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и т.п.) соответствующей территориальной зоны. При этом обязательным условием является наличие выбранного вида разрешенного использования земельного участка. Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в Реестре должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.

В утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 и от 02.11.2009 № 39 «Методических указаниях по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (пункты 2.1.17, 2.1.18) предусмотрено, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. В случае образования новых земельных участков или земельного участка путем выдела из существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образованных земельных участков и преобразуемого земельного участка определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования.

Между тем, в нарушение указанных выше положений постановлением главы администрации г. Новороссийска от 06.03.2006 № 523 установлен новый вид разрешенного использования вновь образованного участка площадью 3790 кв. м - «эксплуатация объектов недвижимости», что позволяло отнести участок как к 7 группе (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и религии), так и к 9 группе (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, быта и заготовок) Типового перечня видов разрешенного использования (приложение к приказу Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152 «Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»).

Исходя из приведенных нормативных актов и предоставленных в дело документов, вид разрешенного использования выделенного земельного участка площадью 3790 кв. м надлежало установить в соответствии с видом разрешенного использования исходного земельного участка «для эксплуатации существующих производственных и административных зданий промышленности, коммунального хозяйства, материального технического снабжения, сбыта, заготовок».

Таким образом, пункты 1.1 и 2.1 проекта договора от 16.01.2009 купли-продажи земельного участка в части вида разрешенного использования и определенной в зависимости от этого цены выкупа участка не соответствуют нормам права, регламентирующим порядок определения вида разрешенного использования земель и их выкупной цены, в связи с чем иск общества подлежал частичному удовлетворению.

Отказ в удовлетворении искового требования общества об установлении в договоре выкупной цены, рассчитанной с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 5541,90 рублей/кв.м, существовавшего при подаче обществом заявления о выкупе земельного участка, правомерен, поскольку иск в этой части не основан на нормах материального права и противоречит статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопрос о компенсации убытков, причиненных неправомерными действиями администрации, предметом рассмотрения по настоящему делу не является.  

Согласно части 1  статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2) суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять новый судебный акт, если судом исследованы имеющиеся в деле доказательства, но неправильно применены нормы материального права либо законность судебного акта проверятся кассационным судом повторно.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2011 по делу № А32-21596/2009 в части отказа в удовлетворении иска изменить. Заявленные обществом требования удовлетворить частично.

Признать не соответствующими нормам законодательства, регламентирующим порядок определения вида разрешенного использования земель и их выкупной цены, пункты 1.1 и 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 3790 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307024:36, расположенного в городе Новороссийске, по улице Набережная.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.