ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 сентября 2011 г. Дело № А32-20547/2010

[Поскольку суды допустили неправильное применение норм процессуального права, обжалуемые судебные акты в части обязания предпринимателя освободить земельный участок путем демонтажа торгового павильона и навеса надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии от истца администрации муниципального учреждения город Армавир Адаменко А.Н. (доверенность от 01.06.2011), в отсутствие ответчика индивидуального предпринимателя Маркарова Александра Ильича (ОГРНИП 306230224200011), третьего лица Оганян Каринэ Габриэлоны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маркарова Александра Ильича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2011 (судья Гладков В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу № А32-20547/2010, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Армавир (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Маркарову А.И. (далее - предприниматель) об освобождении земельного участка по улице Маркова, 104 в городе Армавире площадью 193 кв. м путем демонтажа торгового павильона и навеса, а также о взыскании 94 883 рублей 86 копеек неосновательного обогащения за использование земельного участка в период с 01.04.2010 по 31.12.2010 и 5224 рублей 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.04.2010 по 31.12.2010 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л. д. 93, 94, 115).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2011 принято встречное исковое заявление предпринимателя к администрации о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка площадью 193 кв. м, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Маркова, 104; признании права собственности на часть строения (литеры А, а, а1, под А), расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Маркова, 104; обязании администрации заключить договор аренды названного земельного участка на новых условиях.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Оганян К.Г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011, исковые требования администрации удовлетворены, с ответчика взыскано 94 883 рубля 86 копеек неосновательного обогащения и 5224 рубля 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; суд обязал ответчика освободить занимаемый земельный участок в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу путем демонтажа торгового павильона и навеса; встречный иск оставлен без рассмотрения в части понуждения администрации заключить договор аренды земельного участка; в остальной части во встречном иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в связи со смертью матери предпринимателя Маркаровой Р.А. ответчик является фактическим пользователем земельного участка, договорные отношения по аренде спорного земельного участка с администрацией отсутствуют, Поскольку не доказано соблюдение ответчиком положений статей 1152 и 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель обязан возвратить неосновательно сбереженную сумму, проценты за пользование чужими денежными средствами и освободить незаконно занимаемый земельный участок. В удовлетворении встречного иска о признании права собственности на спорный объект отказано, так как строения обладают признаками самовольной постройки и у ответчика отсутствуют права на земельный участок. Требование о понуждении к заключению договора аренды оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении его требований. По мнению заявителя, суды необоснованно указали на отсутствие арендных отношений между администрацией и Маркаровой Р.А., так как названными лицами заключен договор аренды от 05.05.2006 № 3800002584 на срок 11 месяцев, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продленный на неопределенный срок. Маркаров А.И. как наследник первой очереди принял права и обязанности по названному договору аренды. Требование об освобождении земельного участка применимо к объектам не капитального строительства. Согласно заключению эксперта от 11.12.2010 спорный объект является частью капитального строения (литеры А, а, А1, под А). Заявитель не согласен с выводом суда о несоблюдении предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в материалах дела имеется заявление Маркарова А.И. о предоставлении земельного участка в аренду от 04.05.2010, от 11.06.2010, на которое получен отрицательный ответ администрации от 14.07.2010 № 30-13/М-792.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить в части обязания Маркарова А.И. освободить земельный участок, путем демонтажа торгового павильона и навеса, в этой части решение и постановление апелляционной инстанции следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части основания для отмены судебных актов отсутствуют.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Армавира от 05.05.2006 № 1099 гражданке Маркаровой Раисе Анисимовне разрешена реконструкция временного торгового павильона и предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 193 кв. м (из сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:38:01 03 002:0038 общей площадью 406 тыс. кв. м) по ул. Маркова, угол ул. Азовской для размещения временного торгового павильона и сезонного навеса.

Во исполнение указанного постановления администрация и Маркарова Р.А. подписали договор аренды от 05.05.2006 № 3800002584 спорного земельного участка общей площадью 193 кв. м сроком на 11 месяцев - до 05.04.2007.

В соответствии с пунктом 1.2 договора границы и размеры земельного участка обозначены в плане, являющемся неотъемлемой частью договора и содержащем описание участка по точкам, длине линии и дирекционным углам.

Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что в случае необходимости использования земельного участка для государственных, общественных и муниципальных нужд временный торговый павильон и сезонный навес подлежат сносу в месячный срок с момента предупреждения за счет средств владельца.

В связи со смертью арендатора - Маркаровой Р.А. (свидетельство о смерти от 25.02.2010) спорный земельный участок находится в фактическом пользовании у Маркарова А.И., что подтверждается актом обследования от 30.04.2010.

В период с 01.04.2010 по 31.12.2010 за пользование земельным участком образовалась задолженность в виде неосновательного обогащения в размере 94 883 рублей 86 копеек и пени в сумме 5224 рублей 08 копеек.

В письме от 13.05.2010 администрация уведомила Маркарова А.И. в 10-дневный срок с момента получения письма освободить спорный земельный участок.

Неосвобождение предпринимателем земельного участка послужило основанием для обращения администрации в суд.

Предприниматель обратился со встречным исковым заявлением о признании права собственности на часть строения литера «А, а, а1», литера под «А», расположенного на спорном земельном участке, поскольку согласно заключению ООО «Экспертно-оценочной компании "Консул"» указанное строение является недвижимым имуществом, объект прочно связан с землей и его перемещение невозможно без соразмерного ущерба, строительные нормы и правила при его возведении соблюдены. Предприниматель также просит признать незаконным отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что по истечении срока аренды действие договора прекращается, то есть из содержания текста договора следует, что возможность возобновления договора на новый срок сторонами не предусмотрена.

Заключенный администрацией и Маркаровой Р.А. договор аренды от 05.05.2006 № 3800002584 прекращен в связи с окончанием срока его действия.

Арендатор уведомлен о наличии возражений со стороны арендодателя на продолжение арендных отношений, в связи с чем правила о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок к спорным отношениям не применимы.

Из протокола заседания межведомственной комиссии по рациональному использованию земель на территории муниципального образования город Армавир от 18.07.2008 № 12 следует, что Маркаровой Р.А. отказано в продлении правоустанавливающих документов на земельный участок и в приемке в эксплуатацию временного торгового павильона с сезонным навесом по ул. Маркова, угол ул. Азовской в связи с систематическим нарушением условий договора аренды в части использования земельного участка и предусмотренной генеральным планом муниципального образования г. Армавир реконструкцией ул. Маркова с расширением проезжей части.

Маркарова Р.А. и Маркаров А.И. присутствовали на заседании межведомственной комиссии от 18.07.2008.

Суды обоснованно указали, что для разрешения спора правового значения не имеет отсутствие доказательств соблюдения Маркаровым А.И. положений статей 1152 и 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации о наследстве применительно к имевшимся арендным отношениям между администрацией и Маркаровой Р.А.

Установлен факт прекращения договора аренды от 05.05.2006 № 3800002584 по истечении срока его действия (05.04.2007), т. е. до смерти наследодателя (22.02.2010), следовательно, права и обязанности арендатора - Маркаровой Р.А. по договору аренды не могли перейти к Маркарову А.И., последний является фактическим пользователем спорного земельного участка.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

В случае прекращения действия договора аренды в связи с истечением его срока арендатор не освобождается от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Размер задолженности за фактическое пользование спорным земельным участком площадью 193 кв. м определен администрацией с учетом требований постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 и решения Армавирской городской Думы от 18.12.2009 № 655. Расчет проверен судами и правомерно признан правильным.

Возражения относительно правильности расчета суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами ответчиком не представлены.

Следовательно, плата за использование земельного участка в виде неосновательного обогащения в период с 01.04.2010 по 31.12.2010 в размере 94 883 рублей 86 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5224 рублей 08 копеек взысканы обосновано.

Согласно заключению, выполненному экспертом ООО «Экспертно-оценочная компания "Консул"», часть объекта литера «А, а, а1, литера под «А», расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Маркова 104, является капитальным строением.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Гражданского кодекса Российской Федерации документы.

Доказательства того, что в процессе возведения самовольной постройки предприниматель предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации, необходимой для оформления разрешения на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

В силу пункта 27 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, поэтому она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Доказательства принадлежности предпринимателю земельного участка под спорным объектом на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения в материалы дела не представлены, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска о признании права собственности ответчика на спорное строение.

Удовлетворение исковых требований администрации и отказ в части встречных требований о признании права также исключает возможность удовлетворения иска в части признания незаконным отказа администрации заключить с Маркаровым А.И. договор аренды спорного земельного участка.

В деле отсутствуют доказательства направления в адрес органа местного самоуправления оферты (проекта договора аренды земельного участка, содержащего существенные его условия), следовательно, Маркаровым А.И. не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Однако, принимая решение об освобождении спорного земельного участка, суды исходили из того, что права третьего лица не нарушены, поскольку Оганян К.Г. является собственником самостоятельного объекта недвижимости (киоск литера А по ремонту обуви площадью 19,1 кв. м), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 26.09.2003, конструктивно несвязанного со стенами объекта капитального строительства, используемого Маркаровым А.И.

Между тем данный вывод сделан без учета следующего.

Из имеющегося в материалах дела технического заключения о состоянии конструкций и возможности сноса торгового павильона и навеса, расположенных по ул. Маркова угол ул. Азовской в г. Армавире следует, что спорный объект находится в комплексе с киоском по ремонту обуви и его снос без нанесения ущерба киоску по ремонту обуви возможен только при условии разборки вручную (т.1, л. д. 101102).

Следовательно, требование об освобождении земельного участка не может быть предъявлено администрацией лишь к предпринимателю Маркарову А.И. без привлечения к участию в деле в качестве соответчика собственника помещения, находящегося в едином комплексе с объектом Маркарова А.И.

Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос спорного объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Такой иск не может быть рассмотрен без привлечения в качестве соответчиков всех сособственников помещений в спорной постройке.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10.

В силу пункта 3 части1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации кассационная инстанция вправе отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении (постановлении), не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку суды допустили неправильное применение норм процессуального права, обжалуемые судебные акты в части обязания предпринимателя освободить земельный участок путем демонтажа торгового павильона и навеса надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле соответчика Оганян Каринэ Габриэловну, предложить администрации уточнить заявленное требование.

В остальной части судебные акты надлежит оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по делу № А32-20547/2010 отменить в части удовлетворения требования об обязании Маркарова Александра Ильича освободить земельный участок, находящийся по ул. Маркова, 104 в г. Армавире, путем демонтажа торгового павильона и навеса.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.