• по
Более 65000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 ноября 2010 г. Дело № А32-50540/2009

[Суды правомерно удовлетворили встречное требование администрации о взыскании долга
 и на основании статей 450 (часть 2) и 619 Кодекса расторгли договор аренды от 03.04.2006]
(Извлечение)



Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью «Спецпроект», от ответчика - администрации муниципального образования Темрюкский район, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спецпроект» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2010 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2010 (судьи Малыхина М.Н., Ильина М.В., Ломидзе О.Г.) по делу № А32-50540/2009, установил следующее.

ООО «Спецпроект» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) о расторжении заключенного администрацией и обществом договора от 03.04.2006 № 3000003266 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 6279 кв. м с кадастровым номером 23:30:1106006:0001, расположенного по адресу: г. Темрюк, ул. С. Разина, д. 46А, предоставленного для эксплуатации летнего кинотеатра; и взыскании 3 204 655 рублей 30 копеек убытков.

Администрация обратилась в суд со встречным иском к обществу о расторжении договора аренды от 03.04.2006, взыскании задолженности по арендной плате за период с 03.04.2006 по 31.12.2009 в размере 1 429 942 рублей 38 копеек и пени за период с 04.07.2006 по 29.12.2009 в размере 272 589 рублей 50 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2010, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные требования администрации удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что общество не доказало наличие обстоятельств для расторжения договора аренды по заявленным арендатором основаниям и взыскания убытков; материалами дела подтверждено нарушение обществом обязанности по внесению арендных платежей, повлекшее возникновение задолженности по арендной плате и пени в предъявленном ко взысканию размере.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении его требований. По мнению заявителя, суды не применили статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель должен предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно пункту 1.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения земельный участок предоставляется для реконструкции летнего кинотеатра в бизнес-центр и его эксплуатации, а на администрацию возложена обязанность по передаче обществу в аренду и земельного участка и расположенного на нем здания летнего кинотеатра; пользование земельным участком в соответствии с предусмотренным договором назначением невозможно без получения права пользования зданием летнего кинотеатра, который обществу не был передан.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить без изменения обжалованные судебные акты, считая их законными и обоснованными. Администрация указала на то, что общество с момента заключения договора о долевом участии в строительстве по реконструкции здания летнего кинотеатра имело право пользования этим объектом; препятствий в принятии мер по его реконструкции, а также в использовании земельного участка обществу как арендатору никто не оказывал; общество не обращалось к администрации за получением какого-либо документа, прямо предписывающего передачу обществу права пользования летним кинотеатром.

В судебном заседании представители общества и администрации повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на жалобу.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 10 февраля 2006 года администрация и общество заключили договор долевого участия в реконструкции строений летнего кинотеатра, расположенного по адресу: г. Темрюк, ул. С. Разина, д. 46А, на земельном участке площадью 6279 кв. м, в торгово-развлекательный центр. Согласно условиям договора после завершения строительства инвестор имеет право выкупа доли земельного участка пропорционально объему инвестирования.

3 апреля 2006 года на основании постановления главы Темрюкского района от 03.04.2006 № 1662 муниципальное образование Темрюкский район (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 3000003266 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду за плату земельный участок площадью 6279 кв. м с кадастровым номером 23:30:1106006:0001, расположенный по адресу г. Темрюк, ул. С. Разина, д. 46А, для эксплуатации летнего кинотеатра (далее - договор аренды от 03.04.2006). Срок действия договора аренды определен до 3 апреля 2016 года. В соответствии с пунктами 2.1 - 2.3 договора аренды от 03.04.2006 размер арендной платы в год составляет 351 875 рублей 16 копеек; размер арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением действующего законодательства. Арендная плата вносится арендатором единовременно авансовым платежом, не позднее 20 января. Первый платеж вносится в течение 30 дней с даты государственной регистрации договора. В случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора). Согласно пункту 3.2.5 договора аренды арендодатель вправе принимать решение о досрочном расторжении договора без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение земельного участка и упущенной выгоды в случае невнесения арендатором арендной платы за землю в течение двух кварталов. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

27 июня 2006 года администрация и общество заключили договор об инвестиционном сотрудничестве, предметом которого является сотрудничество сторон по реализации проекта «Строительство (реконструкция) летнего кинотеатра в многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с бизнес центром, гостиницей, кинозалом» на спорном земельном участке с ориентировочной сметной стоимостью 181,8 млн рублей. В пунктах 1.4, 1.8 договора указано, что объект недвижимости - летний кинотеатр является собственностью администрации и долей (вкладом) администрации в предполагаемом к строительству (реконструкции) объекте, которая в денежном эквиваленте составляет 1 800 тыс. рублей. После завершения строительства объекта стороны приобретают право собственности на него пропорционально долям.

Распоряжением главы Темрюкского района от 24.07.2006 № 769-р летний кинотеатр изъят из оперативного управления МУ «Районный дом культуры» и учтен в казне муниципального образования Темрюкский район на праве муниципальной собственности, в связи с чем 25 июля 2006 года подписан акт приема-передачи указанного объекта недвижимости.

Постановлением главы Темрюкского района от 15.01.2007 № 162 утвержден градостроительный план на реконструкцию летнего кинотеатра в бизнес центр и его эксплуатацию в г. Темрюке по ул. С. Разина, д. 46 А. Обществу разрешено производство инженерных изысканий для подготовки проектной документации на реконструкцию летнего кинотеатра.

Общество направило администрации претензию, которая получена администрацией 10 сентября 2009 года, с требованием расторгнуть договор аренды от 03.04.2006 и возместить убытки в размере 3 204 655 рублей 30 копеек, причиненные расторжением договора, состоящие из 3 067 579 рублей 74 копеек арендных платежей по договору, 20 тыс. рублей расходов на создание проектной документации и 117 075 рублей 56 копеек расходов на инженерно-геологические изыскания. Общество указало, что администрацией нарушено обязательство по договору аренды от 03.04.2006, поскольку вместе с земельным участком обществу не передано здание летнего кинотеатра.

30 июля 2009 года администрация направила обществу претензию № 01-14/1851 с требованием о расторжении договора аренды от 03.04.2006 ввиду не внесения арендной платы более двух раз подряд и погашении задолженности по арендной плате.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд общества с иском на основании статей 612 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и администрации со встречным иском на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.2.5 договора аренды от 03.04.2006.

Отказывая обществу в иске и удовлетворяя встречные требования администрации, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).

В соответствии со статьей 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 453 Кодекса если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Кодекса предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, пунктами 1.1 и 1.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя по передаче арендатору земельного участка, обязанность передать здание летнего кинотеатра договором не предусмотрена.

При таких обстоятельствах доводы общества о существенном нарушении администрацией своих обязательств по договору аренды обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора установлены статьей 620 Кодекса, содержащей правило о возможности установления сторонами в договоре аренды и других оснований для его досрочного расторжения.

Согласно пункту 4.3.5 договора аренды арендатор вправе требовать досрочного договора аренды в случаях, когда: арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора; переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Поскольку общество не доказало, что переданное в аренду имущество имело какие-либо недостатки, за которые отвечает арендодатель (статья 612 Кодекса), а также не представило надлежащих доказательств причинения ему неправомерными действиями администрации убытков, суд правомерно отказал в удовлетворении его требований.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса и пункту 4.1.1 договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендные платежи.

В силу пункта 1 статьи 619 Кодекса основанием расторжения договора по требованию арендодателя является невнесение арендной платы более двух раз подряд.

Нарушение более двух раз установленных договором аренды сроков внесения арендных платежей; наличие задолженности общества в предъявленном ко взысканию размере подтверждена администрацией; доказательства исполнения обязанности по оплате арендованного имущества общество не представило, размер долга не оспорило.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили встречное требование администрации о взыскании долга и на основании статей 450 (часть 2) и 619 Кодекса расторгли договор аренды от 03.04.2006.

Все доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, которые были предметом исследования суда апелляционной инстанции, и им дана правильная правовая оценка. По существу эти доводы направлены на переоценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, что не входит в компетенцию кассационной инстанции в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда по доводам кассационной жалобы не имеется.

При разрешении спора судебные инстанции правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа


ПОСТАНОВИЛ:


решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2010 по делу № А32-50540/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

  
текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А32-50540/2009
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 22 ноября 2010

Поиск в тексте