ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 декабря 2010 г. Дело № А32-21566/2009

[Установив при рассмотрении дела, что спорные объекты возведены обществом на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию г. Сочи, без согласия последней и без получения разрешительной документации, суды обоснованно удовлетворили исковые требования и обязали общество устранить нарушение прав и снести самовольно возведенные строения]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Назаренко И.П. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма "Кампес"» - Балановой Е.Н. (доверенность от 27.09.2010), в отсутствие истца -  администрации муниципального образования  город-курорт Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма "Кампес"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 (судьи Малыхина М.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-21566/2009, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к  ООО «ПКФ "Кампес"» (далее - общество) со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

- обязать общество осуществить своими силами и средствами снос самовольно возведенных объектов: трехэтажный капитальный объект недвижимости (литера А)  с мансардным этажом (литера над А) общей площадью 813,2 кв. м, а также пристройку  (литера Б2) общей площадью 16 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи,  пос. Лазаревский, пер. Павлова, 11б.;

- обязать общество осуществить демонтаж (литера б) - терраса размером  5,20 м х 1,80 м расположенных по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревский, пер. Павлова, 11б.

Исковые требования мотивированы тем, что спорные объекты возведены обществом при отсутствии соответствующей разрешительной документации.

Общество обратилось к администрации со встречным иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. В обоснование встречных требований общество указало, что сохранение спорных объектов не нарушает права третьих лиц, Кроме того, согласно представленного в материалы дела заключения указанное строение соответствует техническим требованиям.

Решением от 19.05.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010, суд обязал общество осуществить снос и демонтаж самовольно возведенных объектов недвижимого имущества. В удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Доказательств того, что у общества отсутствует возможность легализации спорного объекта недвижимости, в порядке ввода объекта в эксплуатацию, определенном в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представлено. Кроме того, под спорным объектом отсутствует сформированный в установленном законом порядке единый земельный участок с соответствующим целевым назначением, титульным владельцем которого является общество.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Согласно статьям 261, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами и недрах, использовании воздушного пространства и не нарушает прав третьих лиц. Общество указывает, что земельный участок, расположенный по адресу:  пос. Лазаревское, пер. Павлова, 3 принадлежит ему на праве общей долевой собственности (1/5 доля). Остальная часть земельного участка принадлежит физическому лицу - Марантиди P.M. Таким образом, судом принято решение о правах и обязанностях физического лица, не привлеченного к участию в деле. Общество полагает, что является надлежащим владельцем земельных участков, на которых возведено спорное строение. Указанное имущество возведено в строгом соответствии с действующими строительными и градостроительными нормами и правилами. Соответственно спорные строения не подлежат сносу до соблюдения обществом всей процедуры получения на них разрешительной документации, и (или) признания за обществом права собственности в судебном порядке.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном  заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, в результате проверки, проводимой Земельной муниципальной инспекцией г. Сочи установлено, что на земельном участке по адресу: пер. Павлова, 11б, Лазаревский р-он, г. Сочи площадью 664 кв. м обществом возведен и эксплуатируется, без согласованных проектов и разрешений на строительство, трехэтажный капитальный объект недвижимости с мансардным этажом: (литера А) размером 11,4 м х 20,45 м, (литера Б) пристройка площадью 16,1 кв. м, (литера б) терраса размером 5,20 м х 1,80 м.

Невыполнение обществом требований администрации о сносе самовольных построек послужило основанием для обращения последней в арбитражный суд.

Общество в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось со встречным иском о признании права собственности на самовольные строения.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как следует из пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Судебные инстанции, анализируя в совокупности, имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 65, статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установили, что спорные объекты, возведены на земельном участке кадастровый номер 29:49:0109022:97, собственником которого является муниципальное образование г. Сочи и земельном участке кадастровый номер 23:49:0109022:13, правообладателем которого на праве общей долевой собственности являются общество (1/5 доли) и Марантиди P.M.

Поскольку большая часть спорных объектов расположена на земельном участка с кадастровым номером 29:49:0109022:97, который находится в муниципальной собственности г. Сочи (свидетельство о государственной регистрации права 23-АЕ 488557), суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не является законным (титульным) владельцем данного участка.

Кроме того, под возведенными обществом объектами отсутствует сформированный в установленном законом порядке единый земельный участок, имеющий соответствующее целевое назначение. Из материалов дела следует, что участок кадастровый номер 29:49:0109022:97 предназначен для размещения пункта стеклотары, а земельный участок кадастровый номер 23:49:0109022:13 для индивидуального жилищного строительства.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Материалами дела подтверждается и не отрицается обществом возведение спорных объектов самовольно в отсутствие разрешительной документации.

По результатам проведенной ГУП КК «Крайтехинвентаризация» судебной экспертизы, установлено, что указанные объекты соответствует градостроительным, строительным, санитарным нормам, правилам и требованиям противопожарной безопасности.

Между тем признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке,  в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не предоставило доказательств совершения действий, направленных на легализацию построенных объектов, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объектов в эксплуатацию. При таких обстоятельствах удовлетворение встречного иска о признании права собственности на спорные (самовольные) строения противоречило бы положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения отнесены утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Таким образом, в границах муниципального образования органы местного самоуправления не лишены права на обращение с исками в суд о сносе самовольных построек, возведенных с нарушениями, при наличии к тому фактических и правовых оснований.

Материалами дела подтверждается, что администрация имеет право на обращение в суд с подобного рода требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Установив при рассмотрении дела, что спорные объекты возведены обществом на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию г. Сочи, без согласия последней и без получения разрешительной документации, суды обоснованно удовлетворили исковые требования и обязали общество устранить нарушение прав и снести самовольно возведенные строения.

Указанные выводы судебных инстанций основаны на положениях пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Ссылка общества на то, что решением и постановлением апелляционного суда затрагиваются права и обязанности Марантиди P.M., как лица, не привлеченного к участию в деле, необоснованна. Из текста обжалуемых судебных актов не следует, что они приняты о правах и обязанностях Марантиди P.M.

Остальные доводы, изложенные в кассационной жалобе, и обстоятельства, на которые ссылается общество, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана правовая оценка. По правилам статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу  № А32-21566/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.