• по
Более 59000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 декабря 2010 г. Дело № А32-19952/2010

[Поскольку покупатель не относятся к указанным в статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации лицам, имеющим право на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, в число плательщиков земельного налога не входит, право собственности на земельный участок не оформил, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность оплачивать фактическое пользование земельным участком, у него существует установленная законом обязанность оплачивать землепользование в размере арендной платы, поэтому в этой части суд иск удовлетворил правомерно]
(Извлечение)



Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Спириденко Т.А. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Югсервис», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2010 (судья Миргородская О.П.) по делу № А32-19952/2010, установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Югсервис» (далее - общество) о взыскании 79 236 рублей 85 копеек задолженности за пользование помещениями за период с 01.04.2010 по 28.06.2010, платы за пользование земельным участком в сумме 4 958 рублей 96 копеек и 4 048 рублей 30 копеек пени.

Заявленные требования мотивированы тем, что ответчиком не исполнялось обязательство по договору аренды от 29.05.2009 помещений, безвозмездно использовался земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2010 с общества в пользу департамента взыскано 4 958 рублей 96 копеек задолженности за пользование земельным участком, в остальной части иска отказано.

Суд исходил из того, что гражданское законодательство не предусматривает возможности существования в одном времени двух одновременно действующих и одновременно действительных вариантов гражданского договора. Стороны предусмотрели, что имущество считается переданным покупателю по договору после подписания сторонами акта приема передачи - имущества от 14.12.2009, в связи с чем требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.04.2010 по 28.06.2010 не обоснованы, в силу чего у общества не возникла обязанность по оплате неустойки. Задолженность по арендной плате за пользование земельным участком и подтверждена материалами дела.

В апелляционном суде законность и обоснованность решения не проверялись.

В кассационной жалобе департамент просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении в полном объеме заявленных требований. Заявитель жалобы полагает, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю департамент остается арендодателем нежилых помещений, договор аренды не прекращен по основаниям, предусмотренным законом или договором, доказательства возврата арендованного имущества истцу не предоставлены.


Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.


Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.05.2009 аренды сроком с 28.04.2009 по 27.04.2010 нежилого помещения общей площадью 141,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им. 70-летия Октября, 8, литера А1, помещения 11-19, предоставленного арендатору для использования под магазин, офис, терминал по приему платежей.

По истечении срока действия договор возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствие отказа арендодателя от пролонгации договора.

14 декабря 2009 года стороны заключили договор № 85 купли-продажи (с рассрочкой оплаты) арендуемого муниципального имущества, отчуждаемого в порядке преимущественного права на его приобретение арендуемого имущества. Имущество находилось во владении и пользовании покупателя.

В письме от 21.06.2010 истец уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность за пользование арендованным имуществом до момента государственной регистрации перехода права собственности на него.

Ссылаясь на невыполнение обществом указанных требований, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 433 Кодекса предусматривает, что если в соответствии с договором для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Кодекса).

При разрешении спора установлено, что при совершении договора купли-продажи сторонами оформлен акт от 14.12.2009 приема - передачи недвижимости от продавца к покупателю. В силу пункта 1 статьи 556 Кодекса акт подтверждает исполнение обязательства продавца передать имущество покупателю по договору купли-продажи. с этого момента обязательства по договору аренды заменены на новые обязательства, вытекающие из договора купли-продажи от 14.12.2009.

Согласно статье 491 Кодекса до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом (предусмотрено ограничение оборота этого имущества).

Право владения и пользования имуществом (пункт 1 статьи 209 Кодекса) по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Гражданским кодексом не предусмотрено.

Заключение договора купли-продажи принадлежащего продавцу имущества, ранее находившегося в аренде у покупателя, представляет собой новацию, поскольку предметом сделки является одно и тот же имущество, по соглашению тех же сторон одно обязательство заменяется другим, изменяется правовое основание его использования (статья 414 Кодекса). Если в договоре купли-продажи не предусмотрен конкретный момент его заключения, то оснований для того, чтобы считать новацию несостоявшейся, не имеется.

Договор, подлежащей государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

С момента государственной регистрации считается заключенным договор купли-продажи предприятия, жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (статьи 558, 560 Кодекса).

Для остальных объектов недвижимости Кодексом предусмотрена не регистрация договора купли-продажи недвижимости, а регистрация перехода права собственности.

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичная правовая позиция отражена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», где отмечено, что договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом, не принадлежащим арендатору (статьи 606, 614 Кодекса), которое после исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости (передачи имущества) перешло к покупателю на основании сделки по отчуждению имущества. Покупатель является законным пользователем имущества на основании договора купли-продажи, поэтому суд правомерно отказал во взыскании с него платы за пользование помещениями.

Исполнение сторонами договора купли продажи-недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в частности, с налоговыми органами (пункт 2 статьи 551 Кодекса).

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (статья 551 Кодекса).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются, в числе прочих, неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота. При своевременной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости продавец доход в виде арендной платы за пользование проданным объектом получать не вправе.

Вместе с тем, поскольку покупатель не относятся к указанным в статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации лицам, имеющим право на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, в число плательщиков земельного налога не входит, право собственности на земельный участок не оформил, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность оплачивать фактическое пользование земельным участком, у него существует установленная законом обязанность оплачивать землепользование в размере арендной платы, поэтому в этой части суд иск удовлетворил правомерно.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованного решения не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:


решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2010 по делу № А32-19952/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.



текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А32-19952/2010
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 15 декабря 2010

Поиск в тексте