ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 декабря 2011 г. Дело № А63-2500/2011

[Вывод судов о том, что отсутствует необходимость соблюдения административного порядка (не требуется дополнительного разрешения), и указание судов на отступление от проектных решений как несущественных основаны на неполном исследовании имеющихся в деле доказательств]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью «СТЭП-СТ» (ИНН 2635062638, ОГРН 1022601984580) - Колпиковой Г.Н. (доверенность от 18.05.2011), от ответчика - администрации г. Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Лянгузовой С.Н. (доверенность от 30.03.2011), от третьего лица -  Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - Югиной В.В. (доверенность от 28.01.2011), в отсутствие третьего лица - Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя,  извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации г. Ставрополя и Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.07.2011 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу № А63-2500/2011, установил следующее.

ООО «СТЭП-СТ» (далее - общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации г. Ставрополя (далее - администрация) о признании права собственности в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации на объект незавершенного строительства - станцию технического обслуживания автомобилей (литера А) площадь застройки 358,4 кв. м, степень готовности объекта 24%, г. Ставрополь, проспект Кулакова, 7/1 (далее - спорный объект; уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Администрация обратилась со встречным иском к обществу о признании спорного объекта самовольной постройкой и возложении на общество обязанности по ее сносу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет по управлению) и Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя (далее - комитет градостроительства).

Решением суда первой инстанции от 08.07.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.09.2011, удовлетворены исковые требования общества, в удовлетворении встречных исковых требований администрации отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 15.08.2002 № 2350 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку общество продолжало пользоваться имуществом по истечении срока действия. Администрация, исходя из последовательности совершенных действий, согласилась с возобновлением договора аренды от 15.08.2002 № 2350 на неопределенный срок. Спорный объект возведен за счет средств общества при наличии разрешения на строительство, соответствует строительным нормам и правилам, строится в соответствии с согласованной проектной документацией, а небольшое отступление от проекта не может повлиять на конструктивные решения здания в целом, носит устранимый характер и не требует дополнительного разрешения на строительство. В свою очередь администрация не представила доказательств того, что имеет место один из признаков для признания спорного объекта самовольной постройкой и что необходимо применить такую санкцию, как снос объекта.

В кассационных жалобах администрация и комитет по управлению просят состоявшиеся судебные акты отменить, встречные исковые требования - удовлетворить, в удовлетворении первоначальных требований - отказать. В обоснование жалоб заявители указывают следующее. У общества возникло право аренды на земельный участок площадью 699 кв. м, который предоставлен только для проектирования, а не для строительства. Спорный объект возведен на земельном участке, не отведенном для  строительства, с отступлением от проектной документации и с нарушением параметров, предусмотренных в выданном разрешении от 17.08.2005 № 2/563-С. Признавая право собственности в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды не учли положения статьи 222 названного Кодекса. В момент выдачи разрешения на строительство у общества отсутствовало право на земельный участок (договор аренды от 15.08.2002 № 2350 прекратил свое действие, а договор от 07.12.2005 № 4843 является незаключенным), разрешение на строительство получено в нарушение норм градостроительного законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу истец указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители администрации и комитета по управлению поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты. Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался  на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.11.2011 объявлялся перерыв до 16 часов 15 минут 01.01.2011, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по адресу http://www.fassko.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено. Представители сторон поддержали доводы, изложенные ими в кассационных жалобах и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением главы администрации г. Ставрополя от 14.08.2002 № 5642 обществу предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок общей площадью 699 кв. м для проектирования спорного объекта по проспекту Кулакова в квартале 474. Названным постановлением земельному участку присвоен адрес: г. Ставрополь, проспект Кулакова, 7/1 (т. 2, л. д. 39).

15 августа 2002 года на основании указанного постановления общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка № 2350  (далее - договор от 15.08.2002 № 2350), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на два года (до 14.08.2004) земельный участок (кадастровый номер 26:12:010507:0059) площадью 699 кв. м для проектирования спорного объекта (договор прошел регистрацию 08.10.2002; т. 1, л. д. 8 - 12).

Общество изготовило рабочий проект двухэтажного здания спорного объекта и получило согласования ФГУ «Центр госсанэпидемнадзор» в г. Ставрополе, Государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, Управления ГО И ЧС г. Ставрополя МЧС России, УГИБДД, Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Ставропольскому краю, Министерства труда и социальной защиты населения Ставропольского края, Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Ставрополя, МУП «Водоканал», ОАО «Электросвязь» Ставропольской городской организации Всероссийского общества инвалидов, МУП «Горзеленстрой», Управления Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю (т. 1, л. д. 56 - 96).

26 апреля 2005 года постановлением главы г. Ставрополя № 13336 утвержден акт выбора земельного участка, согласовано размещение спорного объекта, обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 1305 кв. м для строительства станции технического обслуживания. Комитетом градостроительства 17.08.2005 выдано разрешение на строительство № 2/563-С (т. 1, л. д. 13, 14).   

Общество (арендатор) и комитет по управлению (арендодатель) на основании названного постановления подписали договор аренды земельного участка от 07.12.2005  № 4843 (далее - договор от 07.12.2005 № 4843), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1305 кв. м для строительства спорного объекта. Срок действия договора устанавливается с 26.04.2005 по 25.04.2008. Договор не был надлежащим образом зарегистрирован в органах юстиции (т. 1, л. д. 34 - 38).

Поскольку администрация отказывается признавать наличие арендных отношений обществом и считает спорный объект самовольной постройкой, общество обратилось в суд с иском за защитой своих прав.

Удовлетворяя требования общества, суды применили статьи 218 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок под спорным объектом находится у общества в аренде на основании договора от 15.08.2002 № 2350, который содержит условие о возможности возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости в соответствии с постановлением главы г. Ставрополя (пункт 4.1.2 названного договора).

По истечении срока действия договора от 15.08.2002 № 2350 арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, вследствие чего указанный договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является возобновленным на неопределенный срок.

Истец не реализовал свое право на отказ от указанного договора аренды, не  предупредив об этом арендатора в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, администрация своими действиями подтвердила продление арендных отношений с обществом. Так, постановлением главы г. Ставрополя № 13336 утвержден акт выбора земельного участка, согласовано размещение спорного объекта, обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 1305 кв. м для строительства станции технического обслуживания. Комитет градостроительства 17.08.2005 выдал разрешение на строительство № 2/563-С.

Суды также установили факт возведения спорного объекта за счет денежных средств общества и в соответствии со строительными нормами и правилами.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным  Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Предполагаемая проектная площадь застройки спорного объекта равна 245 кв. м, фактическая составляет 358 кв. м. Названные обстоятельства не оспариваются сторонами. Суды, указывая на отступление от проекта, считают его несущественным, поскольку данные изменения не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности спорного объекта, носят устранимый характер и не лишают возможности общества внести изменения в проект и использовать результат работ по назначению.

Названный вывод представляется преждевременным. В силу положений пункта 1 статьи 41 и подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Лицо обязано осуществлять строительство объекта капитального строительства согласно проектной документации, требованиям градостроительного плана земельного участка, технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном законодательством.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что отсутствует необходимость соблюдения административного порядка (не требуется дополнительного разрешения), и указание судов на отступление от проектных решений как несущественных основаны на неполном исследовании имеющихся в деле доказательств (т. 2, л. д. 47 - 50).

Результаты, изложенные в техническом заключении от 03.05.2011 № 354-11, во внимание не принимаются, поскольку они основаны на визуальном обследовании спорного объекта и не содержат положений о том, что фактически возведенный объект недвижимости соответствует утвержденной проектной документации и имеющиеся  отступления от проекта допустимы.

Статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

Арбитражный суд в силу частей 1, 4, 5 и 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте.

Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, может являться основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 16112/2009 и от 16.11.2010 № 467/10).

Поскольку судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела и недостаточно обоснованы, они подлежат отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, установить все фактические обстоятельства по делу, выяснить, возведены ли спорные объекты в соответствии со строительной документацией и разрешениями, а также в пределах земельного участка, отведенного для строительства объекта, имеются ли при этом нарушения градостроительных и строительных норм и правил, являются ли они существенными и неустранимыми, после чего правильно применить нормы материального и процессуального права и вынести законное и обоснованное решение, в совокупности оценить все представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте с учетом требований статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределить расходы по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.07.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 по делу  № А63-2500/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.