ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 декабря 2011 г. Дело № А53-13436/2008

[Суд апелляционной инстанции указал, что постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 № 387 и от 02.04.2007 № 307 предоставленный обществу земельный участок площадью 0,6943 га был фактически изъят и вместо него выделен новый земельный участок площадью 0,5077 га, с иным видом разрешенного использования - завершение проектных работ и строительство торгового (торгово-гостиничного) центра, вследствие чего общество не имело возможности использовать земельный участок по указанному в договоре аренды назначению - для эксплуатации рынка]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., в отсутствие в судебном заседании истца - департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Алекс», третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, администрации г. Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2011 (судья Икрянова Е.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу № А53-13436/2008, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Алекс» (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.06.1997 № 1265 «и» в сумме 21 853 320 рублей 37 копеек  с 01.01.2004 по 30.06.2008 и пени в сумме 7 492 938 рублей 16 копеек с 21.03.2004  по 30.06.2008.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных  и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2009 требования департамента удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 3 208 781 рубль 41 копейку задолженности по арендной плате за землю  и 927 931 рубль 89 копеек пени с 21.09.2005 по 30.06.2008. В остальной части  в удовлетворении иска отказано. Всего взыскано 4 136 713 рублей 30 копеек.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением  о пересмотре решения от 26.02.2009 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2009 суд удовлетворил заявление общества, отменил решение от 26.02.2009.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2009 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 истцом пропущен срок исковой давности, требования о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.01.2004 по 20.09.2005 не подлежат удовлетворению также в связи с пропуском срока исковой давности. Всего задолженность за период с 01.07.2005 по 30.06.2008 составила 2 459 981 рубль 57 копеек.  До предъявления иска указанная сумма оплачена, что подтверждается платежными поручениями, включая поручение от 23.06.2008 на сумму 160 тыс. рублей.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 15.04.2010 решение от 29.12.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд указал на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.  Факт неиспользования обществом земельного участка не доказан. Постановления мэра  г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 № 387 и от 02.04.2007 № 307 в деле отсутствуют. Судом не выяснено, исполнялись ли данные ненормативные акты, изымался ли земельный участок у общества, каким размером и предоставлялся ли другой, вносились ли изменения в договор аренды в связи с изъятием участка, изменялся ли вид его использования.

При новом рассмотрении дела департамент уточнил исковые требования и просил взыскать с общества 24 228 998 рублей 70 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2004 по 31.03.2010 и 12 871 030 рублей 39 копеек пени за просрочку ее внесения за  период с 21.03.2004 по 31.03.2010.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2011, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 05.09.2011, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано 3 624 186 рублей 22 копейки задолженности за период с 01.07.2005 по 31.03.2010,  711 403 рубля 89 копеек пени за период с 21.09.2005 по 31.03.2010, в остальной части требований отказано. Суды пришли к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 и по требованиям о взыскании пени за период с 01.01.2004 по 20.09.2005. При расчете арендной платы за 3 и 4 квартал 2005 года суд применил коэффициент кратности,    равный 1, установленный постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2000 №555 для прочих земель, указав, что в этот период земельный участок не использовался обществом и не мог быть использован по назначению, указанному в договоре (для эксплуатации рынка), в связи с изданием постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 № 387 и от 02.04.2007 № 307, которыми предписано изъять выделенный обществу участок площадью 0,6943 га и выделить новый участок площадью 0,5077 га, для иных целей - завершения проектных работ и строительства торгового (торгово-гостиничного) центра. При расчете арендной платы за 2006 и 2007 годы судом применено постановление мэра  г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919: ставка арендной платы 1% по виду использования земли под складами, с 24.10.2007 ставка 5,8% по виду использования земли под рынками, в связи с заключением обществом с ООО «Престиж» договора о совместной деятельности по осуществлению торговли на территории торгового центра. Заключение эксперта от 09.12.2008 № 758-А, которым определен размер годовой арендной платы на 2006 и 2007 годы, не принято судами в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку эксперт не учел, что в данный период земельный участок не мог быть использован для эксплуатации рынка. Годовой размер арендной платы на 2008 год определен решением Арбитражного суда  Ростовской области  от 19.03.2008 по делу № А53-22635/2008. На 2009 год и 1 квартал 2010 года размер арендной платы определен исходя из размера арендной платы на 2008 год с применением коэффициента инфляции. В связи с применением срока исковой давности  и установлением размера долга в сумме 3 624 186 рублей 22 копеек произведен перерасчет пени.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. Заявитель жалобы считает неправомерным вывод судов о том, что земельный участок не использовался арендатором  в течение 2005, 2006 и 2007 годов, а также полагает, что неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для невнесения арендной платы.  Департамент не согласен с размером арендной платы, установленным судами на 2006, 2007 годы, ссылаясь на то, что основания для применения ставки арендной платы по виду использования земли под складами отсутствуют. Указал заявитель жалобы и на то, что в решении не указано, каким образом и, исходя из какой формулы, каких коэффициентов произведен расчет арендной платы на 2006, 2007 годы.

Обществом представлены отзыв с возражениями против удовлетворения  кассационной жалобы и ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя, которое суд находит подлежащим удовлетворению в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 28.03.1997 № 490 ПП «Алекс» продлен на 2 года срок аренды земельного участка площадью 0,6943 га по ул. Сиверса, 21, для эксплуатации рынка «Супер-Маркет», разрешено выполнение проектно-изыскательских работ по строительству торгового центра на указанном земельном участке, в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города (т. 4, л. д. 54).

20.06.1997 администрация (арендодатель) и ПП «Алекс» (преобразовано путем реорганизации в форме преобразования в общество, арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 1265 «и», по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,6943 га, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, 21, для эксплуатации рынка «Супер-Маркет» (далее - земельный участок, т. 1, л. д. 26). Договор заключен сроком на 2 года до 28.03.1999.

В пункте 2.5 договора аренды стороны определили, что неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы за землю.  Указанное условие не противоречит Гражданскому и Земельному кодексам Российской Федерации.

Договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 20.06.1997 за №64 (т.1, л. д. 29).

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя,  что свидетельствует о пролонгации договора на тех же условиях на неопределенный срок согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Истец, полагая, что ответчик исполняет обязанности арендатора ненадлежащим образом, а именно, вносит арендную плату не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность, обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции по заявлению общества применил последствия пропуска срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 и о взыскании пени за период с 01.01.2004 по 20.09.2005 (статьи 195, 196 Гражданского кодекса, пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных  с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). Судебные акты в указанной части не обжалованы.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса и пунктом 4.2 договора аренды земельного участка от 20.06.1997 № 1265 «и» основной обязанностью арендатора являлось внесение арендной платы за пользование земельным участком в сроки, установленные данным договором.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления. По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

С учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в кассационной инстанции суд, проверяя судебные акты на предмет их соответствия нормам материального и процессуального права, ограничивается доводами кассационной жалобы и возражениями на нее.

Суды при рассмотрении спора исходили из того, что размер арендной платы за земельный участок в 2005 году подлежал расчету на основании решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2003 № 250 «Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам (с изменениями от 25.12.2003, от 19.10.2004, 22.02.2005, 11.10.2005), постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 № 555 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону» (с изменениями от 25.10.2004, 22.12.2004, 11.05.2005, далее - постановление № 555), согласно которым арендная плата определяется по формуле А=Рс х Ки х Кз х Ккр х S , где: Ки - значение коэффициента индексации; Рc - средняя ставка земельного налога г. Ростова-на-Дону; Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности; Ккр - коэффициент кратности, учитывающий вид использования земель (руб.); S - площадь объекта, кв. м; А - арендная плата в год, руб.

Департамент при расчете арендной платы за третий и четвертый кварталы 2005 года использовал коэффициент кратности, равный 36, предназначенный для использования земли под объектами торговли и общественного питания.

Суд применил при расчете коэффициент, равный 1, как для прочих земель, ссылаясь на постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 № 387 и от 02.04.2007 № 307, которыми предписано изъять выделенный обществу земельный участок площадью 0,6943 га и предоставить новый участок площадью 0,5077 га для ведения проектных работ и строительства торгового (на основании постановления от 02.04.2007 №307 - торгово-гостиничного) центра.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону», вступившим в законную силу с 1 января 2006 года (далее - постановление № 1919), установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с пунктом 3 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки» определяется произведением кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования (КС, руб. /кв. м), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап, %) и площади земельного участка (S, кв. м), а именно: A = KC x S x Сап/100.

Суды при разрешении спора произвели расчет арендной платы за 2006 и 2007 годы (до 24.10.2007 года) на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 №1919, исходя из ставки арендной платы, предусмотренной для земельных участков под складами (1%), тогда как для земельных участков под рынками предусмотрена иная ставка (в разные периоды 5,76%; 5,8%). При этом ими отвергнута возможность применения рыночной стоимости арендной платы, определенной в ходе рассмотрения настоящего дела экспертным путем, ввиду признания недоказанным использования обществом спорного участка в период с 01.01.2006 по 24.10.2007 для эксплуатации рынка.

Суд апелляционной инстанции указал, что постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 № 387 и от 02.04.2007 № 307 предоставленный обществу земельный участок площадью 0,6943 га был фактически изъят и вместо него выделен новый земельный участок площадью 0,5077 га, с иным видом разрешенного использования - завершение проектных работ и строительство торгового (торгово-гостиничного) центра, вследствие чего общество не имело возможности использовать земельный участок по указанному в договоре аренды назначению - для эксплуатации рынка.

Данные выводы судов нельзя признать обоснованными.

Согласно частям 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 191-ФЗ) в редакции, действующей на момент принятия постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 №387, вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие, решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимаются главами местных администраций с учетом результатов публичных слушаний, проводимых в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного кодекса.

На момент издания мэром г. Ростова-на-Дону постановления от 02.04.2007 №307 редакция вышеназванной нормы была изменена, но также не предусматривала произвольного изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 № 387 (с изменениями, внесенными постановлением от 02.04.2007 № 307) предписано изменить границы ранее предоставленного земельного участка, заключить новый договор аренды земельного участка площадью 0,5077 га для завершения проектных работ и строительства  торгово-гостиничного центра.

Указания на изменение вида разрешенного использования земельного участка, арендованного обществом по договору от 20.06.1997 № 1265 «и», данные постановления не содержат.

Согласно статье 44 Градостроительного кодекса информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка должна содержаться в градостроительном плане земельного участка.

Градостроительный план земельного участка в материалах дела отсутствует.

Доказательства внесения изменений в договор аренды относительно вида разрешенного использования земельного участка или заключения нового договора, на основании вышеуказанных постановлений мэра г. Ростова-на-Дону №№ 387 и 307, в деле отсутствуют.

Отсутствуют в материалах дела и доказательства формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 0,5077 га, предназначенного для завершения проектных работ и строительства торгово-гостиничного центра.

Согласно кадастровой выписке (т. 3, л. д. 30) разрешенное использование земельного участка площадью 6943 кв. м, являющегося предметом договора аренды от 20.06.1997 № 1265 «и», - для эксплуатации рынка.

Как установлено решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2011 по делу № А53-19651/2010, спорный земельный участок площадью 0,6493 га, предоставленный обществу в аренду для эксплуатации рынка, был изъят для муниципальных нужд постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.05.2008 № 471.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2011 по делу № А53-3731/2010 установлено, что договор аренды от 20.06.1997 № 1265 «и» прекращен 12.05.2010.

Кроме того, судами не дана оценка постановлениям мэра г. Ростова-на-Дону от  23.03.2005 № 387 и от 02.04.2007 № 307 на предмет соответствия их предусмотренному статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации порядку предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства.

В решении Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2008 по делу № А53-22635/2007-С2-32 (т. 1, л. д. 35) содержатся сведения о том, что определенный согласно постановлениям мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919 и от 18.12.2006 №1444 размер годовой арендной платы за арендованный обществом земельный участок на 2006 и 2007 годы оплачен ответчиком полностью с учетом его увеличения и это обстоятельство не оспаривается департаментом.

Однако из материалов настоящего дела невозможно достоверно установить, вступил ли вышеназванный судебный акт в законную силу, основания повторного заявления департаментом требований о взыскании долга за 2006 и 2007 годы, отсутствуют первичные документы о произведенных обществом платежах в спорный период и двусторонний акт сверки расчетов между сторонами по договору аренды от 20.06.1997     № 1265 «и».

При таких обстоятельствах судебные акты надлежит отменить, дело повторно направить на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, дать правовую оценку постановлениям мэра г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 № 387 и от 02.04.2007 № 307 на предмет их соответствия законодательству, регламентирующему порядок предоставления земельных участков для строительства и изменения вида разрешенного использования земельных участков, решить вопрос о возможности применения рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной экспертным путем в рамках настоящего дела, либо произвести расчет арендной платы по формуле, установив подлежащие применению в этом случае нормативные правовые акты (их редакции). Суду необходимо принять меры к осуществлению сторонами сверки расчетов по начисленным и произведенным платежам в спорный период, установить наличие и действительный размер задолженности общества по арендной плате и пене в рамках договора аренды от 20.06.1997 № 1265 «и».

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по делу  № А53-13436/2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.