ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 декабря 2011 г. Дело № А32-22811/2010

[Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что у общества отсутствует совокупность правовых оснований для признания за ним права собственности на спорные объекты недвижимости]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества «Кубаньдорблагоустройство» (г. Краснодар, ИНН 2311020451, ОГРН 1022301819704) - Санько О.В. (доверенность от 19.10.2011), от третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Романец А.С. (доверенность  от 04.08.2011), в отсутствие ответчика - администрации Краснодарского края, третьего лица - администрации муниципального образования Туапсинский район, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Кубаньдорблагоустройство»  на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011  (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу № А32-22811/2010, установил следующее.

ОАО «Кубаньдорблагоустройство» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: административное здание (литеры Д, Д1, д, д1) общей площадью 262,2 кв. м; сауна (литеры Ж, Ж1, Ж2, Ж3, Ж4, Ж5, ж) общей площадью  106,1 кв. м; спальный корпус № 1 (литеры З, з) общей площадью 278,2 кв. м; туалет  (литера И) общей площадью 10,6 кв. м; спальный корпус № 2 (литеры Л, Л1, л, л1) общей площадью 223,3 кв. м; диджейская (литера М) общей площадью 17,5 кв. м  (далее - спорные объекты недвижимости), расположенные на земельном участке площадью 10 780 кв. м, кадастровый номер 23:33:01 03:0002, по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, Джубгинский с/о, пос. Джубга, база отдыха «Бедросова Щель»  (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По ходатайству истца суд первой инстанции в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену ответчика - департамента на администрацию Краснодарского края (далее - администрация). Департамент привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2011 исковые требования удовлетворены. Решение суда мотивировано тем, что спорные объекты возведены истцом в границах земельного участка, предоставленного ему на праве постоянного (бессрочного) пользования и не препятствуют целевому назначению и разрешенному использованию данного земельного участка. На момент обращения в суд истец является арендатором данного земельного участка, предоставленного для эксплуатации базы отдыха «Бедросова Щель». Заключением эксперта подтверждается, что спорные объекты недвижимости расположены в границах предоставленного истцу земельного участка и соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам. Поскольку в деле имеется отказ администрации Туапсинского района во вводе в эксплуатацию спорных объектов, суд первой инстанции удовлетворил требования истца о признании права собственности на спорные объекты, ссылаясь на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2011 отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у истца отсутствует совокупность установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания права собственности на самовольно возведенные спорные объекты недвижимости.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обжаловало его в кассационном порядке. По мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Общество имело право возводить спорные объекты недвижимости на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и предоставило все необходимые документы для получения разрешения на строительство, предусмотренные Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 № 131. Между тем общество в силу установленных ограничений не могло приобрести в собственность земельный участок, относящийся к землям курортов краевого значения. Спорные объекты недвижимости отвечают требованиям строительных норм и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим заключением ЦПК «Строитель» и заключением судебного эксперта  от 16.12.2010 № 643. Кроме того, договором аренды земельного участка от 20.11.2003  № 0000000380 предусмотрено, что фактическое состояние участка соответствует условиям предоставления, на день подписания договора отсутствуют обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения договора. Общество полагает, что переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, подтверждает отсутствие возражений со стороны собственника земельного участка на размещение на нем объектов капитального строительства.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просил отказать в ее удовлетворении, оставив в силе постановление суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании плана приватизации от 25.05.1994 за обществом зарегистрировано право собственности на  10-ти комнатный каркасный домик площадью 117 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Джубга, база отдыха «Бедросова щель», свидетельство о государственной регистрации права от 31.03.2008 серии 23-АД № 547204.

В соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края  от 21.06.1995 № 338 обществу был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 1,0 га из земель запаса для строительства базы отдыха на 100 мест. На основании указанного постановления обществу выдан государственный акт серии КК № 255000660. Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:33:01 03 003:0002, что подтверждается кадастровым планом  № 33/03-03-2041.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края  от 18.09.2003 № 148-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок с кадастровым номером 23:33:01 03 003:0002 площадью 1,078 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район,  Джубгинский с/о, пос. Джубга.

На основании приказа от 18.09.2003 № 148-з департамент передал обществу указанный земельный участок из земель особо охраняемых территорий по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2003  № 0000000380 сроком на 25 лет (далее - договор аренды земельного участка).

Из материалов дела видно, что на спорном земельном участке без получения разрешения на строительство общество возвело спорные объекты недвижимости: административное здание (литеры Д, Д1, д, д1) общей площадью 262,2 кв. м, 1997 года постройки; сауна (литеры Ж, Ж1, Ж2, Ж3, Ж4, Ж5, ж) общей площадью 106,1 кв. м,  1995 года постройки; спальный корпус № 1 (литеры З, з) общей площадью 278,2 кв. м, 1999 года постройки; туалет (литера И) общей площадью 10,6 кв. м, 1998 года постройки; спальный корпус № 2 (литеры Л, Л1, л, л1) общей площадью 223,3 кв. м, 2006 года постройки; диджейская (литера М) общей площадью 17,5 кв. м, 2006 года постройки.

Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район в ответ на письмо общества от 15.11.2009 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в письме от 24.11.2009 отказало в выдаче такого разрешения в связи с непредставлением документов, предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2010 по делу  № А32-4366/2010 обществу отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на спорные объекты недвижимости. Решение суда мотивировано тем, что иск предъявлен ненадлежащему ответчику - администрации муниципального образования Туапсинский район, поскольку собственником земельного участка является Краснодарский край.

Полагая, что оформление права собственности на спорный объект недвижимости в административном порядке невозможно, общество повторно обратилось в арбитражный суд с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - Кодекс), избрав в качестве ответчика администрацию Краснодарского края.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ  «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  от 29.12.2004 строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Необходимость получения разрешения на строительство при осуществлении застройки земельного участка, строительстве, реконструкции здания, строения и сооружения, благоустройстве территории была предусмотрена также Законом Российской Федерации от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации», Земельным кодексом РСФСР 1990 года и статьей 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года, действовавшими на момент возведения спорных объектов.

Как правомерно установил суд апелляционной инстанции, общество не представило надлежащих доказательств того, что им было получено разрешение на строительство спорных объектов недвижимости в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года, статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года. Общество также не представило доказательств подготовки всех документов, предусмотренных градостроительным законодательством, действующим на момент возведения спорных построек, которые необходимы для получения разрешения на строительство.

Поскольку общество осуществило строительство спорных объектов недвижимости без получения разрешения на строительство, суд пришел к обоснованному выводу о том, что возведенные объекты являются самовольными постройками.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации  от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Кодекса и является исключением.

Согласно названной статье право собственности может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

При этом право собственности на самовольную постройку за указанным лицом не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при установлении в совокупности фактов, перечисленных в статье 222 Кодекса, отсутствие одного из них влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что правообладателем земельного участка, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с указанными разъяснениями круг лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку, является ограниченным и расширительному толкованию не подлежит.

Отказывая в удовлетворении требований общества, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что общество не доказало принадлежности ему земельного участка под самовольно возведенными объектами на момент обращение в суд на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка земельный участок был предоставлен обществу в аренду для обслуживания и эксплуатации базы отдыха «Бедросова Щель», что соответствует виду его разрешенного использования, указанному в кадастровом плане от 11.11.2003.

В силу пункта 4.1.13 названного договора арендатор обязался не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке. До начала строительных работ арендатор обязан получить разрешение на строительство в Госархстройнадзоре.     

Статьями 30, 31, 32 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей, не связанных строительством.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В приказе департамента от 18.09.2003 № 148-з, на основании которого заключен договор аренды земельного участка, указано, что земельный участок предоставляется в аренду обществу на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, и Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», то есть в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а не для строительства спорных объектов.

Суд апелляционной инстанции установил, что общество не реализовало свое право на получение спорного земельного участка в порядке, установленном статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации для строительства спорных объектов недвижимости.

Наличие договора аренды земельного участка в силу императивных требований пункта 3 статьи 222 Кодекса не является достаточным основанием для признания за истцом права собственности на самовольно возведенный объект, расположенный на арендованном земельном участке, не предоставленном для строительства.

В пункте 26 постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что до начала строительства спорных объектов или при производстве работ по их возведению общество в установленном порядке обращалось в органы местного самоуправления за получением разрешения на строительство. В деле также отсутствуют доказательства того, что обществу чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано.

Суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку представленным в материалы дела разрешениям на выполнение строительно-монтажных работ от 18.09.2002 № 68 и 69, указав, что разрешения выданы на 8 месяцев для выполнения подготовительных работ на объектах спальный корпус на 12 мест и спальный корпус на 16 мест и не могут заменять собой разрешение на строительство. Данные разрешения на подготовительные работы также не свидетельствуют о том, что обществом были предприняты необходимые меры для получения разрешения на строительство в установленном законом порядке.

Из материалов дела видно, что за получением разрешения на строительство общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район спустя три года после возведения последних самовольных построек (письмо общества от 15.11.2009 № 4567/2009).  Из данного письма не следует, что к нему был приложен пакет документов, перечень которых указан в статьях 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание положения статьи 222 Кодекса и разъяснения, приведенные в пунктах 25 и 26 постановления № 10/22, пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143, правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 26.01.2010 № 11066/09, пришел к выводу о том, что обращение лица, осуществившего самовольную постройку, для ее легализации непосредственно в суд, минуя установленный законом порядок (статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), означало бы установление упрощенной процедуры оформления прав на самовольную постройку, игнорирование предусмотренных градостроительным законодательством положений о порядке осуществления строительства, создание самовольному застройщику более льготных условий по сравнению с лицами, осуществляющими строительство в установленном законом порядке, что не отвечает и принципу равенства участников гражданского оборота.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос о безопасности возведенных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о соответствии самовольных построек установленным нормам и правилам и возможности введения их в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции указал, что наличие в материалах дела заключения строительно-технической экспертизы от 16.12.2010 № 643 не исключает необходимости получения положительных заключений на предмет соответствия спорных строений требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Ответчик не представил надлежащих доказательств соответствия спорных объектов недвижимости противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим требованиям, требованиям гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.

Учитывая размещение спорных объектов на землях особо охраняемой природной территории курорта Туапсе (согласно статье 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края»), общество не доказало отсутствие необходимости или невозможность получения положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации на строительство спорных объектов с учетом требований части 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что у общества отсутствует совокупность правовых оснований для признания за ним права собственности на спорные объекты недвижимости.