ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 декабря 2011 г. Дело № А32-14310/2009

[Учитывая, что площадь объекта, указанная в экспертном заключении составила 3000,2 кв. м, вывод суда апелляционной инстанции о том, что сохранение самовольной постройки общей площадью 4382,9 кв. м не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан является преждевременным]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН 2304033499, ОГРН 1022300776398) - Сивкова Г.Г. (доверенность  от 29.06.2010), от третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Краснодарского края - Орловой Л.А. (доверенность от 05.09.2010), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования г. Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300778873), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Геленджик на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 по делу  № А32-14310/2009 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.), установил следующее.

ООО «Фортуна» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования  г. Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на  не завершенный строительством объект - рекреационный центр «Яхта»  площадью 3000,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 20 (далее - спорное здание).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Краснодарского края (далее - Росимущество).

Решением от 08.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок под объектом недвижимости кафе «Яхта» площадью 0,4 га предоставлен обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования постановлением главы администрации  г. Геленджика от 04.06.1993 № 1153. Соответствие объекта требованиям строительных, градостроительных норм и правил, а также отсутствие нарушения прав и интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан подтверждены заключением эксперта, составленным по результатам судебной экспертизы.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2010 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суду рекомендовано устранить противоречия в экспертных заключениях, выяснить, имеется ли у общества проектная документация на реконструкцию спорного здания, если она есть, провести государственную экспертизу проектной документации на предмет соответствия ее техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим и экологическим, требованиям и правилам пожарной безопасности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что проектная документация на реконструкцию спорного здания отсутствует, общество принимает меры к восстановлению этой документации. В целях выполнения указаний суда кассационной инстанции в части устранения противоречий в экспертных заключениях суд первой инстанции назначил судебную экспертизу о соответствии объекта строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, однако в связи с неявкой истца и необеспечением доступа к объекту его экспертный осмотр не состоялся.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 решение от 25.11.2010 отменено, по делу принят новый судебный акт. Апелляционный суд признал за обществом право собственности на спорное здание. Удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд указал, что обществом в полной мере соблюдены условия легализации самовольной построики, предусмотренные пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в толковании пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22).

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение от 25.11.2010. Податель жалобы полагает ошибочными выводы апелляционного суда, поскольку при возведении спорного здания обществом нарушен вид разрешенного использования земельного участка. Названный участок относится к зоне пляжа и набережной, на которой не допускается строительство объектов недвижимого имущества. Общество ни до обращения в суд, ни во время судебного разбирательства не предпринимало реальных действий, направленных на получение соответствующего разрешения. Документы, необходимые для выдачи указанного разрешения, в администрацию не поступали, следовательно, обращение общества в администрацию носило формальный характер. Обществом не представлены доказательства соблюдения требований Водного кодекса Российской Федерации (обеспечение охраны вод от загрязнения, засорения и истощения). Общая площадь объекта, на который признано право собственности, значительно превышает площадь, указанную в экспертном заключении.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемое постановление без изменений.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные ими в кассационной жалобе и отзывах на нее.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21.12.2011 объявлялся перерыв до 10 часов 15 минут 27.12.2011, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемый судебный акт надлежит отменить.

Из материалов дела видно и судами установлено, что решением малого Совета Геленджикского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 26.08.1992 промышленно-коммерческой компании «Фортуна» разрешено проектирование бизнес-клуба с казино и торговыми предприятиями на участке общей площадью 0,4 га недостроенного кафе «Яхта» в районе городского пляжа в городе Геленджике.

21 ноября 1992 года начальником Управления архитектуры и градостроительства г. Геленджика утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование бизнесклуба промышленно-коммерческой компании «Фортуна» (далее ПКК «Фортуна»).

Постановлением главы администрации г. Геленджика от 04.06.1993 № 1153 перерегистрировано право пользования землей и за ПКК «Фортуна» на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплен земельный участок площадью 0,4 га и выдано свидетельство.

29 декабря 2006 года обществом утверждено архитектурно-планировочное задание № 89 на проектирование рекреационного центра (реконструкция здания кафе «Яхта») по ул. Революционной, 20 в г. Геленджике.

В 2007, 2008 годах обществом получены технические условия для подключения объекта к инженерным сетям водоснабжения и водоотведения, на ливневую канализацию, вывоз строительного мусора и грунта к газопроводу.

В письме Управления архитектуры и градостроительства администрации  от 22.03.2007 № 1118 обществу согласованы эскизный проект, архитектурное и цветовое решение фасадов, генеральный план рекреационного центра (реконструкция здания кафе «Яхта»).

По заказу общества проектная организация ООО «ПГ "Инженерный центр", действующая на основании лицензии № ГС-3-23-02-26-0-2310130451-019312-1, разработала проект реконструкции рекреационного центра «Яхта» в г. Геленджике по  ул. Революционной, 20.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости, так как отсутствует разрешение на реконструкцию спорного здания и есть не разрешенный по существу спор о сносе самовольно возведенной части незавершенного строительством здания кафе «Яхта», принятие всех зависящих от общества мер по легализации спорного объекта во внесудебном порядке, последнее обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация против иска возражает, указывая в том числе на то, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств:

- строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

- застройщиком получены предусмотренные законом разрешения на строительство и согласования; при отсутствии указанных разрешений необходимо наличие доказательств, что застройщик принимал надлежащие меры легализации строительства, в частности, обращался в установленном порядке за получением разрешения на строительство и/или утверждением акта ввода объекта в эксплуатацию, но ему неправомерно было отказано либо решение уполномоченным органом в предусмотренный законом срок не принято. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанный подход соответствует правовым позициям, сформулированным в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В силу пункта 26 данного постановления отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Апелляционный суд, удовлетворяя требования общества, пришел к выводу о том, что последним предпринимались все зависящие от него меры по получению документации, предусмотренной градостроительным законодательством для реконструкции объекта, разрешение на стороительство (реконструкцию) не получено ввиду длительного конфликта между застройщиком и администрацией города Геленджик, сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем данный вывод апелляционного суда сделан при неполном исследовании всех обстоятельств по делу.

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов.

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Из материалов дела не усматривается, что общество обращалось в уполномоченный орган за разрешением на строительство (реконструкцию) спорного объекта с заявлением, к которому был приложен пакет документов, перечень которых указан в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Доказательства того, что в получении такого разрешения обществу необоснованно отказано, в материалах дела также отсутствуют. Судом не исследован вопрос о том, что помешало обществу получить разрешение на строительство в установленном порядке.

Обращения общества о выдаче архитектурно-планировочного задания, градостроительного плана земельного участка, согласовании эскизного проекта реконструкции не исключают необходимости до начала строительства (реконструкции) обратиться в уполномоченный орган за его разрешением.  

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 26.01.2010 № 11066/09 указал, что при рассмотрении подобных споров судам следует установить, предпринимались ли застройщиком меры к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционным судом не в полной мере исследован вопрос о достаточности предпринятых обществом мер к получению необходимого для строительства разрешения с учетом рекомендаций, выработанных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - информационное письмо от 09.12.2010 № 143). В соответствии с указанным информационным письмом право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Обращение лица, соорудившего самовольную постройку, для ее легализации непосредственно в суд, минуя установленный законом порядок, означало бы установление упрощенной процедуры оформления прав на самовольную постройку, создание самовольному застройщику более льготных условий по сравнению с лицами, осуществляющими строительство в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции в нарушение положений постановления  от 29.04.2010 № 10/22, информационного письма от 09.12.2010 № 143 при рассмотрении заявленных требований не дал оценку действиям общества по представлению в уполномоченный орган всей совокупности документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, наличию (отсутствию) заключений специально уполномоченных государственных органов на соответствие спорных объектов пожарным и экологическим нормам.

Вопрос безопасности возведенных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами. Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о соответствии самовольных построек установленным нормам и правилам и возможности введения их в эксплуатацию.

Наличие в материалах дела заключения строительно-технической экспертизы  от 21.07.2011, выполненного экспертами ОАО «Научно-исследовательский центр «Строительство», само по себе не исключает необходимости получения соответствующих положительных заключений на предмет соответствия спорного строения требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Кроме того, учитывая, что площадь объекта, указанная в экспертном заключении составила 3000,2 кв. м, вывод суда апелляционной инстанции о том, что сохранение самовольной постройки общей площадью 4382,9 кв. м не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан является преждевременным.

Суд апелляционной инстанции также не оценил надлежащим образом доводы администрации города Геленджика о нарушении обществом вида разрешенного использования земельного участка под спорным строением и норм водоохранного законодательства.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении суду, с учетом изложенного, следует выяснить вопрос о наличии в совокупности указанных в законе оснований для признания права собственности на самовольно возведенные объекты, вынести решение на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, правильно применить нормы материального и процессуального права, разрешить в соответствии с действующим законодательством вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 по делу  № А32-14310/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.