ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 января 2012 г. Дело № А63-11685/2010

[Вывод судов о прекращении договора аренды спорного земельного участка недостаточно обоснован. Письмо администрации от 26.04.2010 № 09/02-01/1-1580 в материалах дела отсутствует, доводы общества о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (статьи 610, 621 Кодекса) суды не оценили]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Нектар» (ИНН 2635048680, ОГРН 1022601936180) - Корчагина Н.В. (директор), в отсутствие истца - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), третьих лиц: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Краевая техническая инвентаризация» (ИНН 2633005641, ОГРН 1022601932253), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нектар» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2011 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2011 (судьи Фриев А.Л., Казакова Г.В., Луговая Ю.Б.) по делу № А63-11685/2010, установил следующее.

Администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО «Нектар» (далее - общество) о возложении обязанности снести за свой счет самовольно возведенное строение (детское кафе), расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 21, а также освободить земельный участок площадью 108 кв. м с кадастровым номером 26:12:011001:138.

Решением от 24.06.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2011, иск удовлетворен. На ответчика возложена обязанность снести за свой счет самовольную постройку (детское кафе) и освободить земельный участок площадью 108 кв. м (кадастровый номер 26:12:011001:138), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 21. Суды пришли к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку:

- отсутствуют доказательства предоставления земельного участка для строительства объекта недвижимости (разрешенное использование ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером 26:12:011001:138 - для размещения киосков с правом их реконструкции под детское кафе из легких металлических конструкций);

-  земельный участок не принадлежит обществу на каком-либо праве;

- разрешение на строительство объекта капитального строительства обществу не выдавалось.  

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 26:12:011001:138 (предыдущий кадастровый номер 26:12:011001:17) снят с кадастрового учета и не существует как объект права. Разрешение уполномоченного органа на реконструкцию находившихся на указанном земельном участке торговых киосков не позволяло обществу возводить объект капитального строительства. Так как земельный участок используется ответчиком без установленных законом оснований (срок договора аренды истек) и не по целевому назначению, для строительства капитального объекта не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось, строение не сдано в эксплуатацию, спорный объект является самовольным и подлежит сносу за счет ответчика.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, а также указывает на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. По мнению ответчика, судебные инстанции не учли, что правопредшественник общества в установленном порядке приватизировал здание продовольственного магазина и три киоска, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 21. На основании постановлений главы г. Ставрополя обществу разрешена реконструкция существующих киосков под детское кафе. Во исполнение названных ненормативных правовых актов заключались договоры аренды земельных участков, разработана и утверждена проектная и разрешительная документация. После реконструкции и сдачи в эксплуатацию детского кафе отраслевое подразделение администрации выдало обществу свидетельство о постановке на учет объекта предпринимательской деятельности. Акт приемки в эксплуатацию реконструированного объекта не утвержден, несмотря на представление в администрацию необходимых документов. Ответчик в установленном порядке обращался в администрацию с заявлением о пролонгации договора аренды земельного участка. Суды не учли, что общество на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка. Ссылка судов на акт проверки целевого использования земельного участка несостоятельна, поскольку общество не извещалось о проведении данного мероприятия, копии акта не получало. Содержащийся в решении и постановлении вывод о прекращении договора аренды спорного земельного участка не соответствует представленным в дело доказательствам.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В заседании представитель общества просил отменить судебные акты.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договору от 26.01.1996 купли-продажи муниципального предприятия на коммерческом конкурсе правопредшественник общества приобрел в собственность имущество муниципального продовольственного магазина № 15 (со зданием и тремя киосками), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 21 (т. 1, л. д. 16 - 21, 33, 34).

Постановлением главы г. Ставрополя от 03.07.1998 № 2284 КФХ Корчагина Н.В. «Нектар» предоставлен в краткосрочную аренду на три года земельный участок площадью 108 кв. м (в том числе 38,5 кв. м под тремя киосками), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 21 (т. 1, л. д. 58).

Постановлением главы администрации г. Ставрополя от 18.12.2002 № 9250 обществу предоставлен в аренду на новый срок (364 дня) земельный участок площадью 108 кв. м под киосками с правом их реконструкции под детское кафе из легких металлических конструкций в квартале 521 (район жилого дома № 21 по ул. Доваторцев). На ответчика возложена обязанность осуществить кадастровый учет участка, разработать проектную документацию на реконструкцию, зарегистрировать объект и получить разрешение на производство работ по реконструкции, сдать его в эксплуатацию комиссии в установленном порядке. В силу пункта 4.7 данного постановления общество обязано освободить участок по первому требованию администрации (т. 1, л. д. 42, 43).

21 января 2003 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) на срок до 17.12.2003 заключили договор аренды земельного участка площадью 108 кв. м (кадастровый номер 26:12:011001:0017), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, квартал 521 (район жилого дома № 21), под киосками с правом их реконструкции под детское кафе (т. 1, л. д. 119 - 123).

8 мая 2003 года городская межведомственная комиссия по архитектурно-строительным вопросам и землепользованию при администрации г. Ставрополя разрешила обществу производство строительных работ по реконструкции торгового павильона в районе жилого дома № 21 по ул. Доваторцев под детское кафе из легких металлических конструкций. На ответчика возложена обязанность выполнить работы в соответствии с проектом, согласованным управлением архитектуры администрации г. Ставрополя 25.03.2003, по окончании строительства произвести инвентаризацию в Ставропольском дочернем предприятии ГУП «Крайтехинветаризация» и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке (т. 1, л. д. 125 - 126).

После завершения обществом работ по реконструкции проведена техническая инвентаризация объекта, составлен технический паспорт (т. 1, л. д. 160 - 170).

На заявление общества по вопросу о порядке выдачи разрешения на эксплуатацию объектов некапитального строительства МУ «Архитектурно-строительного заказа г. Ставрополя» сообщило, что кафе «Пчелка» по ул. Доваторцев, 21 не относится к объектам капитального строительства, что исключает возможность подготовки разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1, л. д. 40).

Полагая, что ответчик использует земельный участок без предусмотренных законом оснований (срок договора аренды истек) и не по целевому назначению (для строительства капитального объекта участок не предоставлялся), в отсутствие соответствующего разрешения, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной нормы.

Установление хотя бы одного из вышеперечисленных условий влечет признание постройки самовольной.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно пункту 28 данного постановления положения статьи 222 Кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В силу пункта 29 постановления от 29.04.2010 № 10/22 положения статьи 222 Кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимого имущества, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Таким образом, для правильного разрешения возникшего спора необходимо определить, относится ли созданная в результате реконструкции постройка к объектам недвижимого имущества.

Согласно статье 130 Кодекса основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение последней без соразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Определяя возможность отнесения спорной постройки к объектам капитального строительства, судебные инстанции исходили из наличия у него прочной связи с землей посредством монолитного плитного фундамента, а также невозможности перемещения строения и коммунальных сетей без несоразмерных затрат. При этом суды сослались на пояснения представителя ГУП СК «Крайтехинвентаризация», материалы инвентарного дела, а также заключение специалиста бюро независимых экспертиз «Спектр» от 17.08.2010 (т. 2, л. д. 6 - 8).

В то же время суды не приняли во внимание, что в письме от 19.09.2006 МУ «Архитектурно-строительного заказа г. Ставрополя» содержится информация о невозможности отнесения спорного объекта к капитальным.

Из выписки из протокола от 08.05.2003 № 17/23 заседания межведомственной комиссии по архитектурно-строительным вопросам и землепользованию при администрации г. Ставрополя и постановления главы администрации г. Ставрополя от 18.12.2002 № 9250 следует, что в результате реконструкции планировалось создать кафе из легких металлических конструкций (временный объект). При этом обществу предписано выполнить работы в соответствии с проектом, согласованным управлением архитектуры г. Ставрополя 25.03.2003.

Доказательства, свидетельствующие о производстве ответчиком реконструкции с отступлением от согласованного проекта, администрация не представила. Суды также не оценили документы общества о соблюдении установленного порядка производства работ (т. 1, л. д. 126 - 159).

Пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Наличие у спорного объекта монолитного плитного фундамента, систем коммуникации не позволяет однозначно отнести его с учетом требований статьи 130 Кодекса к объекту недвижимости (установка временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости; возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений).

Кроме того, технический паспорт сам по себе не может свидетельствовать о том, что описанный в нем объект является недвижимым имуществом. Характеристики постройки, приведенные в техническом паспорте (в совокупности с иными документами, представленными сторонами в обоснование своих доводов и возражений), судами надлежащим образом не исследовались.

Для применения к спорным правоотношениям положений статьи 222 Кодекса судам следовало установить, что данный объект неразрывно связан с землей, его невозможно переместить без несоразмерного причинения вреда, а также сохранение возможности использования вещи после перемещения и цель осуществленной реконструкции.

При решении вопроса о самовольном характере постройки необходимо также выяснить, осуществлялось ли создание спорного объекта на основании распорядительных актов органов местного самоуправления в соответствии с утвержденной ими проектной документацией.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, может быть расценено как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

Кроме того, вывод судов о прекращении договора аренды спорного земельного участка недостаточно обоснован. Письмо администрации от 26.04.2010 № 09/02-01/1-1580 в материалах дела отсутствует, доводы общества о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (статьи 610, 621 Кодекса) суды не оценили.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении (постановлении), не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку выводы судов не соответствуют представленным в дело доказательствам, обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно, всесторонне исследовать и в совокупности оценить доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Расходы общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:  

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2011 по делу № А63-11685/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.