ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 февраля 2012 г. Дело № А53-8617/2011

[Истец, заявив первоначальные требования, дополнительно просил погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении прав на спорное имущество. Суд обоснованно отказал в изменении требований, поскольку оно фактически затрагивает интересы и законные права ООО «ИКС 5 Недвижимость»]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца общества с ограниченной ответственностью «Феникс 21 век» (ИНН 6165101315, ОГРН 1026103707530) Губенко В.А. (доверенность от 02.09.2011), в отсутствие ответчика общества с ограниченной ответственностью «Апекс плюс» (ИНН 6168060650, ОГРН 1026104359380), третьего лица закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» (ИНН 7816157915, ОГРН 1027807980991), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Феникс 21 век» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2011 (судья Колесник И.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2011 (судьи Глазунова И.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.) по делу № А53-8617/2011, установил следующее.

ООО «Феникс 21 век» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Апекс плюс» о регистрации договора аренды от 01.11.2010 № 6438-А, ссылаясь  на непредоставление ответчиком необходимых документов для государственной регистрации договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «ИКС 5 Недвижимость».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 25.11.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств непредоставления ответчиком необходимых документов для государственной регистрации договора, а именно перечня документов, неоднократности обращения к ответчику за документами и в учреждение Росреестра для государственной регистрации спорного договора. Кроме того, 25.05.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды от 20.05.2011, заключенный ООО «Апекс Плюс» и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», в отношении всех принадлежащих ответчику помещений.

В кассационной жалобе ООО «Феникс 21 век» просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.  В обоснование жалобы заявитель указывает, что к участию в деле не привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области и залогодержатель спорного нежилого помещения - ЗАО «ЮниКредит Банк», что является процессуальным нарушением. Суды не выяснили обстоятельства передачи документов ответчиком истцу; не дали оценку тому, что истец использует спорное помещение и вносит за него плату; в решении суда первой инстанции третьим лицом, с которым ответчик заключил договор, значится ООО «Х5 Недвижимость», а в постановлении апелляционной инстанции  - ООО «ИКС 5 Недвижимость».

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ООО «Феникс 21 век» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав  представителя ООО «Феникс 21 век», Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что ООО «Апекс плюс» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону,  ул. Зорге, 37 (литера А), общей площадью 728,4 кв. м, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1 ноября 2010 года ООО «Апекс плюс» (арендодатель) и ООО «Феникс 21 век» (арендатор) заключили договор аренды № 6438-А, предметом которого является аренда истцом части торговой площади, расположенной на первом этаже здания по адресу:  г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 37 (литера А) общей площадью 129 кв. м (119 кв. м под основное помещение и 10 кв. м под складские помещения), в целях размещения магазина розничной торговли книгами, а также сопутствующими товарами.

В соответствии с пунктом 3.1 договора он вступает в силу с момента подписания  обеими сторонами и действует до 31.12.2015.

Пунктами 3.4 и 3.5 договора предусмотрено, что арендатор производит государственную регистрацию договора и всех дополнительных соглашений к нему своими силами в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, а арендодатель обязуется в дату подписания договора сторонами предоставить арендатору документы, необходимые для его государственной регистрации.

2 ноября 2010 года помещение передано истцу по акту приема-передачи без замечаний.

20 апреля 2011 года ООО «Апекс плюс» направило истцу письмо о расторжении договора аренды от 01.11.2010 № 6438-А на основании пунктов 5.1.9, 5.1.10, 5.1.11.

29 апреля 2011 года ООО «Феникс 21 век» письмом № 252 отказалось  от расторжения договора, сославшись на пункт 3.12, которым предусмотрена возможность расторжения только в судебном порядке.

Письмом № 253 от 29.04.2011 истец предложил ответчику предоставить документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

Неисполнение ответчиком указанного требования явилось основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 63 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Требование данной нормы носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (пункт 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

Используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме и уклонение другой стороны от ее регистрации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно указали на отсутствие доказательств непредоставления ответчиком необходимых документов для государственной регистрации договора (перечня документов, не представленных ответчиком, неоднократности обращения к ответчику за документами, доказательств обращения в учреждение Росреестра для государственной регистрации спорного договора).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора аренды предоставляются: заявление о государственной регистрации; документ об уплате государственной пошлины; документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица; документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Однако, истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств того, что он обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды и что ему отказано в таковой.

В материалах дела имеется письмо истца от 29.04.2011 № 253, адресованное ответчику, с требованием предоставить необходимые для государственной регистрации документы - учредительные документы или их нотариально заверенные копии; документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; документ о постановке на учет налогоплательщика; документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего документы от имени юридического лица или его нотариально заверенная копия; второй экземпляр договора аренды  от 28.10.2010 № 6438-А; акт приема-передачи к договору; кадастровый паспорт объекта. Однако, указанное письмо направлено ООО «Апекс Плюс» одновременно с ответом на предложение ответчика расторгнуть договор аренды от 01.11.2010 № 6438-А. Доказательств обращения к ответчику с момента подписания договора аренды и до направления ООО «Апекс Плюс» предложения о расторжении договора, истец не представил.

Таким образом, суды верно пришли к выводу о том, что истец не доказал факт уклонения ответчика от регистрации договора аренды.

Кроме того, 25.05.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды от 20.05.2011, заключенный ООО «Апекс Плюс» и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», в отношении всех принадлежащих ответчику помещений (литера А) общей площадью 728,4 кв. м. Доказательства того, что договор аренды от 20.05.2011 оспорен кем-либо, в материалах дела отсутствует.

При наличии действующего и зарегистрированного договора аренды на тот же объект недвижимого имущества невозможно обязать ответчика зарегистрировать договор аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об обязании зарегистрировать договор предъявляется к стороне, уклоняющейся в регистрации. Соответственно решение суда о государственной регистрации договора принимается судом в отношении той его стороны, которая уклоняется от его регистрации. Именно поэтому уклоняющаяся сторона (а не регистрирующий орган) является ответчиком по делу. Решение суда о регистрации сделки само по себе не порождает обязанности у регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию. После принятия судом решения о государственной регистрации другая сторона сделки обращается в регистрирующий орган в установленном законом порядке. При этом вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, заинтересованной в регистрации сделки стороной представляется соответствующее решение суда. Регистрирующий орган на основании представленных документов (в том числе указанного решения) осуществляет государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, оспариваемые судебные акты не влияют на права и законные интересы Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области, а также ЗАО «ЮниКредит Банк» (залогодержателя спорного имущества), как не привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц.

Ошибочное указание в решении суда названия третьего лица -    ООО «Х5 Недвижимость», вместо - ООО «ИКС 5 Недвижимость», не привело к принятию незаконного решения.

Истец, заявив первоначальные требования, дополнительно просил погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении прав на спорное имущество. Суд обоснованно отказал в изменении требований, поскольку оно фактически затрагивает интересы и законные права ООО «ИКС 5 Недвижимость». Кроме того, заявитель не лишен возможности заявить самостоятельные требования.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование  и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной  инстанций.

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по кассационной жалобе в сумме 2 тыс. рублей относятся на заявителя жалобы, которому при принятии кассационной жалобы предоставлялась отсрочка ее уплаты.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2011 по делу № А53-8617/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Феникс 21 век» в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2 тыс. рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.