ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 февраля 2012 г. Дело № А61-2114/2009

[До разрешения спора по делу № А61-299/2010 у кассационной инстанции не имеется достаточных оснований для признания обоснованным как вывода суда первой инстанции о незаконности решения органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство (в связи с наличием у общества прав на земельный участок), так и вывода апелляционного суда о правомерности отказа (по мотиву отсутствия у общества правоустанавливающих документов на спорный участок)]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Энергос» (ИНН 1511012752, ОГРН 1041500800538) - Даниловой И.В. (доверенность от 25.06.2010), в отсутствие заинтересованного лица - администрации местного самоуправления Правобережного района Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1511006879, ОГРН 1021500003634) и третьего лица - Собрания представителей г. Беслан Правобережного района Республики Северная Осетия - Алания, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энергос» (ИНН 1511012752, ОГРН 1041500800538) на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу № А61-2114/2009 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Фриев А.Л.), установил следующее.

ООО «Энергос» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания к администрации местного самоуправления Правобережного района Республики Северная Осетия - Алания (далее - администрация) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным отказ администрации в выдаче разрешения на строительство многотопливной автозаправочной станции;

- обязать администрацию выдать разрешение на строительство многотопливной автозаправочной станции.

Требования мотивированы следующим. С целью реконструкции принадлежащего обществу объекта недвижимости (АЗС № 22) общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. В связи с отменой постановлением администрации от 06.08.2009 № 311 ранее принятого постановления от 07.12.2007 № 515 (о разрешении строительства) обществом в администрацию для повторного рассмотрения и выдачи разрешения представлен пакет документов (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Бездействие администрации, выразившееся в нерассмотрении заявления общества, признано незаконным решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 20.10.2009. Отказ администрации в выдаче разрешения на строительство (письмо от 28.10.2009 № 2262), принятый во исполнение судебного решения, не соответствует положениям статьи 51 Кодекса и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Определением от 01.03.2011 (т. 2, л. д. 127) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Собрание представителей г. Беслан Правобережного района Республики Северная Осетия - Алания (далее - собрание).

Производство по делу приостанавливалось определением от 09.03.2010 (в связи с рассмотрением дела № А61-299/2010); производство возобновлено определением от 17.09.2010 (т. 2, л. д. 31, 43), и определением от 26.08.2010 (в связи с рассмотрением дела № А61-2115/2009) - возобновлено определением от 21.12.2010 (т. 2, л. д. 61, 97).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 20.05.2011 (судья Родионова Г.С.) заявленные требования (с учетом исправительного определения от 11.07.2011) удовлетворены. Суд признал незаконными отказ администрации в выдаче разрешения на строительство, оформленный письмом от 28.10.2009 № 2262. На администрацию возложена обязанность выдать обществу разрешение на строительство многотопливной автозаправочной станции, расположенной по адресу: г. Беслан, ул. Фриева, 31. С администрации в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Суд установил, что общество приобрело объекты автозаправочной станции у ОАО «Роснефть-Артаг» (договор аренды от 10.09.2004, дополнительное соглашение о выкупе имущества от 23.09.2004) и зарегистрировало за собой право собственности на нежилое здание (литера А) площадью 18 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 12.01.2008 15 АЕ 785691). ОАО «Роснефть-Артаг» (далее - акционерное общество) является правопреемником Северо-Осетинского объединения по обеспечению нефтепродуктами «Севосетиннефтепродукт», структурному подразделению которого (Бесланскому предприятию) в бессрочное (постоянное) пользование был отведен земельный участок общей площадью 0,22 га для автозаправочной станции № 22 (государственный акт № 308). Автозаправочная станция вошла в состав приватизируемого имущественного комплекса акционерного общества. По документально подтвержденному заявлению общества от 30.11.2007 администрация приняла постановление от 07.12.2007 № 515, разрешающее строительство многотопливной автозаправочной станции. Данное постановление отменено постановлением от 06.08.2009 № 311 на основании протеста прокурора Правобережного района Республики Северная Осетия - Алания. Ранее (в связи с отказом в выдаче разрешения на строительство письмом от 02.02.2009 № 115) общество представило в администрацию пакет документов, необходимый для выдачи разрешения на строительство. Бездействие администрации (нерассмотрение заявления от 04.06.2009) признано незаконным (дело № А61-1624/2009). Исполняя судебный акт, администрация письмом от 28.10.2009 № 2202 отказала обществу в выдаче разрешения на строительство. Оценив представленные обществом доказательства в совокупности с признанием администрацией (при рассмотрении дела № А61-1624/2009) факта представления обществом необходимых документов, суд установил, что при обращении за получением разрешения на строительство обществом соблюдены требования части 7 статьи 51 Кодекса. Проверив приведенные администрацией в обоснование отказа доводы (письмо от 28.10.2009 № 2202), суд пришел к выводу о нарушении органом местного самоуправления пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и положений статьи 51 Кодекса. Расположение спорного земельного участка в зоне жилой застройки, предусмотренной генеральным планом г. Беслана, администрация не доказала. Доводы о фактическом отсутствии автозаправочной станции (зданий контейнерной и операторской) и отсутствии у заявителя правоустанавливающих документов на земельный участок суд отклонил с учетом установленных обстоятельств (земельный участок предоставлен для строительства правопредшественнику акционерного общества; общество приобрело объект недвижимости (по техническому паспорту (2007) площадь литера А составила 23,2 кв. м, литера Б - 26,7 кв. м) по договору и оформило права на здание). Общество вправе обратиться за получением разрешения на строительство на месте снесенного объекта, что не противоречит статье 51 Кодекса. С приобретением объектов к обществу перешли права на использование части земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). За переоформлением права общество обратилось в установленном порядке (решением от 25.12.2009 по делу № А61-2115/2009 отказ администрации в приватизации земельного участка признан незаконным). Следовательно, отказ в выдаче разрешения на строительство при наличии государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей незаконен. Суд также отметил, что нарушение норм и правил, установленных СНиП 2.05.02-85, не предусмотрено законом (часть 7 статьи 51 Кодекса) как основание для отказа в выдаче разрешения на строительство. Суд не принял доводы администрации о внесении прокурором протеста на постановление от 07.12.2007 № 515. Прокурором опротестовано постановление, принятое при отсутствии всей необходимой (в том числе проектной) документации, в то время как предметом рассмотрения по настоящему делу является отказ администрации при повторном обращении общества. Поэтому на основании часть 1 статьи 198, части 4 и 5 статьи 200, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные требования признаны обоснованными (т. 4, л. д. 7).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 решение от 20.05.2011 отменено. В удовлетворении требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 2 тыс. рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Апелляционный суд исходил из того, что для получения разрешения на строительство обществу необходимо было представить правоустанавливающие документы на земельный участок (часть 7 статьи 51 Кодекса). Со ссылкой на те же правовые нормы (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации) апелляционный суд пришел к выводу о том, что государственный акт № 308, выданный правопредшественнику акционерного общества на земельный участок площадью 0,22 га, таким документом не является. К обществу перешло право пользования только той частью земельного участка, которая занята приобретенными объектами автозаправочной станции и необходима для их использования. Доказательства, свидетельствующие об отказе акционерного общества от права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, не представлены (статья 45 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, судебные акты по делам № А61-299/2010 (об оспаривании права собственности общества на недвижимое имущество) и № А61-2115/2009 (об обжаловании отказа администрации в предоставлении обществу участка в собственность) отменены кассационной инстанцией (постановления от 03.10.2011 и от 19.10.2011) по мотиву недоказанности правомерного возведения нежилого здания как объекта недвижимости. Поскольку общество не представило правоустанавливающие документы на земельный участок площадью 0,22 га, отказ администрации в выдаче разрешения закону не противоречит. Данное обстоятельство в силу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает возможность удовлетворении заявленных требований (т. 4, л. д. 164).

Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит постановление от 18.10.2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм процессуального права и несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, при вынесении постановления суд не учел, что по делам № А61-299/2010 и № А61-2115/2009 отсутствуют вступившие в законную силу судебные акты (кассационными постановлениями от 03.10.2011 и от 19.10.2011 дела направлены на новое рассмотрение в суд первой инстанции). В названных постановлениях суду предложено всесторонне исследовать и объективно оценить имеющиеся в делах документы на предмет обоснованности заявленных требований. Правомерность отказа администрации в выдаче разрешения на строительство многотопливной автозаправочной станции со ссылкой на генеральный план г. Беслана апелляционный суд не проверял. Выводы суда первой инстанции в соответствующей части, сделанные по результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, не опровергнуты. Вывод о том, что к обществу не перешло право пользования земельным участком площадью 0,22 га, не основан на законе и противоречит представленным в дело доказательствам.

От администрации и собрания отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы жалобы, просила постановление от 18.10.2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Администрация и собрание, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждено материалами дела, постановлением главы администрации г. Беслан от 09.06.1995 № 127 за Бесланским предприятием по обеспечению нефтепродуктами объединения «Севосетиннефтепродукт» для автозаправочной станции № 22 закреплен в постоянное пользование земельный участок площадью 0,22 га (т. 3, л. д. 58). Предприятию выдан государственный акт № 308 на право бессрочного (постоянного) пользования землей (т. 1, л. д. 78 - 83).

Распоряжением администрации от 24.01.2007 № 6 зданию автозаправочной  станции присвоен адрес: г. Беслан, ул. Фриева, 31 (т. 3, л. д. 24)

В порядке приватизации права на имущественный комплекс объединения (в том числе автозаправочную станцию № 22) перешли к акционерному обществу. Последнее заключило с обществом договор аренды с правом выкупа от 10.09.2004 и дополнительное соглашение от 23.09.2004 № 1, во исполнение которых автозаправочная станция № 22 перешла в собственность общества (т. 1, л. д. 30, 36).

12 января 2008 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации права собственности общества на нежилое здание (литера А) общей площадью 18 кв. м, расположенное по адресу: г. Беслан, ул. Фриева, 31. Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12.01.2008 15АЕ 785691 (т. 1, л. д. 77).

30 ноября 2007 года общество обратилось в администрацию с просьбой о разрешении строительства (реконструкции) многотопливной автозаправочной станции (т. 1, л. д. 75).

Постановлением главы местного самоуправления Правобережного района от 07.12.2007 № 515 обществу разрешено строительство многотопливной автозаправочной станции и указано на необходимость согласования проекта строительства с управлением градостроительства и земельных ресурсов администрации (т. 1, л. д. 76).

Письмом от 02.02.2009 № 115 администрация со ссылкой на отсутствие необходимых документов (в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок и его кадастрового паспорта) отказала обществу в выдаче разрешения на строительство (т. 1, л. д. 98).

4 июня 2009 года общество повторно представило в администрацию пакет документов (проектную документацию с положительным заключением государственной экспертизы и правоустанавливающие документы на участок) и просило выдать разрешение на строительство (реконструкцию) объекта (т. 1, л. д. 124).

На основании протеста прокурора Правобережного района от 27.07.2009 № 9-6-59 постановлением администрации от 06.08.2009 № 311 постановление от 07.12.2007 № 515 отменено (т. 1, л. д. 127).

Вступившим в законную силу решением от 20.10.2009 по делу № А61-1624/2009 признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в нерассмотрении заявления общества от 04.06.2009. Суд обязал администрацию рассмотреть заявление о выдаче разрешения на строительство (т. 1, л. д. 128). Как следует из текста решения, в ходе судебного заседания представитель администрации не оспаривал представление обществом в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство автозаправочной станции документов (всего на 71 листе). В подтверждение сдачи документов представитель администрации сослался на журнал входящей корреспонденции за 2009 год (запись № 1207).

Письмом от 28.10.2009 № 2202 администрация отказала обществу в выдаче разрешения на строительство многотопливной автозаправочной станции (т. 1, л. д. 138, 139). В обоснование отказа орган местного самоуправления сослался на следующие обстоятельства. В соответствии с генеральным планом г. Беслан, утвержденным решением собрания от 10.07.2006 № 3 и постановления Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 15.09.2006 № 212, территория, в которую входит земельный участок, подлежит жилой застройке, в том числе с устройством системы внутренних проездов, которые станут землями общего пользования; формирование улиц жилых районов предполагается шириной в красных линиях 15 - 25 м, с шестиметровой проезжей частью и тротуарами по 0,75 м. В результате обследования придорожной полосы автомобильных дорог выявлено отсутствие на месте автозаправочной станции (контейнерной и операторской). В нарушение СанПиН 2:05:02(85)04 расстояние между автозаправочными станциями района (в случае размещения АЗС на данном земельном участке) составит 800 м, что свидетельствует о перенасыщенности населенного пункта автозаправочными станциями. Кроме того, у общества отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.

Полагая, что отказ в выдаче разрешения на строительство незаконен и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Для удовлетворения требования о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту, их законности, наличия у органа (должностного лица) надлежащих полномочий на принятие решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия, возлагается на орган (лицо), которые приняли такое решение.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 8 Кодекса выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений относится к полномочиям органов местного самоуправления.

В части 7 статьи 51 Кодекса предусмотрен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство. В частности, к ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, а также материалы, содержащиеся в проектной документации.

Истребование иных документов для получения разрешения на строительство не допускается (часть 10 статьи 51 Кодекса).

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. При отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в выдаче разрешения на строительство должно быть отказано (части 11 и 13 статьи 51 Кодекса).

Суд первой инстанции при разрешении спора пришел к следующим выводам. В связи с приобретением у акционерного общества (владевшего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования) объектов недвижимого имущества к обществу в силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешли права на использование земельного участка, ранее закрепленного за продавцом недвижимости. При обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) общество представило в уполномоченный орган все необходимые (предусмотренные частью 7 статьи 51 Кодекса) документы. В нарушение статей 65 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления не представил доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, предусмотренных частью 13 статьи 51 Кодекса.

Отменяя решение и отказывая в удовлетворении требований, апелляционный суд исходил из отсутствия у общества правоустанавливающих документов на земельный участок. Государственный акт № 308, выданный правопредшественнику акционерного общества на земельный участок площадью 0,22 га, апелляционный суд не признал надлежащим правоустанавливающим документом.

Вместе с тем, выводы судебных инстанций о наличии (либо отсутствии) у общества прав на земельный участок с кадастровым номером 15:03:010710:5 площадью 2200 кв. м (в связи с приобретением им в собственность объектов недвижимости) являются преждевременными.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится следующее разъяснение. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, покупатель недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, и вправе переоформить свое право на участок путем заключения договора аренды (приобрести его в собственность).

В обоснование своих требований заявитель ссылается на свидетельство о государственной регистрации права от 12.01.2008 15АЕ 785691, согласно которому в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности общества на нежилое здание (литера А) общей площадью 18 кв. м.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 15:03:010710:5 площадью 2200 кв. м (с разрешенным использованием - для автозаправочной станции) внесены в государственный кадастр недвижимости 28 июня 2005 года. В подтверждение этого обществом предоставлен кадастровый паспорт от 22.05.2009 (т. 1, л. д. 102).

Следовательно, при доказанности приобретения у акционерного общества (универсального правопреемника титульного правообладателя земельного участка) объектов автозаправочной станции (как недвижимого имущества), общество может быть признано лицом, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем в настоящее время в Арбитражном суде Республики Северная Осетия - Алания рассматриваются два спора с участием сторон по данному делу.

По делу № А61-299/2010 администрация обратилась с заявлением о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права от 12.01.2008 и прекращении государственной регистрации права в ЕГРП на нежилое здание общей площадью 18 кв. м, инвентарный номер 51 (литера А), расположенное по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Беслан, ул. Фриева, д. 31. Требования мотивированы тем, что наличие в ЕГРП записи о праве на объект, который в качестве недвижимого имущества не существует, нарушает права муниципального образование по распоряжению земельным участком.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 03.05.2011, которым в удовлетворении заявления отказано, отменено с направлением дела на новое рассмотрение. Суду предложено надлежаще оценить документы, указанные в качестве основания возникновения права собственности общества, установить предмет договора аренды и его индивидуализирующие признаки, а также проверить факт создания спорного имущества как недвижимости в установленном законом порядке.

По делу № А61-299/2010 общество заявило требования о признании незаконным отказа администрации в предоставлении в собственность земельного участка и обязании органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи земельного участка.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.10.2011 судебные акты первой и апелляционной инстанций, которыми требования общества удовлетворены, отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания со ссылкой на необходимость установления факта наличия (обстоятельств нахождения) на спорном земельном участке принадлежащего обществу недвижимого имущества. Суд при новом рассмотрении предложено выяснить, создавался ли изначально объект (АЗС № 22) как недвижимое имущество, имеется ли разрешительная документация на его строительство.