ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 февраля 2012 г. Дело № А32-55442/2009

[Договор аренды от 16.03.2004 № 9/10 не соответствует пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-3» (ИНН 2320116449, ОГРН 1032311696010) -  Севастьянова А.А. (паспорт, руководитель), от заинтересованного лица - администрации города Сочи  (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Анисимовой А.П. (доверенность от 30.12.2011), от третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае - Какорина И.С.  (доверенность от 26.12.2011), в отсутствие представителей третьих лиц: Управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, федерального государственного учреждения «Сочинский национальный парк» (ИНН 2320006502, ОГРН 1022302942705), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-3» на решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 24.02.2011 (судья Погорелов И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 (судьи Гуденица Т.Г., Захарова Л.А., Николаева Д.В.) по делу № А32-55442/2009, установил следующее.  

ООО «Фортуна-3» (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий администрации, выразившихся в отказе (письмо от 21.10.2009 № 8377/01-02-34/17137) в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Туристическая база отдыха» на территории Мацестинского лесничества в квартале № 103, выдел 1 Хостинского района города Сочи (далее - объект); об обязании администрации к выдаче соответствующего разрешения на строительство (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, федеральное государственное учреждение «Сочинский национальный парк» (далее - сочинский национальный парк).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2010 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствовали, оспариваемое действие не соответствует закону и нарушает права заявителя.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 07.07.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал на необходимость оценки правоустанавливающего документа на землю, приложенного обществом к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Принятым по результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2011 удовлетворено ходатайство общества об уточнении заявленных требований, уточненные требования о признании незаконными действий администрации, выразившихся в отказе (письмо от 21.10.2009 № 8377/01-02-34/17137) в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, и об обязании администрации к выдаче разрешения на строительство объекта оставлены без удовлетворения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2011 оставлено без изменения.

Суды указали, что в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществом не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок. В качестве такового не принят заключенный Сочинским национальным парком и обществом договор аренды земельного участка от 16.03.2004 № 9/10. Судами указано  на отсутствие в материалах дела доказательств принятия уполномоченным органом федеральной власти специального распорядительного акта о передаче в аренду обществу земельного участка, являющегося федеральной собственностью.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и апелляционным постановлением, общество обжаловало их в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество просит решение от 24.02.2011 и постановление от 07.07.2011 отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме. По мнению общества, договор от 16.03.2004 заключен в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего в рассматриваемый период. Данная сделка не противоречит положениям Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ), а также постановлению Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха», которые являются специальными нормативными актами по отношению к общим нормам Земельного кодекса Российской Федерации. До 26.01.2007 национальные парки в силу постановления Правительства  от 03.08.1996 № 926 могли передавать земельные участки в аренду, поскольку были наделены полномочиями на совершение сделок от имени Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 16.03.2004 в соответствии с решением конкурсной комиссии по предоставлению в аренду земельных участков национальный парк (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 9/10 аренды земельного участка площадью 0,2 га, расположенного в квартале 103, выделе 1 Мацестинского лесничества учреждения (далее - земельный участок). Переданные в аренду земли относятся к особо охраняемым природным территориям и объектам в зоне регулируемого рекреационного использования согласно функциональному зонированию национального парка (пункт 2.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации.

25 сентября 2009 года общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство (т. 1, л. д. 16).

21 октября 2009 года администрация направила в адрес общества письмо № 8377/01-02-34/17537 об отказе в выдаче разрешения на строительство (далее - отказ в выдаче разрешения на строительство, т. 1, л. д. 17 - 19).

Общество, ссылаясь на указанные обстоятельства, считая, что противоречащим нормам действующего законодательства отказом в выдаче разрешения на строительство нарушены его права, обратилось в суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды правомерно руководствовались следующим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в имеющий исчерпывающий характер (часть 10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство, включены правоустанавливающие документы на земельный участок.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национальных парков, лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к землям особо охраняемых природных территорий. Земли и земельные участки национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются в пользование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Приложением 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации  от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также частью 5 статьи 12 Закона № 33-ФЗ национальные природные парки отнесены исключительно к федеральной собственности.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации  от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» Сочинский национальный парк включен в перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение.

Факт принадлежности земельного участка как особо охраняемой территории федерального значения к федеральной собственности и нахождения его в постоянном (бессрочном) пользовании национального парка подтвержден имеющимися в деле доказательствами и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается отчуждение или переход земли и других природных ресурсов от одного лица к другому лицу в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу подпункта 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности национальными парками, изъяты из оборота. Согласно пункту 11 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется, не вправе распоряжаться данными земельными участками (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Первоначальной редакцией статьи 17 Закона № 33-ФЗ дирекции национальных парков были уполномочены на предоставление в аренду земельных участков, расположенных на территории национального парка, на условиях, определенных соответствующими договорами.

Пунктом 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать этому Кодексу.

В связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации отношения по распоряжению землями национальных парков, переданными на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждениям, подлежали регулированию Земельным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации национальные парки были лишены права на предоставление в аренду земельных участков, закрепленных за ними на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка (пункт 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11  «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации. Положения Постановления Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926, предусматривавшие возможность передачи земель национальных парков в аренду их дирекциями, не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку прямо противоречат императивному запрету на распоряжение земельными участками     субъектами права постоянного (бессрочного) пользования, установленному статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суды правомерно указали, что с 30.10.2001 Сочинский национальный парк утратил полномочия по сдаче в аренду федеральных земель. Данные полномочия перешли к соответствующим федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим управление государственным имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации. Органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно статье 114 Конституции Российской Федерации, статьям 12, 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997  № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации, распределяющее функции между федеральными органами исполнительной власти.

В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209 и 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не следует из Федерального закона. В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду обществу.

При указанных обстоятельствах договор аренды от 16.03.2004 № 9/10 не соответствует пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ничтожность договора аренды земельного участка не повлекла возникновение у общества права на него.

Отсутствие у общества прав на земельный участок исключает возможность выдачи последнему разрешения на строительство объекта «Туристический приют».

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. Переоценка установленных обстоятельств не входит в компетенцию кассационного суда (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права при разрешении спора применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:  

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 по делу  № А32-55442/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.