ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 февраля 2012 г. Дело № А63-9746/2010

[Апелляционный суд, удовлетворяя требования предпринимателя, пришел к выводу о том, что последним предпринимались все зависящие от него меры по получению разрешения для строительства спорного объекта]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Артамкиной Е.В. и Афониной Е.И, при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Антипова Федора Ивановича (ИНН 262300115151) и его представителей - Калининой И.В. (доверенность от 30.05.2011), Антиповой Е.Ф. (доверенность от 05.04.2011),  от ответчика - администрации муниципального образования город Михайловск (ОГРН 1022603020550) -  Костиной А.П. (доверенность от 27.01.2012) и Пшеничного А.В. (доверенность от 27.01.2012), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737) и Ильченко Евгении Макаровны, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования города Михайловск на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2011 по делу № А63-9746/2010  (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Фриев А.Л.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Антипов Федор Иванович обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации муниципального образования города Михайловска (далее -  администрация) о признании права собственности на нежилое здание - торгово-офисные помещения (литера Б) общей площадью 238,0 кв. м (с учетом уточнения площади), находящиеся по адресу: Ставропольский край, Шпаковский р-н, г. Михайловск, ул. Ленина, 95. Исковые требования мотивированы тем, что торгово-офисные помещения построены без получения разрешения на строительство на принадлежащем истцу земельном участке с соблюдением всех градостроительных норм и правил.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Ильченко Евгения Макаровна.

Решением суда первой инстанции от 09.02.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства соответствия самовольной постройки градостроительным, строительным, экологическим, санитарным и иным нормам и правилам. Предприниматель не представил доказательств получения заключений органа архитектуры и градостроительства о соответствии спорных объектов недвижимости установленным градостроительным, строительным правилам и доказательств совершения действий, направленных на легализацию построенного объекта, в частности, принятия мер к получению разрешения на строительство и/или утверждения в установленном порядке акта ввода объекта в эксплуатацию.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.10.2011 решение отменено, исковые требования удовлетворены. Апелляционный суд указал, что установлена совокупность всех фактов, подлежащих установлению при рассмотрении требований о признании права собственности на самовольно возведенный объект капитального строительства. Учитывая представленные в материалы дела доказательства, в том числе и заключение эксперта при производстве судебной строительно-технической экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Жалоба мотивирована следующим. Истец не предпринимал реальных действий, направленных на получение соответствующего разрешения до начала строительства. Документы, необходимые для выдачи указанного разрешения, в администрацию не поступали, следовательно, обращение общества в администрацию носило формальный характер. Наличие в собственности земельного участка при нарушении остальных позиций не может являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители предпринимателя возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Из материалов дела видно и суды установили, что предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1148,0 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский р-н, г. Михайловск, улица Ленина, 95, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЗ № 087911 (т. 1, л. д. 12).

26 января 2010 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгово-офисных помещений на этом земельном участке  (т. 1, л. д. 155). Администрация в ответе на заявление предпринимателя указала, что для решения данного вопроса необходимо провести комплексную реконструкцию района (2-3-х соседних участков) для возможности строительства торгово-офисного комплекса с внесением корректировки в генеральный план развития г. Михайловска (т. 1, л. д. 154).

Предприниматель без получения разрешения на строительство построил торгово-офисные помещения (литера Б) общей площадью 250,7 кв. м. Указывая на то, что торгово-офисные помещения построены на собственном земельном участке с соблюдением всех градостроительных норм и правил и не угрожают жизни и здоровью граждан, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств:

- строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

- застройщиком получены предусмотренные законом разрешения на строительство и согласования; при отсутствии указанных разрешений необходимо наличие доказательств, что застройщик принимал надлежащие меры легализации строительства, в частности, обращался в установленном порядке за получением разрешения на строительство и/или утверждением акта ввода объекта в эксплуатацию, но ему неправомерно было отказано либо решение уполномоченным органом в предусмотренный законом срок не принято. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанный подход соответствует правовым позициям, сформулированным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22).

В силу пункта 26 данного постановления отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Апелляционный суд, удовлетворяя требования предпринимателя, пришел к выводу о том, что последним предпринимались все зависящие от него меры по получению разрешения для строительства спорного объекта. Вместе с тем данный вывод сделан при неполном исследовании всех обстоятельств по делу.

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов.

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что к заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 данного Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 данного Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 данного Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Из материалов дела не видно, что общество обращалось в уполномоченный орган за разрешением на строительство (реконструкцию) спорного объекта с заявлением, к которому был приложен весь пакет документов, перечень которых указан в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательства того, что в получении разрешения на строительство обществу необоснованно отказано, в материалах дела также отсутствуют. Судом апелляционной инстанции не исследован вопрос о том, что помешало обществу получить разрешение на строительство в установленном порядке, чьи именно действия, администрации либо истца, привели к невозможности ввести спорный объект в гражданский оборот в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, апелляционным судом не в полной мере исследован вопрос о достаточности предпринятых обществом мер к получению необходимого для строительства разрешения с учетом рекомендаций, выработанных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами  статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»  (далее - информационное письмо от 09.12.2010 № 143). В соответствии с данным информационным письмом право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Обращение лица, соорудившего самовольную постройку, для ее легализации непосредственно в суд, минуя установленный законом порядок, означало бы установление упрощенной процедуры оформления прав на самовольную постройку, создание самовольному застройщику более льготных условий по сравнению с лицами, осуществляющими строительство в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции в нарушение положений постановления № 10/22, информационного письма от 09.12.2010 № 143 при рассмотрении заявленных требований не дал оценку действиям общества по представлению в уполномоченный орган всей совокупности документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, наличию (отсутствию) заключений специально уполномоченных государственных органов на соответствие спорных объектов пожарным и экологическим нормам.

Вопрос безопасности возведенных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ  «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ  «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ  «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами. Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о соответствии самовольных построек установленным нормам и правилам и возможности введения их в эксплуатацию.

Наличие в материалах дела заключения строительно-технической экспертизы  от 12.08.2011, выполненного экспертами судебно-экспертного учреждения «Кавминводская лаборатория судебных экспертиз», само по себе не исключает необходимости получения соответствующих положительных заключений на предмет соответствия спорного строения требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении суду, с учетом изложенного, следует выяснить вопрос о наличии указанных в законе оснований для признания права собственности на самовольно возведенные объекты, вынести решение на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:  

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2011 по делу № А63-9746/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.