ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 февраля 2012 г. Дело № А32-10259/2011

[Суды установили, что изменение площади объекта с 451 кв. м до 849,4 кв. м (увеличение практически в два раза) является существенным и повлекло изменение внешних границ нежилых помещений, принадлежавших обществу. Поскольку существенно изменены параметры (внешние границы) объекта, суды пришли к выводу, что в данном случае имело место создание нового объекта недвижимости, право собственности на который подлежало регистрации в соответствии со статьей 25 Закона № 122-ФЗ при предоставлении разрешительной документации]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «АБАКО» (ИНН 2315012540, ОГРН 1022302390868) - Голубцова А.А. (доверенность от 01.12.2010), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Истомина А.Ю. (доверенность от 22.12.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АБАКО» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2011 (судья Шевченко А.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2011 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу № А32-10259/2011, установил следующее.

ООО «АБАКО» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ об изменении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сообщение от 24.01.2011 № 21/140/2010-294);

- обязать управление внести в ЕГРП изменения, касающиеся площади реконструированного объекта - нежилого  помещения  №   III, 4-й    этаж, расположенного   по  адресу:  г. Новороссийск, ул. Энгельса / Свободы / Конституции, дом № 7/16а.

Решением от 19.08.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.11.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты обоснованы тем, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о возможности возведения спорного помещения без соответствующего разрешения на строительство; обществом создан новый объект недвижимости, а не уточнена площадь первоначального объекта, в связи с чем право собственности подлежит регистрации в общем порядке, но не посредством внесения изменения в запись в ЕГРП.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 19.08.2011 и постановление апелляционной инстанции от 18.11.2011 и удовлетворить его требования. По мнению заявителя, изменения объекта капитального строительства и его частей, выполненные при реконструкции нежилого помещения из облегченных современных материалов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности  этого   объекта, соответствуют строительным нормам и правилам, поэтому в силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на реконструкцию не требовалось. Данное обстоятельство подтверждено письмом   муниципального учреждения «Управление архитектуры и градостроительства» г. Новороссийска от 27.09.2010 № 3-1-8-3415/10, в ведении которого находятся вопросы строительства на территории муниципального образования, а также экспертным заключением от 15.02.2011 № 116. Суды не дали правовую оценку названным документам. Кроме того, реконструкция здания в отсутствие разрешительной документации является основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета, однако   обществу   выдан  кадастровый паспорт на спорное нежилое помещение площадью 849,4 кв. м.

В отзыве на кассационную жалобу управление указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования.

Представитель управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и суды установили, что обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение № III, 4-й этаж общей площадью 451 кв. м, условный номер 23-23-21/021/2008-014, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Энгельса / Свободы / Конституции, дом № 7/16а (свидетельство о государственной регистрации права от 12.03.2008 серии 23-АД № 552529).

Общество, указывая на изменение технических характеристик объекта недвижимого имущества (увеличение площади нежилых помещений на 398, 4 кв. м), обратилось в управление с заявлением о внесении изменения в запись ЕГРП в отношении нежилого помещения.

В сообщении от 24.01.2011 № 21/140/2010-294 управление отказало обществу во внесении изменений. Отказ мотивирован тем, что согласно данным ЕГРП и кадастровому   паспорту    площадь   нежилого   помещения  изменилась с 451 кв. м до 849,4 кв. м, т. е. существенно изменились  параметры (внешние границы) объекта капитального строительства; для осуществления такой регистрации необходимо ликвидировать существующий раздел ЕГРП и подать заявление на регистрацию права собственности на новый объект недвижимого имущества с представлением разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта (часть 14 статьи 1 и части 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Ссылаясь на то, что изменения объекта капитального строительства не затрагивают его конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, соответствуют строительным нормам и правилам, поэтому разрешение на строительство не требовалось (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и отказ управления является незаконным, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое   имущество    в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон № 122-ФЗ).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом № 122 для государственной регистрации прав, а также в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона  № 122).

Суды установили, что в представленном на регистрацию техническом паспорте от 30.03.2007 в экспликации к поэтажному плану строения под литерой А № III, 4-й этаж, расположенного   по    адресу: г. Новороссийск, ул. Энгельса / Свободы / Конституции, дом № 7/16а, общая площадь помещений составляет 451 кв. м.

В техническом паспорте от 10.08.2010 общая площадь помещения № III,  4-й этаж составляет 849,4 кв. м, из которых 398,4 кв. м обозначены как «Самовольно возведенная или переоборудованная площадь». На странице 6 технического паспорта стоит штамп ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Новороссийску «На переоборудование разрешение не предъявлено. Произведена реконструкция четвертого этажа нежилого здания под литерой А».

Согласно справке ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Новороссийску от 15.09.2010 и кадастровому паспорту от 04.10.2010 общая площадь нежилого помещения № III изменена с 451 кв. м до 849,4 кв. м за счет реконструкции четвертого этажа нежилого здания под литерой А; разрешение на реконструкцию не предъявлено.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты), количества этажей, площади, показателей производственной мощности.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу  пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В пункте 67 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, предусмотрено, что лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т. п.

Суды установили, что изменение площади объекта с 451 кв. м до 849,4 кв. м (увеличение практически в два раза) является существенным и повлекло изменение внешних границ нежилых помещений, принадлежавших обществу. Поскольку существенно изменены параметры (внешние границы) объекта,  суды пришли к выводу, что в данном случае имело место создание нового объекта недвижимости, право собственности на который подлежало регистрации  в  соответствии со статьей 25 Закона № 122-ФЗ при предоставлении разрешительной документации.

Довод заявителя жалобы о неприменении судами пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым разрешение реконструкцию не требуется в случае, если изменения объекта капитального  не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом,  надлежит отклонить  как  противоречащий имеющимся в деле доказательствам и положениям части 14 статьи 1, части 1 статьи 51 и частей 1, 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

Общество не представило надлежащие доказательства, подтверждающие  отсутствие необходимости получения разрешения на реконструкцию. Ссылка общества на письмо  муниципального  учреждения  «Управление архитектуры и градостроительства» г. Новороссийска от 27.09.2010 № 3-1-8-3415/10 обоснованно отклонена судами. Данное письмо не может быть признано допустимым доказательством, так как не является заключением компетентного органа. В качестве работ по реконструкции в письме  названы только  замена мягкой кровли на чердачное перекрытие, утепление и отделка фасада здания из облегченных современных материалов. Оно не содержит сведений обо всех произведенных обществом работах на объекте капитального строительства, в частности  о   возведении   новых    офисных   помещений   высотой 2,9 м, общей площадью  398,4 кв. м (номера с 27 по 49 по техническому паспорту), о строительстве  несущих строек каркаса, несущих конструкций перекрытия, которые могут затронуть конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строения; об облицовке наружных поверхностей стен всего здания вентилируемым фасадом, об устройстве нового дверного проема, что, как следует из технического отчета № 06/09, значительно   увеличит  нагрузку на существующие конструкции здания (т. 1, л. д. 49).   При этом проект на строительство не разрабатывался, возведенные нежилые помещения на предмет их соответствия строительным нормам и правилам, надежности и безопасности компетентными органами не проверялись.

Экспертное заключение ООО «Стройэкосервис» от  15.02.2011 № 116 также не является   допустимым  доказательством, так как выполнено неуполномоченным органом. В силу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанность по подготовке документов для выдачи разрешений на реконструкцию возложена  на органы  исполнительной власти и местного самоуправления, и именно эти органы должны предоставлять документы, подтверждающие отсутствие необходимости получения разрешения. Кроме того, данное заключение регистрирующему органу не представлялось.   

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:      

решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 19.08.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2011 по делу  № А32-10259/2011 оставить без изменения,  кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.