ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 
 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 мая 2012 г. Дело № А01-697/2011

[Вывод судов о том, что субъект малого или среднего предпринимательства, приобретая в собственность объект недвижимости на основании положений Закона № 159-ФЗ, имеет исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта, соответствует законодательству]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Колоян Синамы Бариковны (ИНН 010400687056, ОГРНИП 304010531500207) - Пономарева Г.И. (доверенность от 04.04.2012), Леваева С.Л. (доверенность от 04.04.2012), от заинтересованного лица - администрации муниципального образования «Тульское городское поселение» (ИНН 0104010363, ОГРН 1050100579715) - Тетерина Е.Г. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие третьего лица - администрации муниципального образования «Майкопский район», извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования «Тульское городское поселение» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.11.2011 (судья Шебзухов З.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 (судьи Мисник Н.Н., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу № А01-697/2011, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Колоян С.Б. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрация муниципального образования «Тульское городское поселение» (далее - администрация) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 05.04.2011 № 167, в передаче в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), здания мясного павильона площадью 111,4 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200075:64 площадью 1045 кв. м, расположенных по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, поселок Тульский, ул. Ленина, 40«А», и обязании заинтересованного лица передать в собственность вышеназванное имущество по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, а именно 1 276 000 рублей: стоимость здания магазина «мясной павильон» 926 тыс. рублей, земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200075:64, площадью 1045 кв. м 350 тыс. рублей (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация муниципального образования «Майкопский район».

Решением от 24.11.2011 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным отказ администрации и обязал её в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с заявителем договор купли-продажи здания мясного павильона площадью 111,4 кв.м, а также необходимого для его эксплуатации земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200075:64 площадью 1045 кв. м, расположенных по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, поселок Тульский, ул. Ленина, 40-а. В остальной части заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу, что предприниматель соответствует критериям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, поэтому у администрации отсутствовали основания для отказа предпринимателю в реализации его права на приобретение в порядке, установленном законодателем, арендуемого с января 2003 года здания мясного павильона. Объект недвижимости из владения арендатора не выбывал. Доказательств наличия задолженности предпринимателя по арендной плате на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права в соответствии с Законом № 159-ФЗ заинтересованным лицом не представлено. Необходимость приватизации земельного участка площадью 1045 кв. м, предназначенного для использования здания, обусловлена тем, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ и статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). В удовлетворении требований предпринимателя в их уточненном варианте относительно определения рыночной стоимости подлежащего выкупу имущества отказано ввиду того, что стоимость должна быть определена органом местного самоуправления в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Постановлением апелляционного суда от 20.02.2012 решение оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, предпринимателю в удовлетворении заявленных требований отказать. Заявитель указывает, что предпринимателем к договору от 16.01.2003 аренды здания представлено два дополнительных соглашения, имеющих различную редакцию. По дополнительному соглашению от 20.01.2004 срок действия договора аренды истекал 21.01.2006, поэтому предприниматель на основании Закона № 159-ФЗ не имел преимущественного права на приватизацию здания магазина «Мясной павильон». В перечне постановлений, принятых главой администрации местного самоуправления Тульского поселкового округа в январе 2003 года, решение о передаче в аренду предпринимателю здания магазина не значится. Предприниматель не вносил в период с 2003 года до 28.05.2007 арендную плату по договору аренды от 16.01.2003, так как в отчете об исполнении консолидированного бюджета муниципального образования «Тульское городское поселение» по состоянию на 01.10.2006 доходы от сдачи в аренду не указаны, здание арендатор использовал безвозмездно. Новый договор аренды от 28.05.2007 № 1 заключен до истечения двух лет с момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ, права на преимущественное приобретение объекта в собственность не дает. Судами не учтено, что муниципальное образование «Тульское городское поселение» не является правопреемником ранее существовавшего органа местного самоуправления «Тульский поселковый округ». Администрация также указывает, что земельный участок площадью 1045 кв. м с кадастровым номером 01:04:0200075:64 относится к землям общего пользования (территория рынка) и приватизации не подлежит.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, начиная с января 2003 года на основании договора аренды, заключенного с администрацией ранее существовавшего муниципального образования и перезаключенного в 2007 году с администрацией ныне существующего муниципального образования, предприниматель в качестве арендатора пользуется объектом - зданием торгового павильона (магазина). Для реализации предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества предприниматель Колоян С.Б. 01.04.2011 обратилась с заявлением в администрацию, в собственности которой находится арендуемое здание. Письмом от 05.04.2011 № 167 администрация отказала в удовлетворении заявления по причине того, что у администрации отсутствуют документы, подтверждающие факт аренды предпринимателем здания магазина с 2003 года.

Считая данный отказ незаконным, предприниматель оспорил его в арбитражном суде в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении условий, предусмотренных этой статьей, в том числе условия о том, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Из пунктов 1, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение муниципального недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Из материалов дела следует, что заявитель арендует спорное здание торгового магазина (первоначально именовавшегося «Овощи», а впоследствии - «Мясной павильон») непрерывно с января 2003 года по день вынесения обжалованных судебных актов. Анализируя положения статей 609, 610, 621, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что договор аренды от 16.01.2003 заключен на срок менее одного года (пункт 1.4). По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым торговым павильоном при отсутствии возражений со стороны собственника имущества (арендодателя), в силу чего договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). В установленном порядке договор аренды, продленный на неопределенный срок, расторгнут не был. Иск о признании данного договора аренды недействительным также не был заявлен. Факт использования предпринимателем здания торгового павильона (магазина) для осуществления торговли мясными продуктами администрация не оспаривает.

После создания муниципального образования «Тульское городское поселение» (взамен ранее существовавшего муниципального образования Тульское сельское поселения) за администрацией на праве собственности постановлением от 03.03.2006 №385 Совета народных депутатов муниципального образования Майкопский район закреплено здание магазина (торгового павильона) «Овощи». В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Администрация постановлением от 11.05.2007 № 290 по заявлению арендатора Колоян С.Б. определила наименование объекта, как «Здание магазина ”Мясной павильон”», расположенный по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Тульский, улица Ленина, № 40 «А» (т.1, л.д. 55).

Впоследствии  администрацией с предпринимателем сроком на 49 лет заключен новый договор аренды от 28.05.2007 № 1 того же здания, зарегистрированный в установленном законом порядке, который является действующим.

При рассмотрении заявления предпринимателя администрация свой отказ не мотивировала доводами о наличии по состоянию на  01.04.2011 задолженности по договору аренды торгового павильона. Не предоставлены такие доказательства и при рассмотрении спора в арбитражный суд. Суд апелляционной инстанции, правомочный рассматривать дело повторно с оценкой и исследованием доказательств, проверил доводы администрации об отсутствии доказательств внесения арендатором платы за пользованием имуществом, дал оценку предоставленным платежным документам, предоставленным арендатором. Переоценка выводов апелляционного суда в компетенцию суда кассационной инстанции не входит.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, норм действующего законодательства, и с учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заявленные требования удовлетворены.

В части требований о приватизации и земельного участка площадью 1045 кв. м., необходимого для использования здания указанного павильона, выводы судов соответствуют нормам материального права. Наличие рынка на спорном участке документально не подтверждено. Осуществление торговой деятельности лицами, использующими временные сооружения, не свидетельствует о  создании рынка в порядке, предусмотренном законодательством об организации деятельности муниципальных рынков.

Вступившими в законную судебными актами арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу № А01-244/2009 установлено, что предприниматель, как арендатор объекта недвижимости, является законным владельцем земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200075:64 площадью 1045 кв.м, который занят таким объектом и необходим для его использования в соответствии с его назначением, указанном в кадастровом паспорте. При рассмотрении по заявлению предпринимателя Колоян С.Б. дела № А01-244/2009 администрация МО Тульское городское поселение и администрация МО «Макопский район» участвовали в качестве заинтересованных лиц, поэтому установленные при рассмотрении дела обстоятельства являются для них преюдициальными, не подлежат повторному доказыванию (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вывод судов о том, что субъект малого или среднего предпринимательства, приобретая в собственность объект недвижимости на основании положений Закона № 159-ФЗ, имеет в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта, соответствует законодательству.

Предполагаемые администрацией споры относительно надлежаще не оформленных прав иных лиц на земельный участок подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

На основании изложенного предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не установил.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2012 приостановлено исполнение судебных актов до рассмотрения кассационной жалобы. В силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с окончанием кассационного производства указанные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.11.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 по делу № А01-697/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.11.2011 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012, введенное определением Федерального арбитражного суда  Северо-Кавказского округа от 28.03.2012.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.