ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 
 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 мая 2012 г. Дело № А63-553/2011

[Суд апелляционной инстанции делая вывод о том, что управление не является уполномоченным органом, который вправе от имени собственника спорного имущества согласовывать его отчуждение (письма управления от 18.07.2008 № 6333 не дал оценку положению об управлении, утвержденному решением Думы г. Пятигорска от 27.12.2007 № 192-25 ГД, которым предусмотрено, что управление осуществляет функции учредителя и собственника муниципального имущества в муниципальных предприятиях и учреждениях, а также в иных коммерческих и некоммерческих организациях (пункты 1.2, 2.1, 3.1 положения), а также последующим действиям муниципального образования г. Пятигорска по принятию в муниципальную собственность имущества по договору мены от 15.07.2008]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества «Управление жилым фондом» (ИНН 2632097382, ОГРН 110263233700369) - Южной А.В. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие истца - Карпенко Сергея Ивановича, ответчика - Никишиной Александры Валерьевны, третьих лиц: муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Мачоровой Ирины Юрьевны, Сасина Афанасия Ивановича, Ивановой Зои Ильиничны, Стародубцева Юрия Андреевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Управление жилым фондом» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2011 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 (судьи Луговая Ю.Б., Сулейманов З.М., Фриев А.Л.) по делу № А63-553/2011, установил следующее.

Карпенко С.И. обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «Управление жилым фондом» (далее - общество), Никишиной А.В. о признании недействительным (ничтожным) договора мены недвижимости от 15.07.2008, заключенного  МУП г. Пятигорска «Управление жилым фондом» (далее - предприятие) и  Никишиной А.В., в части отчуждения помещений № 16, 17а в основном строении под литерой А, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск,  ул. Октябрьская, 3 (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее - управление), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Стародубцев Ю.А., Сасин А.И., Иванова З.И., Мачорова И.Ю.

Решением от 21.10.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012, заявленные требования удовлетворены.

Судебные акты мотивированы тем, что при отчуждении спорных помещений не получено согласие собственника  имущества предприятия.  

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить. По мнению подателя жалобы, порядок отчуждения недвижимого имущества предприятия соблюден,   полномочия собственника имущества г. Пятигорска осуществляет управление. Оспариваемая сделка заключена до вступления в законную силу Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закон № 159-ФЗ) и является действительной.

В отзывах на кассационную жалобу управление поддержало доводы жалобы, Карпенко С.И. просит судебные акты оставить без изменения, ходатайствуют о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

В судебном заседании представитель заявителя повторил доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.03.2004 между управлением  (арендодатель) и Карпенко Сергеем Юрьевичем (арендатор) заключен договор аренды помещений муниципальной собственности г. Пятигорска № 141У04, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорные помещения, общей площадью 9,0 кв. м, расположенные в административном нежилом здании по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3.

В соответствии с актом приема-передачи от 15.04.2004   арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование спорные помещения.  Срок действия договора аренды установлен с 15.04.2004 по 31.12.2030 (пункт 4 договора).

1 марта 2005 года договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (номер регистрации 26-26-33/011/2005-158).

Постановлением администрации города Пятигорска от 24.12.2007 № 6589  «О закреплении муниципального имущества за МУП «Управление жилым фондом» на праве хозяйственного ведения» все принадлежащие муниципальному образованию городу-курорту Пятигорску нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Пятигорск,  ул. Октябрьская, 3, в том числе спорные помещения, переданы в хозяйственное ведение предприятия.

Право собственности муниципального образования г. Пятигорска и право хозяйственного ведения  предприятия на административное нежилое здание по адресу:  г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3, в том числе на спорные помещения, зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 04.02.2008, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 04.02.2008 № 26-АЕ 292149, № 26-АЕ 292150.

15 июля 2008 года предприятие (сторона 1) и Никишина А.В. (сторона 2) заключили договор мены недвижимости, согласно которому сторона 1 обязуется передать в собственность стороне 2 ряд объектов недвижимого имущества, находящиеся у стороны 1 на праве хозяйственного ведения, в том числе нежилое здание - административное, общей площадью 185,2 кв. м литер А, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3, включая спорные помещения, взамен других объектов недвижимого имущества, принадлежащих стороне 2 на праве собственности.

Договор мены от 15 июля 2008 года исполнен сторонами полностью, в частности 8 августа 2008 года за Никишиной А.В. зарегистрировано право собственности на нежилое здание - административное, общей площадью 185,2 кв. м, литера А, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3, в том числе спорные помещения (свидетельство о государственной регистрации серии 26-АЕ № 476748).

28 января 2009 года Никишина А.В. (продавец) и Сасин А.И. (покупатель) заключили договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество нежилое здание - административное, общей площадью 185,20 кв. м, инвентарный номер 3636, литера А, этаж 2, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3.

12 февраля 2009 года за Сасиным А.И. зарегистрировано право собственности (свидетельство от 12.02.2009 серии 26-АЕ № 691460).

20 апреля 2009 года Никишина А.В. (даритель) и Иванова З.И. (одаряемый) заключили договор дарения 2/3 доли в праве на недвижимое имущество - нежилое здание - административное, инвентарный номер 3636, литера А, общей площадью 185,20 кв. м, этаж 2, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3.

За Ивановой З.И. зарегистрировано право собственности (свидетельство  от 29.04.2009 серии  26-АЕ № 782683).

31 августа 2009 года между Сасиным А.И. (даритель) и Мачаровой И.Ю. (одаряемый) заключен договор дарения 1/3 доли в праве на недвижимое имущество - нежилое здание - административное, инвентарный номер 3636, литера А, общей площадью 185,20 кв. м, этаж 2, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3.

12 сентября 2009 года за Мачаровой Ириной Юрьевной зарегистрировано право собственности на 1/3 доли.  

19 ноября 2009 года Иванова З.И. (даритель) и Никишина А.В. (одаряемый) заключили договор дарения 2/3 доли в праве на недвижимое имущество - нежилое здание - административное, инвентарный номер 3636, литера А, общей площадью 185,20 кв. м, этаж 2, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3.

За Никишиной А.В. зарегистрировано право собственности (свидетельство  от 21.11.2009 серии 26-АЖ № 028586).

Между Никишиной А.В. (продавец) и Мачаровой И.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 15.12.2009, согласно которого продавец продает, а покупатель покупает в общую долевую собственность в соответствии с условиями договора 2/3 долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество нежилое здание - административное, инвентарный номер 3636, литера А, общей площадью 185,20 кв. м, этаж 2, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3.

29 декабря 2009 года за Мачаровой Ириной Юрьевной зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество (свидетельство серии 26-АЖ № 120220).

1 июня 2010 года между Мачаровой И.Ю. (продавец) и Стародубцевым Ю.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которого продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание - административное, инвентарный номер 3636, литера А, общей площадью 185,20 кв. м, этаж 2, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3.

15 июня 2010 года за Стародубцевым Ю.А. зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество нежилое здание - административное, инвентарный номер 3636, литера А, общей площадью 185,20 кв. м, этаж 2, кадастровый номер 26:33:150217:0009:3636/186:1000/А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 3 (свидетельство серии № 26-АЖ № 261718).

Решением Пятигорского городского суда от 14.01.2011, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22.03.11, удовлетворены требования  Стародубцева Ю.А. к Карпенко С.И. о расторжении договора аренды от 23.03.2004  № 141У04 и возложения обязанности по освобождению спорных помещений.

В соответствии с решением Пятигорского городского суда от 14.01.2011 согласно  акту приема-передачи от 01.07.11 спорные помещения переданы Стародубцеву Юрию Андреевичу.

Постановлением администрации города Пятигорска Ставропольского края № 5640  от 09.11.2009 и распоряжением начальника управления имущественных отношений администрации города Пятигорска Ставропольского края от 26.01.2010 № 07 предприятие преобразовано в общество.

Карпенко С.И., полагая, что договор мены нарушает его права, как субъекта малого предпринимательства, претендующего на приобретение спорного имущества в порядке установленном Законом № 159-ФЗ, обратился с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции пришли к выводу о том, что договор мены в части отчуждения из муниципальной собственности  г. Пятигорска спорных помещений является ничтожным, поскольку заключен в нарушение статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации. В качестве правовой заинтересованности истца в оспаривании договора суды указали на то, что оспариваемая сделка лишает Карпенко С.И. возможности воспользоваться правом на приватизацию спорных помещений в соответствии с  Законом № 159-ФЗ.

Между тем, данные выводы являются преждевременными.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. С учетом того, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Заинтересованными являются лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут восстановлены в результате признания судом сделки ничтожной (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие правового интереса в признании ничтожной сделки недействительной является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Признавая истца заинтересованным лицом в оспаривании договора мены  от 15.07.2008, судебные инстанции не установили, соответствует ли Карпенко С.И. условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и не проверили соблюдение им условий, определенных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Судами не учтены рекомендации, содержащиеся в пунктах 8, 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009  № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее - информационное письмо от 05.11.2009 № 134). По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона  «О государственном кадастре недвижимости» и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Кроме того, спорным имуществом распорядилось предприятие, которому оно принадлежит на праве хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права от 04.02.2008 серии 26-АЕ № 292150; т. 2 л. д. 243).

В пункте 13 информационного письма  от 05.11.2009 № 134  разъяснено, что по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Указывая на заинтересованность истца в оспаривании сделки тем, что переход права собственности по договору мены от 15.07.2008 зарегистрирован после вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ (05.08.2008) суды не учли, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (пункт 60 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Кроме того, судебные инстанции не учли разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 9 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с нарушением положений Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 информационного письма    от 05.11.2009 № 134, продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6  Закона № 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 названного закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции делая вывод о том, что управление не является уполномоченным органом, который вправе от имени  собственника спорного имущества согласовывать его отчуждение (письма управления от 18.07.2008 № 6333 (с отметкой регистрирующего органа); т. 4, л. д. 5 и  от 22.07.2008 № 6416; т. 1, л. д. 70)  не дал оценку положению об управлении, утвержденному решением Думы г. Пятигорска  от 27.12.2007 № 192-25 ГД, которым предусмотрено, что управление осуществляет функции учредителя и собственника муниципального имущества в муниципальных предприятиях и учреждениях, а также в иных коммерческих и некоммерческих организациях (пункты 1.2, 2.1, 3.1 положения; т. 1, л. д. 139 - 140), а также последующим действиям муниципального образования г. Пятигорска по принятию в муниципальную собственность имущества по договору мены от 15.07.2008.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Судами не дана оценка тому, что решением Пятигорского городского суда  от 14.01.2011, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22.03.2011, удовлетворены требования Стародубцева Ю.А. к Карпенко С.И. о расторжении договора аренды № 141У04 и  освобождению спорных помещений, которые переданы Стародубцеву Ю.А. по акту приема-передачи от 01.07.2011.  

Указанные обстоятельства, имеющие в данном случае существенное значение для дела, оставлены судебными инстанциями без внимания, в связи с чем обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.  

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства,  установить и исследовать все обстоятельства входящие в предмет доказывания и  имеющие значение для правильного разрешения спора,  дать оценку  доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.   

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:  

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 по делу № А63-553/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.