ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 
 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 июня 2012 г. Дело № А63-1216/2011

[Выводы апелляционного суда о том, что по истечении срока действия договора аренды он возобновлен на неопределенный срок, что уведомление о прекращении действия договора аренды фактически отменено выдачей обществу разрешения на строительство, что нахождение на земельном участке незавершенного строительством объекта препятствует арендатору в исполнении обязанности, связанной с прекращением договора, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам]
(Извлечение)     

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Лучстрой» (ИНН 2636035690, ОГРН 1022601940350) - Вартанова А.О. (доверенность от 11.06.2012), Ардакова А.В. (доверенность от 12.06.2012), в отсутствие представителя истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 (судьи  Параскевова С.А., Винокурова Н.В., Сулейманов З.М.) по делу № А63-1216/2011, установил следующее.   

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя  (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к  ООО «Лучстрой» (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании 485 900 рублей 21 копейки задолженности по арендной плате и  169 740 рублей неустойки, а также об обязании общества к освобождению и возврату земельного участка (с учетом изменения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предмета иска).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2011 (судья Орловский Э.И.) с общества взыскано 483 786 рублей 87 копеек задолженности по арендной плате и 93 510 рублей 37 копеек неустойки. Суд обязал ответчика в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить и вернуть комитету земельный участок.

Решение суда первой инстанции мотивировано наличием задолженности по арендным платежам, истечением срока аренды, отсутствием воли арендодателя на продолжение арендных отношений.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2011 отменено в части обязания общества к освобождению земельного участка и его возврату арендодателю. Судебный акт мотивирован возобновлением договора аренды на неопределенный срок и нахождением на земельном участке незавершенного строительством объекта. Апелляционный суд расценил выдачу органом местного самоуправления за четыре дня до окончания срока действия договора аренды разрешения на строительство как выражение согласия на продление арендных отношений и отзыв ранее направленного арендатору уведомления о прекращении действия договора аренды.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, комитет обжаловал его в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет считает ошибочным вывод апелляционного суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, указывает на явную направленность его действий на прекращение арендных отношений, отсутствие доказательств, подтверждающих наличие объектов капитального строительства на земельном участке, используемом под платной автостоянкой.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя  от 30.05.2008 № 1407 (далее - постановление № 1407) утвержден акт выбора земельного участка, обществу предварительно согласовано место размещения автопаркинга, предоставлен в аренду земельный участок в целях строительства названного объекта, предписано обеспечить кадастровый учет изменений объекта недвижимости и государственную регистрацию договора аренды.

Во исполнение постановления № 1407 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.07.2008 № 6725 аренды земельного участка общей площадью 1538 кв. м с кадастровым номером 26:12:022308:14, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Казачья, 30, в квартале 48, (далее - договор аренды, земельный участок). Пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен равным 3 годам  с 30.05.2008 по 29.05.2011.

Пунктом 6.3 договора аренды определено его автоматическое прекращение по истечении срока аренды, а пунктом 6.4 - обязанность арендатора по возврату земельного участка арендодателю при прекращении или расторжении договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09 и 15.11 текущего года, путем перечисления на счет арендодателя.

Пунктом 4.3.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Пунктом 5.3 договора стороны обеспечили исполнение обязанности по внесению арендной платы согласованием условия о неустойке.

18 сентября 2008 года договор прошел процедуру государственной регистрации  в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю  (рег. № 26-26-12/083/2008-391).

В связи с нарушением ответчиком установленных сроков внесения арендной платы комитет направил обществу претензию от 24.12.2010 № 06-4334-06, в которой последнему предлагалось в десятидневный срок с момента получения претензии оплатить указанную задолженность и освободить земельный участок от автостоянки (т. 1, л. д. 14).

В претензии от 26.01.2011 № 06-181-06 комитет сообщил обществу о необходимости погашения задолженности за пользование земельным участком, об освобождении земельного участка от автостоянки и подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 16).

Обществу выдано разрешение на строительство от 25.05.2011  № RU 26309000-00358-С со сроком действия до 19.05.2014.

Неисполнение ответчиком условий договора по внесению арендных платежей и предусмотренной договором обязанности, связанной с прекращением арендных отношений, послужило основанием поданного в арбитражный суд иска.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется посредством проведения торгов.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии  со статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает выбор земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утверждается акт о выборе земельного участка, проведение работ по формированию земельного участка, в том числе его государственный кадастровый учет, принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства и заключение договора аренды.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон № 221-ФЗ) земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Статья 7 Федерального закона № 221-ФЗ предусматривает определенный перечень уникальных характеристик земельного участка как объекта недвижимости, которые в обязательном порядке должны отражаться в государственном кадастре недвижимости, а именно: вид объекта недвижимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ требований. Данные характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок. Если указанные характеристики земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок следует считать сформированным.

Законодатель разграничивает случаи кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости и в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений о нем (статья 16 Федерального закона  № 221-ФЗ).

Системное толкование статей 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать выводы о том, что формирование земельного участка следует за утверждением акта выбора и предшествует принятию решения о предоставлении участка в аренду, а сформированные земельные участки могут быть предоставлены для строительства только по результатам торгов. Аналогичный правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 7638/11 по делу № А43-20629/2010.

Нарушение установленных законом процедур предоставления в аренду находящихся в публичной собственности земель является основанием для квалификации соответствующих договоров аренды как ничтожных сделок, не порождающих юридические последствия (статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выдача разрешения на строительство в отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок вступает в противоречие с нормой, содержащейся в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а строительство объекта недвижимости без соответствующего разрешения (до его выдачи), также как и строительство на основании имеющего пороки разрешения порождают признаки самовольной постройки, введение в хозяйственный оборот которой возможно только на основании судебного акта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается установление законом или договором, что моментом прекращения обязательств сторон по договору является окончание срока его действия.

Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды при наличии со стороны арендодателя возражений относительно использования земельного участка арендатором, препятствует применению правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленного частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36, статьи 46 Земельного кодекса.

Указанными исключениями предусмотрено преимущественное право собственника здания, сооружения, строения, находящихся на земельном участке, на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

При этом собственники объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшие свои права в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не отнесены действующим законодательством к числу субъектов исключительного права, установленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, когда договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При прекращении договора аренды арендатор, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции не установил обстоятельства, связанные с моментом формирования предоставленного в аренду земельного участка, периодом возведения ответчиком незавершенных строительством объектов, их соответствием проектной документации и разрешенному использованию земельного участка, государственной регистрацией права собственности на них, направлением арендатором арендодателю письменного уведомления о желании заключить договор на новый срок.

Установление названных обстоятельств необходимо для правильной оценки договора аренды и разрешения на строительство на предмет их соответствия вышеназванным нормативным положениям, для выводов о соблюдении органом местного самоуправления законодательно установленной процедуры распоряжения земельными участками, находящимися в публичной собственности, и наличии у ответчика законных оснований для использования земельного участка.

В этой связи, выводы апелляционного суда о том, что по истечении срока действия договора аренды он возобновлен на неопределенный срок, что уведомление о прекращении действия договора аренды фактически отменено выдачей обществу разрешения на строительство, что нахождение на земельном участке незавершенного строительством объекта препятствует арендатору в исполнении обязанности, связанной с прекращением договора, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью установления по делу дополнительных обстоятельств, что находится вне компетенции суда кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует, руководствуясь данными в настоящем постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для суда, вновь рассматривающего дело, установить вышеназванные обстоятельства, сделать соответствующие им выводы, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:  

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 по делу  № А63-1216/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.