ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 октября 2012 г. Дело № А53-6441/2012

[Суды правильно указали, что поскольку арендатором земельных участков в силу закона стал предприниматель, при том, что договоры аренды заключены в целях эксплуатации находящихся в его собственности складских помещений, дополнительные соглашения от 20.07.2011 № 1 к договорам от 05.07.2005 № 27876 и от 06.07.2005 № 14284-и, подписанные предприятием, утратившим с 22.03.2010 как права собственности на объекты недвижимости, так и право пользования представленными для её эксплуатации земельными участками, являются недействительными]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Бабаяна Норайра Шимшадовича (ИНН 616507698763, ОГРНИП 310616536400032,) - Золотухина А.И. (доверенность от 09.10.2012), в отсутствие ответчиков - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055), Государственного унитарного предприятия Ростовской области «Ростовдорснаб» (ИНН 6165029154, ОГРН 1026103733688), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2012 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А53-6441/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бабаян Н.Ш. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), ГУП Ростовской области «Ростовдорснаб» (далее - предприятие) о признании недействительными дополнительных соглашений от 20.07.2011 № 1 к договорам аренды земельных участков от 05.07.2005 № 27876 и от 06.07.2005 № 14284и, заключенных между министерством и предприятием.

Решением от 21.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.08.2012, заявленные требования удовлетворены. Суды исходили из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Прежний собственник недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка и не вправе расторгать договор аренды земельного участка, поскольку названный договор регулирует отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

В кассационной жалобе министерство просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Заявитель указывает, что с момента возникновения у предпринимателя права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, истец с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду в министерство не обращался, оплату за пользование земельными участками не производил. Дополнительными соглашениями министерство и предприятие расторгли договоры аренды земельных участков, зарегистрировав это в Управлении Росреестра по Ростовской области 07.09.2011.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола от 03.12.2009 б/н о результатах аукционных торгов по реализации имущества ГУП РО «Ростовдорснаб» в виде лота № 1 предприятием (продавец) и предпринимателем (покупатель) 08.12.2009 заключен договор № 1-КП купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шоссейная, 172а: строения (склады) литеры А, а, а1, З общей площадью 261,4 кв. м; литера Б площадью 123 кв.м; литеры Г, Г1 общей площадью 76,6 кв. м; литера Д площадью 292,7 кв. м; литера Ж площадью 534,2 кв. м. Право собственности предпринимателя на указанную недвижимость зарегистрировано в ЕГРП 22.03.2010.

По договору купли-продажи 08.12.2009 предприятие также передало предпринимателю права и обязанности арендатора по договорам аренды от 06.07.2005 № 14284, от 05.07.2005 № 27876 и от 06.07.2005 № 27877 земельных участков с кадастровым номером 61:44:05 08 17:0001 площадью 2042 кв. м, с кадастровым номером 61:44:05 08 17:0002 площадью 2835 кв. м, с кадастровым номером 61:44:05 08 17:0003 площадью 1425 кв. м, на которых расположены объекты недвижимости. Согласно договорам аренды и кадастровым паспортам, земельные участки в аренду предоставлены в целях эксплуатация складских помещений, срок аренды - с 19.04.2005 по 19.04.2054.

Во исполнение договора купли-продажи сторонами 08.12.2009 составлен акт приема-передачи покупателю имущества и земельных участков.

Договоры аренды земельных участков предприятие заключало с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. В связи с тем, что 09.01.2007 проведена государственная регистрация права государственной собственности Ростовской области на арендованные земельные участки, права и обязанности арендодателя по договорам перешли к министерству.

Министерство и предприятие дополнительными соглашениями от 20.07.2011 № 1 расторгли договоры аренды от 05.07.2005 № 27876 и от 06.07.2005 № 14284-и, внеся соответствующую запись в ЕГРП.

Полагая, что соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков не соответствуют закону, нарушают права предпринимателя и являются недействительными, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость также права аренды земельного участка, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота, создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем, переход к покупателю недвижимости права аренды земельного участка не исключает, согласно пункту 13 постановления от 24.03.2005 № 11, возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Суды правильно указали, что поскольку арендатором земельных участков в силу закона стал предприниматель, при том, что договоры аренды заключены в целях эксплуатации находящихся в его собственности складских помещений, дополнительные соглашения от 20.07.2011 № 1 к договорам от 05.07.2005 № 27876 и от 06.07.2005 № 14284-и, подписанные предприятием, утратившим с 22.03.2010 как права собственности на объекты недвижимости, так и право пользования представленными для её эксплуатации земельными участками, являются недействительными.

Данный вывод судов согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2009 № 8611/09.

В кассационной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судами обстоятельства, как и не приведено мотивов, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по делу  № А53-6441/2012  оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.