ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 октября 2012 г. Дело № А32-19504/2011

[Поскольку администрация не предъявляла требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не представила доказательств фактического владения земельным участком, вывод суда апелляционной инстанции о ненадлежащем способе защиты нарушенного права является правомерным]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Назаренко И.П. и Сидоровой И.В., в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Союз-М» (ИНН 7705461290, ОГРН 1027705004535), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Кузнецов С.А.) по делу № А32-19504/2011, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Союз-М» (далее - общество) о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды по заключенному администрацией и обществом договору от 14.01.2005 № 4900003363 (далее - договор аренды), о взыскании 88 403 рублей 53 копеек неосновательного обогащения за пользование в период с 01.04.2010 по 30.06.2011 земельным участком площадью 540 кв. м кадастровым номером 23:49:0304009:0019, расположенным по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 1б (далее - земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2012 исковые требования удовлетворены, обременение земельного участка в виде аренды признано отсутствующим, с общества в пользу администрации взыскана задолженность.

Решение суда мотивировано расположением земельного участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, на момент заключения договора аренды относившегося к федеральной собственности, отсутствием у администрации полномочий на распоряжение им и, в этой связи, ничтожностью договора аренды. Плата за фактическое землепользование взыскана с ответчика за период с 01.04.2010 по 30.06.2011 исходя из нормативно установленных размеров платы за аренду земли в границах муниципального образования город Сочи и изменившегося уровня публичной собственности на земельный участок.

Признавая отсутствующим обременение земельного участка в виде аренды, суд исходил из того, что администрация не может воспользоваться иным способом защиты права, кроме требования о признании обременения отсутствующим, ввиду расположения на земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2012 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2012 отменено в части признания отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что ничтожность договора аренды не предоставляет истцу безусловного права на реализацию названного способа судебной защиты. В условиях отсутствия доказательств утраты обществом фактического владения земельным участком и обоснования возможности восстановления нарушенных прав администрации констатацией факта отсутствия права (обременения) названный способ защиты признан нендлежащим.

Администрация обжаловала постановление в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что на момент заключения договора аренды администрация не являлась собственником земельного участка, не имела права на распоряжение им, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременение земельного участка ограничивает его оборот, а также препятствует заключению договора аренды в целях пополнения доходной части бюджета муниципального образования. Регистрация права собственности общества на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, обусловливает невозможность предъявления к обществу иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского не усмотрел оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Сочи от 08.12.2004 № 2655 администрацией и Трапаидзе Н.Г. подписан договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Земельный участок расположен во второй зоне курортных парков по генплану города Сочи. Доли арендаторов в праве на земельный участок определены пропорционально долям в праве собственности на здание.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 27.01.2005, номер регистрации 23-01/19-16/2005-97, что подтверждается оттиском штампа Управления Федеральной регистрационной службы и выпиской из ЕГРП от 10.08.2011.

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок фактически передан арендаторам без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.01.2005.

29 марта 2005 года арендаторами подписан договор, по условиям которого прежние арендаторы передали в полном объеме свои права и обязанности по договору аренды обществу.

Договор от 29.03.2005 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 26.04.2005 (запись регистрации 23-23-19/014/2005-081, оттиск штампа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 26.04.2005).

Полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой, а существующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним препятствует поступлению в бюджет муниципального образования платежей за фактическое землепользование, чем нарушаются права собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд.

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 № 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.

Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи».

Суды установили, что предоставленный ответчику земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории (вторая зона санитарной охраны курорта Сочи).

Поскольку администрация в отсутствие соответствующих полномочий распорядилась земельным участком, относившимся на момент заключения договора аренды к федеральной собственности, вывод судов о недействительности (ничтожности) названного договора является верным.

На основании части 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов Федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее - Закон № 244-ФЗ) земельный участок с даты вступления названного закона в силу - 20.12.2008 отнесен к муниципальной собственности.

Пунктом 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность оспаривания зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими ограничена случаями, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Поскольку администрация не предъявляла требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не представила доказательств фактического владения земельным участком, вывод суда апелляционной инстанции о ненадлежащем способе защиты нарушенного права является правомерным.

Определяя пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, законодатель в части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ограничил объем проверки обжалуемых актов оценкой доводов кассационной жалобы и возражений относительно нее, а также установлением правильности применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебных актов.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в жалобе доводам.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2012 по делу № А32-19504/201 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.