• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 
 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 октября 2012 г. Дело № А32-8125/2011

[Решение суда первой инстанции об обязанности арендатора вносить в спорный период арендную платы размере, предусмотренном действующим нормативным актом, соответствует нормам материального права, а также выводам суда апелляционной инстанции о наличии такой обязанности у арендатора и сроке ее возникновения]
(Извлечение)


Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Назаренко И.П. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от третьего лица - Департамента инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (переименовано в Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, ИНН 2308120713; ОГРН 1062308024371) - Легина Л.Г. (доверенность от 23.07.2012) от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Барс» (ИНН 2311121555; ОГРН 1020280000190) - Постоленко В.П. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие истца - Управления экономики и целевых программ Краснодарского края (правопреемник Управления экономики и целевых программ Краснодарского края, ИНН 2308133984; ОГРН 1072308007892), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 по делу № А32-8125/2011 (судьи Ванин В.В., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.), установил следующее.

Управление экономики и целевых программ Краснодарского края (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Барс» (далее - общество) о взыскании 3 636 946 рублей долга, пени 206 856 рублей 58 копеек и расторжении договора аренды от 25.12.2008 № 16.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об изменении размера требований и просил, с учетом частичной оплаты, взыскать с ответчика 3 600 336 рублей задолженности за период с 01.04.2010 по 31.03.2011 и пени 204 201 рубль 49 копеек за период с 11.04.2010 по 31.03.2011. Управление отказалось от иска в части расторжения договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края.

Решением от 25.10.2011 (судья Данько М.М.) принят отказ управления от иска в части требования о расторжении договора, производство по делу в этой части прекращено. С общества в пользу управления взыскано 3 600 336 рублей задолженности и 204 201 рубль 49 копеек неустойки за нарушение срока внесения арендной платы. Суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, соответствии расчета задолженности условиям договора и нормам действующего законодательства.

Постановлением апелляционного суда от 29.02.2012 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) решение в части взыскания задолженности, неустойки и государственной пошлины отменено. В удовлетворении иска о взыскании задолженности и неустойки отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд принял во внимание целевой характер дифференцирующих коэффициентов, и указал, что применение поправочного коэффициента 25, предусмотренного для категории «Казино, ночные клубы, игровые дома» учитывает повышенную степень доходности указанного вида деятельности. Однако применение этого коэффициента недопустимо в отношении земельного участка, на котором строений и сооружений не имеется, в связи с чем деятельность игорных заведений невозможна в период нормативного и (или) договорного срока строительства. Применить поправочный коэффициент 0,9, предусмотренный нормативным актом об утверждении ставок арендной платы на период строительства, апелляционный суд не может, поскольку отсутствует условие, предусмотренное примечанием к приложению к 5 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» (далее - постановление № 529), то есть застройщиком не предоставлено заключение органа архитектуры и строительства на период действия разрешения на строительство. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в спорный период на стороне общества имеется переплата по арендным платежам, задолженность отсутствует. За нарушение предусмотренных договором сроков внесения арендной платы ответчик добровольно уплатил неустойку, исчисленную от цены договора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2012 постановление апелляционного суда от 29.02.2012 отменено поскольку, применяя к отношениям сторон базовую ставку районной арендной платы за квадратный метр арендуемой площади и коэффициент 1, суд не указал соответствующий подпункт приложения к постановлению № 529. Суду при новом рассмотрении дела предложено уточнить кадастровый норме земельного участка, включенного в зону соответствующей условиям контракта застройки; дать оценку противоречиям отдельных пунктов договора аренды опубликованным в печати условиям публичных торгов, на которых землепользователем приобретено право аренды земельного участка; выяснить вопрос о реальном исполнении арендодателем пункта 1.4 договора аренды (передача имущества в пользование арендатора). Суду предложено выяснить причины неполучения ответчиком разрешения на строительства, а также заключения органа архитектуры и строительства на период действия разрешения на строительство, отсутствие которых исключает возможность применения понижающего коэффициента 0,9. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела постановлением апелляционного суда от 31.07.2012 произведена процессуальная замена Управления экономики и целевых программ Краснодарского края на Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (далее - министерство). Решение от 25.10.2011 в части взыскания задолженности, неустойки и государственной пошлины отменено. В удовлетворении иска о взыскании с общества задолженности с 01.04.2010 по 31.03.2011, неустойки с 11.04.2010 по 31.03.2011 отказано со ссылкой на отсутствие у арендатора долга. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:36:0101000:412, являющийся предметом аренды, образован в результате последовательного раздела первоначального земельного участка с кадастровым номером 26:36:0101000:0349, указанного в границах игорной зоны «Азов-Сити», определенной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 1945-р. При оценке опубликованного 11.10.2008 в газете «Кубанские новости» № 173 (4312) извещения об условиях торгов в форме конкурса и сопоставлении их с пунктом 2.1 договора аренды, апелляционный суд пришел к выводу, что с 07.03.2010 размер арендной платы за пользование земельным участком должен определяться на основании действующих в этот период нормативных правовых актов. Причиной неполучения застройщиком разрешения на строительство объектов игорного бизнеса и, соответственно, заключения органа архитектуры и строительства на период действия разрешения на строительство, явилось непредставление обществом материалов, предусмотренных пунктами 1, 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и несоответствие предоставленных документов требованиям к составу проектной документации. Апелляционный суд при вынесении постановления сослался на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 № 209-О, в котором отмечено право суда выявлять, осуществлялось ли экономическое обоснование базовой ставки арендной платы и поправочных коэффициентов на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков, и пришел к выводу о необоснованном применении министерством при расчете суммы долга коэффициента 25, предусмотренного приложением № 5 к постановлению № 529.

В кассационной жалобе министерство просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, судебный акт апелляционного суда принят без учета положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также правовых выводов, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09. Исходя из вида разрешенного (целевого) использования земельного участка, указанного в кадастровом паспорте участка и в пункте 9.2 приложения № 5 к постановлению № 529, к базовой ставке аренды предусмотрен коэффициент 25,0 («казино, ночные клубы, игровые дома»), который применен истцом при расчете размера долга по арендной плате. В примечании к приложению № 5 постановления № 529 определено, что на период строительства применяются повышающие коэффициенты, установленные для вида целевого использования земельного участка. К коэффициенту 25 возможно на период действия разрешения на строительство применение коэффициента 0,9 (при наличии положительного заключения органа архитектуры и строительства), которое в спорном случае отсутствует по вине застройщика. Нормативный акт (постановление № 529) в части установления на период строительства повышающего коэффициента (с учетом предстоящего вида деятельности на земельном участке) в установленном законом порядке не оспорен, действует в отношении неопределенного круга лиц. Министерство считает, что, рассчитывая арендную плату за пользование земельным участком с применением базовой ставки, апелляционный суд установил не предусмотренную соответствующим нормативно-правовым актом методику определения размера арендной платы, исключив из формулы расчета размера арендной платы поправочный коэффициент (Кц), установление которого является формой государственного регулирования арендных ставок.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании протокола от 19.12.2008 № 52 заседаний конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков, предоставляемых с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Азов-Сити», департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (далее - департамент) и ООО «Олимп» (победитель конкурса) 25.12.2008 сроком до 25.12.2018 заключен договор № 16 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:412 площадью 26 928 кв. м, предоставляемого арендатору для строительства комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

24 февраля 2010 года ООО «Олимп» (первоначальный арендатор) и ответчик (новый арендатор) заключили соглашение № 01/10 о перенайме, согласно которому общество приняло все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.12.2008 № 16.

6 сентября 2010 года управление и общество заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, согласно которому арендодатель заменен на управление, арендатором указано ООО «Барс». Соглашение к договору аренды зарегистрировано в порядке, установленном законом.

Согласно пункту 2.1 договора аренды ежегодный размер арендной платы составляет 146 438 рублей. По истечении 12 месяцев со дня государственной регистрации договора аренды размер арендной платы подлежит пересмотру арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации и Краснодарского края.

Апелляционный суд, оценив пункт 2.1 договора на предмет его соответствия публикации об условиях конкурса, пришел к правильному выводу о том, что с 07.03.2010 (истечение 12 месяцев со дня регистрации договора) размер арендной платы за пользование земельным участком должен определяться на основании действующих в этот период нормативных правовых актов. Арендуемый земельный участок входит в границы игорной зоны «Азов-Сити», определенной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 1945-р.

В пунктах 2.2, 4.1.2, 5.2 договора аренды согласованы порядок и сроки внесения арендной платы размер пени за нарушение срока оплаты (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки).

Пункт 1.4 договора аренды предусматривает, что договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка арендатору с 19.12.2008. Факт передачи земельного участка арендатору судами установлен.

Приложением № 1 к договору аренды земельного участка является подписанный сторонами инвестиционный контракт (пункт 1.2).

Арендодатель за период с 01.04.2010 по 01.04.2011 потребовал от общества внесения арендной платы в размере 3 783 384 рубля, ссылаясь на пункт 9.2 приложения № 5 (с примечанием к нему) к постановлению № 529, Положение о порядке определения размера арендной платы, утвержденное указанным постановлением, применив к базовой ставке района, составляющей 5,62 рубля/кв. м, повышающий коэффициент 25.

Общество сослалось на пункт 2.1 договора аренды, указав, что изменение ставок арендной платы после 25.12.2008 нормативным актом не предусматривалось, поэтому плату за пользование земельным участком осуществляло в размере, предусмотренном договором аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 22, 65 Земельного кодекса земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

В период заключения и исполнения договора аренды постановлением № 529 утверждены базовые ставки арендной платы (приложения № 2 - 4, 6) и Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края (далее - Положение), которым установлено, что арендная плата за земли государственной собственности определяется с учетом дифференциации ставок арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетных направлений развития экономики края (пункт 2). Постановлением № 529 предусмотрены поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к государственной собственности, по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложение № 5). На период строительства предусмотрено применение повышающих коэффициентов в зависимости от категории земель и арендаторов.

Нормативный акт об установлении размера арендной платы (включая повышающие коэффициенты) может быть обжалован в порядке, предусмотренном главой 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 № 209-О, суд должен выявлять, осуществлялось ли экономическое обоснование базовой ставки арендной платы и поправочных коэффициентов на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. По результатам рассмотрения заявления об оспаривании нормативного акта суд выносит решение о соответствии либо несоотвествии оспариваемого нормативного акта или его отдельных положений иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, либо о признании ненормативного акта не действующим полностью или в части. Судебный акт по результатам рассмотрения такого спора подлежит публикации. Особенности оспаривания нормативного акта обусловлены публичным характером регулируемых им отношений. Такой спор по данному делу не рассматривался.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об обязанности арендатора вносить в спорный период арендную платы размере, предусмотренном действующим нормативным актом, соответствует нормам материального права, а также выводам суда апелляционной инстанции о наличии такой обязанности у арендатора и сроке ее возникновения.

На основании статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с повторным рассмотрение дела, за отсутствием неисследованных судами обстоятельств, кассационная инстанция считает постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении иска подлежащим отмене, с сохранением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:


постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 по делу № А32-8125/2011 в части отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2011 о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Барс» задолженности, неустойки и государственной пошлины, отказа Министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края в этих исковых требованиях, отменить.

В этой части оставить в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2011 по делу № А32-8125/2011.

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А32-8125/2011
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 24 октября 2012

Поиск в тексте