ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 
 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 октября 2012 г. Дело № А15-2744/2011

[Вывод о законности притязаний общества на приобретение земельного участка в аренду не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В. и организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Республики Дагестан в составе судьи Хавчаевой К.Н., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Брэнд-М» (ОГРН 1070522001329) - Богарчиева М.Р. (доверенность от 19.10.2012), Тимошенко А.В. (доверенность от 23.10.2012), от заинтересованного лица - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Дагестан (ОГРН 1080562631236) путем использования систем видеоконференц-связи - Умалатовой Л.Х. (доверенность от 25.10.2012), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного учреждения «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» (ОГРН 1020502628915) путем использования систем видеоконференц-связи - Савельева В.Г. (доверенность от 18.07.2012), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Карабудахкентский район (ОГРН 1020501302832), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 (судьи Фриев А.Л., Джамбулатов С.И., Марченко О.В.) по делу № А15-2744/2011, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Брэнд-М» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением (иском) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Дагестан (далее - министерство) о признании незаконным выраженного в письме от 22.12.2011 № 08-5452/08 отказа от заключения договора аренды земельного участка площадью 15 га с кадастровым номером 05:09:000023:30, расположенного в Карабудахкентстком районе в местности «Уйташ» (далее - земельный участок), и об обязании к заключению договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Карабудахкентский район (далее - администрация района), федеральное государственное бюджетное учреждение «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» (далее - учреждение).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.04.2012 (судья Магомедов Т.А.) в удовлетворении заявления (иска) отказано. Судебный акт мотивирован неосуществлением кадастрового учета земельного участка, недоказанностью установления и утверждения его границ или обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган, а также отсутствием обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих заявителю зданий, строений и сооружений.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.04.2012 отменено, заявленные требования удовлетворены. Отказ министерства в заключении договора аренды земельного участка признан противоречащим земельному законодательству. Обязание министерства к заключению договора аренды земельного участка обосновано наличием у общества зарегистрированного права собственности на находящиеся на земельном участке объекты недвижимости, недоказанностью факта ненаправления министерству документов, необходимых для принятия решения о предоставлении земельного участка, сформированностью земельного участка как оборотоспособного объекта, соответствием площади земельного участка площади находящихся на нем объектов недвижимости, назначению названных объектов и установленным учредительными документами видам деятельности общества, отсутствием у незавершенного строительством здания коровника признаков самовольной постройки, прекращением в 2005 году действия заключенного с учреждением договора аренды земельного участка от 17.12.1992. Суд апелляционной инстанции не усмотрел возможности прекращения производства по делу ввиду нетождественности оснований требований, заявленных в рамках настоящего дела и дела № А15-657/2011.

Не согласившись с судебным актом апелляционного суда, учреждение обжаловало его в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе учреждение просит отменить постановление от 04.07.2012, оставить в силе решение от 05.04.2012, указывая на законность и обоснованность выводов суда первой инстанции. По мнению заявителя, сформированный как объект земельных отношений 03.09.2007 земельный участок находится в течение 20 лет во владении учреждения на основании договора аренды от 17.12.1992, зарегистрированного в установленном порядке 24.06.2009 и не прекращенного на момент рассмотрения дела, необходимый для эксплуатации принадлежащих обществу объектов земельный участок не сформирован, часть названных объектов не обладают признаками объектов недвижимости, все объекты являются самовольными постройками, возведенными в отсутствие у застройщика прав на землю, а также выданных компетентными органами разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, государственная регистрация прав на движимые объекты незаконна, у общества отсутствует право на приобретение права аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства. Доказательства того, что испрашиваемый земельный участок фактически используется обществом в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений общей площадью 7043 кв. м, а также того, что для названной эксплуатации в соответствии с действующими нормами необходим земельный участок площадью 149 106 кв. м, в материалах дела отсутствуют. Кассатор отмечает несоблюдение установленного земельным законодательством порядка предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения в части предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о предстоящем предоставлении земли в аренду, представления претендентом необходимого пакета документов и проведения торгов.

В дополнении к кассационной жалобе наряду с ранее приведенными доводами учреждение указывает, что в резолютивной части обжалуемого постановления не указаны условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Общество и администрация района в письменных отзывах на кассационную жалобу возражают против ее удовлетворения, считая оспариваемое постановление законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители министерства и учреждения участвуют в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Республики Дагестан.

В судебном заседании представитель учреждения поддержал доводы кассационной жалобы, представители общества и министерства возражают против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав процессуальных представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, а дело - направлению на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как установлено судами и следует из материалов дела, изданным с согласия землепользователя - колхоза им. О.Чохского (далее - колхоз) на основании решений Гунибского районного совета народных депутатов от 15.04.1992 и исполнительного комитета Карабудахкетского районного совет народных депутатов от 27.05.1992 № 151, предложения Госкомзема Республики Дагестан распоряжением Совета Министров Республики Дагестан от 17.11.1992 № 510-р правопредшественнику учреждения

- объединению «Дагестансельхозводстрой» (далее - распоряжение № 510-р, объединение) переданы в аренду на 50 лет земельный участок площадью 15 га (пашня) в пределах Карабудахкентского района.

Во исполнении распоряжения № 510-р Карабудахкентским районным советом народных депутатов (арендодатель) и объединением (арендатор) заключен договор аренды от 17.12.1992. В качестве приложений к договору указаны план и экспликация земель.

Согласно кадастровому плану от 03.09.2007 № 09-02/2007-0313, сведения о земельном участке площадью 15,0961 га внесены в государственный земельный кадастр под кадастровым номером 05:09:000023:0030. Учреждение указано правообладателем земельного участка. По данным официального сайта Росреестра http://maps.rosreestr.ru «Публичная кадастровая карта» дата постановки земельного участка на учет - 03.09.2007, сведения о границах объекта отсутствуют.

Распоряжение № 510-р также послужило основанием издания администрацией постановления от 27.08.2007 № 254 о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет обществу и заключения с последним соответствующего договора от 07.09.2007, зарегистрированного 26.09.2007 Карабудахкентским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан.

Кадастровой выпиской о земельном участке от 04.02.2009 № 0009/201/09-0087 подтверждено внесение 28.01.2009 в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с уточненной площадью, равной 149 106 кв. м.

Отделом архитектуры при администрации обществу выданы разрешение от 28.12.2007 № RU05516000-411 на строительство здания и теплицы, а также разрешение от 15.10.2009 № 256 на строительство коровника с домом животноводов и административного здания.

Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Дагестан 29.05.2009 зарегистрировано право собственности общества на расположенные на земельном участке здания общей площадью 279,0 кв. м (литеры А, Г, Г1, Г2) и сооружения - теплицы общей площадью 5500 кв. м (литеры Г3 - Г10, Г11, Г12), а 09.07.2010 - на незавершенное строительством здание коровника с домом животноводов общей площадью 1264,569 кв. м (литеры А, Г) что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 05-АА № 195420 и серии 05-АА № 310215 (далее - объекты недвижимости). Основанием регистрации послужили кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 27.05.2009 № 5264, справка о балансе от 20.02.2009, кадастровый паспорт здания, сооружения от 11.06.2010 № 5379 и разрешение на строительство от 15.10.2009 № 256.

Право собственности Республики Дагестан на земельный участок зарегистрировано 01.09.2009, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 05-АА № 229757.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.12.2008 по делу № А15-1195/2008 удовлетворен предъявленный к обществу и администрации иск учреждения о признании недействительным договора аренды земельного участка от 07.09.2007. Судебный акт обоснован отсутствием у администрации полномочий на распоряжение земельным участком.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.12.2010 по делу № А15-2174/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.05.2011, оставлен без удовлетворения иск общества о признании незаключенным договора аренды от 17.12.1992 ввиду отсутствия оснований для соответствующего вывода.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 по делу № А15-1615/2009 отменено постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010, оставлено в силе решение арбитражного суда Республики Дагестан от 16.07.2010, которым учреждению отказано в удовлетворении иска об обязании к устранению препятствий в пользовании земельным участком путем сноса объектов недвижимости. При этом суд кассационной инстанции, а также Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отказывая определением от 14.07.2011 в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласились с выводом суда первой инстанции об утрате учреждением владения земельным участком с момента подписания с администрацией соглашения от 02.11.2005 о расторжении договора аренды от 17.12.1992, что исключило возможность удовлетворения негаторного иска.

Соответствующий вывод положен в основание отказа Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа в удовлетворении иска учреждения о внесении изменений в договор аренды от 17.12.1992, касающихся наименования арендодателя (постановление от 06.05.2011 по делу № А15-2224/2010).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 03.11.2011 по делу № А15-657/2011, обществу отказано в иске о понуждении министерства к заключению договора аренды земельного участка ввиду отсутствия доказательств выдачи собственником земельного участка разрешений на строительство объектов недвижимости, наличия у части названных объектов (теплиц) признаков недвижимых вещей, законности их возведения или приобретения у легитимного собственника, необходимости для эксплуатации объектов земельного участка испрашиваемой площади, осуществления кадастрового учета земельного участка, его перевода из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию.

Общество обратилось в министерство с заявлением от 07.12.2011 № 34/2 (вх. № 8652 от 12.12.2011) о заключении договора аренды на условиях, указанных при заключении министерством договора аренды с учреждением, с приложением проекта договора, передаточного акта и расчета цены аренды (т. 1, л. д. 88 - 93).

Письмом от 22.12.2011 № 08-5452/08 министерство отказало обществу в заключении договора аренды в связи с самовольным возведением находящихся на земельном участке объектов недвижимости (т. 1, л. д. 65).

Полагая нарушенным названным отказом право на приобретение земельного участка в аренду, общество обратилось в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса для удовлетворения соответствующего требования необходимо одновременное установление несоответствия обжалуемого решения нормам действующего законодательства и нарушение им прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) его действие не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение права аренды земельных участков предоставлено гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Предоставление в аренду таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.

Придя к выводу о наличии у общества права на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право использования объекта капитального строительства, согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является невозможность его использования в качестве здания, строения или сооружения до ввода в эксплуатацию и завершения строительства.

В пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в перечне субъектов исключительного права на приобретение земельного участка в аренду отсутствует собственник объекта незавершенного строительства.

Осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), допускающие такую регистрацию, направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.

Выдача разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с частью 7 статьи 51 и частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, также как и регистрация права собственности на возведенный объект, в силу пунктов 3, 4 статьи 25 Закона о регистрации, осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, в том числе договора аренды, который в рассматриваемом случае признан недействительным (ничтожным) и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации невлекущим юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция изложена в пункте 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Земельного кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При вынесении обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции не указан иной, кроме признанного недействительным договора аренды, правоустанавливающий документ на землю, который мог служить основанием как для выдачи обществу разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, так и для регистрации права собственности на них, не истребованы и не исследованы доказательства того, что цель строительства здания коровника с домом животноводов достигнута, что названный объект в установленном порядке введен в эксплуатацию, что сооружения - теплицы обладают признаками недвижимых вещей, а также того, что размер сформированного земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, определен в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Фактически используемая на законных основаниях площадь земельного участка материалами дела также не подтверждена.

Объектам недвижимости не дана оценка на предмет их возведения в самовольном порядке.

В этой связи, вывод о законности притязаний общества на приобретение земельного участка в аренду не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует установить обстоятельства, связанные с законностью возведения обществом и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, а также наличием у него определенного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приобретение земельного участка в аренду, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012  по делу № А15-2744/2011 отменить. Дело № А15-2744/2011 направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Приостановление исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012  по делу № А15-2744/2011 отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.