ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 
 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 ноября 2012 г. Дело № А63-5930/2011

[Установив, что объект недвижимого имущества создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, без необходимых разрешений, суды обоснованно отказали в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворили требования администрации о сносе]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии от истца - администрации города Невинномысска (ИНН 2631003110, ОГРН 1022603624845) - Швецовой Е.Н. (доверенность от 02.08.2012), от ответчика - закрытого акционерного общества «Гостиница "Кубань"» (ИНН 2631015901, ОГРН 1022603624075) - Чахмачева П.А. (директор), в отсутствие третьих лиц: Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края, Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска, Министерства архитектуры и градостроительства Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Гостиница "Кубань"» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2012 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Фриев А.Л.) по делу № А63-5930/2011, установил следующее.

Администрация г. Невинномысска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ЗАО «Гостиница "Кубань"» (далее - общество) о признании самовольным не завершенного строительством объекта - кафе-бара под литерой А2, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, д. 16, и возложении на ответчика обязанности за свой счет осуществить снос самовольной постройки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска, Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска, Министерство архитектуры и градостроительства Ставропольского края.

Общество обратилось со встречным иском к администрации о признании права собственности на объект незавершенного строительства - пристройку кафе-бара к гостинице «Кубань», расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, 16.

Решением от 06.03.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.07.2012, иск администрации удовлетворен. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что разрешительная документация для строительства объекта выдана с существенными нарушениями, которые не позволяют суду сделать вывод о действительности (законности) разрешения на строительство от 04.03.2008 № Ru26307000-6. Наименование объекта реконструкции не соответствует проектной документации, при строительстве допущены отступления от проектной документации. Доказательства того, что проектная документация прошла государственную экспертизу, отсутствуют. Общество не предприняло надлежащих мер к продлению разрешения на строительство, срок которого истек 04.03.2009. Объект возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что является основанием для его сноса по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, в соответствии с заключением эксперта от 20.12.2011 № 2/65 объект незавершенного строительства не представляет угрозу жизни и здоровью граждан; существенных нарушений градостроительных и строительных норм не выявлено. В период действия разрешения на строительство общество обращалось в уполномоченный орган с заявлением о продлении разрешения (письмо от 24.02.2009 № 37). В письме от 07.04.2008 № 42 общество проинформировало главного архитектора г. Невинномысска об опечатке в разрешении на строительство относительно ссылки на проект ООО «АБ "Квартал"».

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

От других участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 26 января 1996 года на основании постановления главы администрации г. Невинномысска от 25.01.1996 № 69 АООТ «Гостиница "Кубань"» и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска заключили договор аренды № 576 земель несельскохозяйственного назначения, предметом которого явилось предоставление сроком на 30 лет (до 25.01.2026) земельного участка площадью 3589 кв. м, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, 16, кадастровый номер СТК:16:1:4:32:25, для эксплуатации помещения под гостиницей.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что на участке запрещается возводить какие-либо строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производством работ.

1 ноября 1996 года договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска.

Дополнительным соглашением № 3 изменен пункт 3.1 договора аренды в части общей суммы ежегодной платы, дополнены разделы 3, 5 и 7 договора в части согласования с арендодателем и внесения изменений в договор в случае изменения законодательства, вида деятельности, целей использования земельного участка, увеличения арендной платы в два раза в случае использования земельного участка не в соответствии с целями его предоставления. Изменен кадастровый номер земельного участка на КN 26:16:04 06 08:0014.

Постановлением главы г. Невинномысска от 27.09.2001 № 1379 полномочия арендодателя при предоставлении в аренду земель г. Невинномысска переданы Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска.

На предоставленном ОАО «Гостиница "Кубань"» (правопредшественник общества) земельном участке общей площадью 3589 кв. м по ул. Менделеева, 16 в городе Невинномысске находится нежилое здание гостиницы «Кубань» (литера А) общей площадью 4406 кв. м, этажность - 5, подземная этажность - 1, которое принадлежит обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 26.04.2001 № 26-01/16-2/2001-39 и выдано свидетельство о государственной регистрации права. Основанием для регистрации права собственности указан план приватизации от 06.01.1994, утвержденный Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска.

Постановлением главы г. Невинномысска Ставропольского края от 24.07.2007 № 1579 ОАО «Гостиница "Кубань"» предварительно согласовано место размещения пристройки кафе-бара к зданию гостиницы «Кубань» на земельном участке площадью 3589 кв. м по ул. Менделеева, 16; утвержден акт выбора земельного участка для строительства пристройки от 25.07.2007.

Постановлением главы г. Невинномысска Ставропольского края от 04.03.2008 № 363 ОАО «Гостиница "Кубань"» разрешено строительство пристройки кафе-бара к зданию гостиницы «Кубань» по ул. Менделеева, 16.

Управление жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации г. Невинномысска выдало ОАО «Гостиница "Кубань"» разрешение № Ru26307000-6 на строительство пристройки кафе-бара общей площадью 350 кв. м к зданию гостиницы «Кубань» по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, 16 в соответствии с проектом, выполненным ООО «АБ “Квартал”». Срок действия указанного разрешения установлен до 04.03.2009.

На основании распоряжения от 09.02.2010 № 22-О отдел по контролю за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края провел проверку соблюдения законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешения № Ru26307000-6 на строительство объекта «Пристройка кафе-бара общей площадью 350 кв. м к зданию гостиницы “Кубань”».

В результате проверки выявлены следующие нарушения при выдаче разрешения на строительство: нарушены требования приказа Минрегионразвития России от 19.10.2006 № 120 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство»; наименование объекта капитального строительства не соответствует проектной документации; Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрен такой вид строительства, как «пристройка»; изменение параметров (общей площади, объема) объекта свидетельствует о реконструкции объекта; отсутствует проект организации строительства, ввиду чего срок действия разрешения на строительство указан неправомерно; отсутствует строка «Действие настоящего разрешения продлено». Проверкой также установлено, что в комплекте документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, отсутствует градостроительный план земельного участка, пояснительная записка, проект организации строительства, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. При рассмотрении заявления превышен десятидневный срок. Результаты проверки зафиксированы в акте от 01.03.2010.

К акту проверки выдано предписание начальнику Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска Дунешенко С.С. о необходимости устранить выявленные нарушения до 01.05.2010.

Уведомлением от 08.04.2008 № 271/32 начальник Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска Дунешенко С.С. известил генерального директора ОАО «Гостиница "Кубань"» о прекращении действия разрешения на строительство.

24 мая 2010 года на основании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска от 09.04.2010 № 11 отдел по земельному налогу и контролю за использованием муниципальных земель провел проверку использования земельного участка ОАО «Гостиница “Кубань”» по ул. Менделеева, 16.

В ходе проверки установлено, что постановлением главы г. Невинномысска от 04.03.2008 № 363 «О разрешении строительства кафе-бара к зданию гостиницы «Кубань» по ул. Менделеева, 16», актом выбора земельного участка для строительства пристройки кафе-бара к зданию гостиницы «Кубань» по ул. Менделеева, 16 согласовано строительство пристройки кафе-бара к зданию гостиницы. На момент проведения проверки правоподтверждающие документы на капитальную пристройку к зданию гостиницы отсутствуют. Установлен факт самовольной пристройки к кафе-бару. По итогам проверки составлен акт от 24.05.2010 № 13 с приложением фотоотчета № 1 - 11.

Согласно представленной в материалы дела технической документации (технический и кадастровый паспорта по состоянию на 12.10.2011) пристройка кафе-бара представляет собой объект незавершенного строительства, литеры А1, А2, площадью застройки 287,9 кв. м, 26% готовности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права объект незавершенного строительства «Кафе-бар, назначение - нежилое, литеры А1, А2, общей площадью застройки 287,9 кв. м, степень готовности - 11%, инвентарный номер 698, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, 16, кадастровый (или условный) номер: 26-26-22/032/2011-703» зарегистрирован на праве собственности за обществом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2011 сделана запись регистрации № 26-26-22/032/ 2011-70.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 названного Кодекса (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Разрешая спор, суды установили, что при рассмотрении заявления общества и выдаче разрешения на строительство допущены существенные нарушения. Наименование объекта реконструкции не соответствует проектной документации. При строительстве допущены отступления от проектной документации. В разрешении № Ru26307000-6 указано, что оно выдано в соответствии с проектом, выполненным ООО «АБ “Квартал”». Вместе с тем общество приступило к строительству в 2008 году по иному проекту, не утвержденному в установленном порядке.

Согласно проекту, разработанному ООО «АБ “Квартал”», предусмотрено строительство кафе площадью 170 кв. м; фактически общество осуществило строительство кафе-бара площадью большей застройки (287,9 кв. м - 11% готовности), возведенный обществом объект не соответствует разрешительной и проектной документации. К заявлению о выдаче разрешения на строительство общество не приложило градостроительный план земельного участка. Изучение судом градостроительного плана земельного участка, представленного в материалы дела администрацией, показало, что строительство части кафе-бара (литера А2) находится вне пределов допустимого размещения зданий и сооружений, которое отмечено на градостроительном плане штриховкой под № 4.

Кроме того, общество осуществляло строительство при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (статья 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Само по себе наличие разрешения на реконструкцию гостиницы путем пристройки кафе-бара не освобождает общество от исполнения установленной законом обязанности по проведению государственной экспертизы проектной документации объекта.

Несоответствие параметров строящегося объекта проектной документации, изменение первоначального проекта и истечение сроков разрешения на строительство предполагало принятие обществом надлежащих мер для своевременного согласования проектной документации и продления срока действия разрешения. Однако общество не предприняло надлежащих мер к продлению разрешения на строительство, срок которого истек 04.03.2009.

При этом ссылка заявителя на письма от 12.10.2010 № 333, от 21.10.2010 № 147, от 25.12.2010 № 273 и от 28.03.2011 № 65 с просьбой продлить срок разрешения на строительство правомерно отклонена судами.

Порядок выдачи разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов регламентирован в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (пункт 1). Перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство, предусмотрен в части 7 статьи 51 данного Кодекса. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (пункт 19). Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения.

Действия общества по продлению разрешения на строительство имели место после истечения срока действия разрешения и выявления контролирующими органами фактов самовольного строительства, поэтому не свидетельствуют о принятии надлежащих мер. Доказательства того, что письмо от 07.04.2008 № 42 (о внесении изменений в разрешение на строительство) было направлено истцу и получено им, в материалы дела не представлены.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений пункта 1 статьи 218, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право собственности на объект строительства может быть признано за лицом при наличии совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение на строительство; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы.

Отказывая обществу в удовлетворении встречных исковых требований, суды руководствовались заключением эксперта ООО «Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение "Судебная экспертиза"» Каратаевой Л.Н. от 20.12.2011 № 2/65, из которого следует, что одноэтажная пристройка к основному зданию гостиницы «Кубань» возведена с отклонениями от согласованного проекта, не является отдельно стоящим строением, следовательно, проведена реконструкция здания. При строительстве допущены нарушения статей 49 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (не получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на реконструкцию объекта). Отсутствует разрешение на строительство пристройки в измененных размерах. Высота внутреннего помещения № 7 ниже нормируемой (пункт 3.3 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»). Глубина опирания металлических перемычек на кирпичную кладку стен на много меньше нормируемой (пункт 6.14.16 СП 14.13330.2011 «СНиП Н-7-81*. Строительство в сейсмических районах»). В уровне перекрытий не устроен монолитный железобетонный пояс, плиты перекрытий не связаны между собой и не создают жесткого диска в уровне перекрытия (пункты 6.3.1, 6.3.2 СП 14.13330.2011 «СНиП II-7-8I*. Строительство в сейсмических районах»). Сечение металлической балки, на которую уложены плиты перекрытия, менее требуемого по расчету согласно СП 16.13330.2011 «СНиП Н-23-81*. Стальные конструкции». Строительная площадка не огорожена (пункты 6.2.2, 6.2.3 СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования»). Пристройка ограничивает подъезд пожарной техники к части здания по главному фасаду здания гостиницы «Кубань».

Установив, что объект недвижимого имущества создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, без необходимых разрешений, суды обоснованно отказали в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворили требования администрации о сносе.

Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 по делу  № А63-5930/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.