• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 
 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 декабря 2012 г. Дело № А63-8969/2010

[Сделав вывод о возникновении у арендатора обязанности по внесению арендных платежей с 01.11.2008, суды не учли, что государственная регистрация права собственности потребительского общества на здание магазина осуществлена только 13.07.2010, нежилое помещение предоставлялось в аренду для использования в целях реализации фармацевтической продукции]
(Извлечение)


Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Аптека № 81» (ИНН 2615008858, ОГРН 1062644010770) - Марченко С.А. (доверенность от 01.06.2011), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Марченко Натальи Александровны - Марченко Н.А. (паспорт), в отсутствие представителей истца - Присадового потребительского общества Новоалександровского района Ставропольского края (ИНН 2615000866, ОГРН 1022602826498), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аптека № 81» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2012 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012 (судьи Баканов А.П., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу № А63-8969/2010, установил следующее.

Присадовое потребительское общество Новоалександровского района Ставропольского края (далее - потребительское общество) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аптека № 81» (далее - общество) и Марченко Н.А. о взыскании 1 094 000 рублей задолженности по договору аренды за период с августа 2008 по январь 2011, 4 718 056 рублей пени, начисленной за просрочку платежей в период с 01.08.2008 по 01.02.2011, расторжении договора аренды и возврате нежилого помещения площадью 158 кв. м в здании магазина «Галантерея», расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Новоалександровск, ул. Толстого, 121 (далее - нежилое помещение, здание магазина; с учетом увеличения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2011 в редакции определения об исправлении опечатки от 09.03.2011 в удовлетворении исковых требований к обществу отказано, по исковым требованиям к Марченко Н.А. производство по делу прекращено.

Суд посчитал, что договор аренды прекратил свое действие, а объектом аренды фактически владеет один из собственников нежилого помещения - Марченко Н.А., утративший статус индивидуального предпринимателя с 02.10.2006.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 решение от 05.03.2011 отменено в части отказа в удовлетворении требований общества о возврате арендуемого имущества. Согласившись с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и пени, а также для расторжения договора аренды и сославшись на преюдициально установленные судебными актами по делу № А63-9006/2010 обстоятельства, связанные с использованием обществом нежилого помещения в период с декабря 2007 по май 2008, признал недоказанным факт возврата объекта аренды арендодателю, в связи с чем удовлетворил иск в части понуждения к исполнению обязанности по возврату нежилого помещения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.09.2011 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и прекращения производства по делу по требованиям к Марченко Н.А. оставлено без изменения, в остальной части судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость рассмотрения вопроса о привлечении Марченко Н.А. к участию в деле в качестве третьего лица, установления моментов получения и возврата обществом нежилого помещения потребительскому обществу, фактического владельца нежилого помещения и основания владения, осуществления арендных платежей. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции также предписано установить обстоятельства, связанные с производством арендатором капитального и текущего ремонтов нежилого помещения, стоимостью соответствующих работ, применением сторонами согласованных механизма погашения арендных платежей и компенсации связанных с ремонтом объекта расходов, своевременностью внесения арендных платежей.

Определением от 17.10.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Марченко Н.А.

Общество обратилось в суд со встречным иском о признании договоров аренды от 20.12.2007 и от 01.02.2008 незаключенными и недействительными, а также о взыскании с потребительского общества 161 500 рублей неосновательного обогащения и 43 524 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Потребительское общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявило отказ от требования о взыскании с общества 4 718 056 рублей пени.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012, отказ потребительского общества от части требований принят, производство по делу в соответствующей части прекращено. С общества в пользу потребительского общества взыскано 868 тыс. рублей задолженности по арендной плате. В удовлетворении требования потребительского общества о возврате нежилого помещения и требования общества о признании незаключенными и недействительными договоров аренды от 20.12.2007 и от 01.02.2008 отказано. В части требований общества о взыскании неосновательного обогащения в размере 161 500 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43 524 рублей производство по делу прекращено. Дополнительным постановлением от 14.08.2012 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил без изменения решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2012 в части распределения судебных расходов.

Судебные акты мотивированы фактическим владением обществом нежилым помещением в период с 01.08.2008 по 31.01.2011, достигнутой между контрагентами договоренностью о невнесении арендной платы за период с 01.06.2008 по 01.11.2008 и согласованием арендной платы в размере 31 тыс. рублей в месяц. Отказ в удовлетворении требования о возврате объекта аренды обоснован реализацией нежилого помещения на торгах в составе здания магазина и передачей в собственность Марченко Н.А. К требованию о признании незаключенными и недействительными договоров аренды от 20.12.2007 и от 01.02.2008 применена исковая давность. Прекращение производства по делу в части встречных требований общества о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами обусловлено предъявлением обществом аналогичного требования в рамках дела № А63-9006/2010.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассатор выражает несогласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности факта возврата арендованного имущества арендодателю, о возникновении у арендатора обязанности по внесению арендных платежей с 01.11.2008, а не с момента регистрации права собственности потребительского общества на здание магазина (13.07.2010), настаивает на доказанности факта возврата нежилого помещения потребительскому обществу до 18.07.2008. Судами, по мнению общества, в противоречие разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57, не дана оценка договорам аренды на предмет их незаключенности и недействительности.

В соответствии с положениями части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью.

Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Потребительское общество заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства по кассационной жалобе, оставленное судом кассационной инстанции без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ответчика и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части взыскания с общества в пользу потребительского общества 868 тыс. рублей задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов, а дело в соответствующей части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами в результате исследования и оценки материалов дела установлено, что потребительским обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 20.12.2007, предметом которого явилось предоставление арендатору во временное владение и пользование нежилого помещения на срок с 20.12.2007 по 01.02.2008 (далее - договор аренды от 20.12.2007).

1 февраля 2008 года потребительское общество (арендодатель) и общество (арендатор) заключили новый договор аренды № 2 со сроком действия с 01.02.2008 по 01.01.2009 (далее - договор аренды от 01.02.2008).

Пунктом 3.1 договора аренды от 01.02.2008 размер постоянной части арендной платы определен равным 31 тыс. рублей в месяц.

Дополнительным соглашением от 29.01.2008 № 1 к договорам аренды от 20.07.2007 и от 01.02.2008 (далее - дополнительное соглашение № 1) на арендатора возложена обязанность по использованию арендованного имущества по назначению и производству в нежилом помещении ремонтных работ, в том числе приведение в соответствие полового покрытия (укладка кафельной плитки), замена окон и дверей, ремонт стен, устройство водопровода и канализации, оборудование санузла, установка пожарной и охранной сигнализации, ремонт фасада здания магазина. Согласовав сумму расходов на ремонт, равную 322 540 рублям, контрагенты согласовали возможность ее уточнения по окончании ремонтных работ и предоставлении счетов на оплату.

Понесенные арендатором затраты по ремонту нежилого помещения предполагалось компенсировать за счет уменьшения ставки арендной платы с 300 рублей за 1 кв. м в месяц до 200 рублей и, соответственно, размера арендной платы с 47 400 рублей в месяц до 31 тыс. рублей. За период с 01.02.2008 по 01.01.2009 сумма компенсации расходов арендатора по ремонту здания магазина составила 180 400 рублей.

Дополнительным соглашением от 01.06.2008 № 2 к договорам аренды от 20.07.2007 и от 01.02.2008 (далее - дополнительное соглашение № 2) арендодатель обязался обеспечить государственную регистрацию права собственности на здание магазина и предоставить арендатору соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности с целью оформления последним лицензии на реализацию фармацевтических препаратов и продукции.

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 2 стороны определили не взимать арендную плату в период с 01.06.2008 по 01.11.2008, а вносимые арендатором денежные средства в сумме 31 тыс. рублей в месяц на весь период регистрации права собственности на здание магазина учитывать в качестве заемных средств с последующим погашением задолженности арендодателя путем перерасчета арендной платы либо внесения наличных денежных средств.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 26-АЗ № 011140 право собственности потребительского общества на здание магазина зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.07.2010.

Предметом заключенного потребительским обществом и гражданами Гостевой Г.В., Гутовой С.А., Гридиной Л.И., Степовиковой Л.Н., Сыч А.П., Угрюмовым А.В и Марченко Н.А. договора купли-продажи недвижимости от 18.07.2008 явилась передача в общую долевую собственность последних здания магазина.

В связи с заключением названного договора общество и Марченко Н.А. составили акт приема-передачи нежилого помещения от 20.07.2008.

Решением Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 17.11.2008 гражданам Гостевой Г.В., Гутовой С.А., Гридиной Л.И., Марченко Н.А., Степовиковой Л.Н., Сыч А.П., Угрюмову А.В. отказано в иске о признании права общей долевой собственности на здание магазина на основании договора купли-продажи от 18.07.2008 в связи с непредставлением доказательств государственной регистрации права собственности продавца на отчуждаемый объект и решения общего собрания пайщиков об отчуждения имущества.

На основании решения Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 20.09.2010 произведена государственная регистрация перехода к Марченко Н.А. права собственности на 1/13 доли в праве общей долевой собственности на здание магазина, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2011 по делу № А63-9006/2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2011, с потребительского общества в пользу общества взыскано 378 185 рублей неосновательного обогащения и 71 075 рублей 13 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В названных судебных актах содержатся выводы о том, что арендодателем в нарушение достигнутых соглашений не представлены арендатору правоудостоверяющие документы на нежилое помещение, что препятствует получению лицензии на занятие фармацевтической деятельностью и использованию арендованного имущества по назначению, а отсутствие у арендатора возможности использования арендованного имущества привело к неосновательному обогащению ответчика на сумму, равную стоимости ремонтных работ.

Полагая, что общество не исполнило обязанности по своевременному внесению арендных платежей и возврату объекта аренды арендодателю, потребительское общество обратилось в арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом, в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

По смыслу приведенных норм права подписанием сторонами передаточного акта фиксируется фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, а уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе составленный обществом и Марченко Н.А. передаточный акт от 20.07.2008, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности факта возврата арендатором арендованного имущества арендодателю.

Является несостоятельным довод общества о непринятии судами первой и апелляционной инстанций в расчет разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащем исполнением договорных обязательств», согласно которому арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Договоры аренды от 20.07.2007 и от 01.02.2008 содержат все существенные условия, определенные законодателем для договоров соответствующего типа, с учетом согласованного контрагентами срока аренды их государственная регистрация не требовалась, у сторон отсутствовали разногласия относительно характеристик переданного в аренду нежилого помещения, места его нахождения. У судов не имелось оснований для признания их незаключенными или недействительными.

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей как встречное по отношению к исполнению арендодателем обязанности по предоставлению имущества в случае неисполнения последней в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации могло быть приостановлено либо служить основанием отказа от исполнения этого обязательства.

Аналогичный подход отражен в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Сделав вывод о возникновении у арендатора обязанности по внесению арендных платежей с 01.11.2008, суды не учли, что государственная регистрация права собственности потребительского общества на здание магазина осуществлена только 13.07.2010, нежилое помещение предоставлялось в аренду для использования в целях реализации фармацевтической продукции.

Доводы общества об отсутствии возможности использования нежилого помещения без лицензии на реализацию фармацевтических препаратов и продукции, получению которой препятствует отсутствие у арендодателя правоудостоверяющих документов на сдаваемое в аренду имущество, оставлены судами первой и апелляционной инстанций без надлежащей оценки, обжалуемые судебные акты в нарушение статей 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержат мотивы, по которым суд отклонил названные доводы, приведенные обществом в обоснование своих возражений.

В этой связи, названный вывод не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены в соответствующей части обжалуемых решения, постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направление дела на новое рассмотрение в части обусловлено необходимостью установления обстоятельств, связанных с моментом предоставления арендодателем арендатору имущества, соответствующего условию договоров о целях использования арендованного имущества, определения периода, в течение которого такое использование было возможным, и расчета задолженности общества с учетом согласованного сторонами механизма погашения арендных платежей.

Руководствуясь статьями 11, 159, 184, 185, 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа


ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство Присадового потребительского общества Новоалександровского района Ставропольского края об отложении судебного разбирательства по кассационной жалобе оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012 с учетом дополнительного постановления от 21.08.2012 по делу № А63-8969/2010 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Аптека № 81» (ОГРН 1062644010770) в пользу Присадового потребитрельского общества Новоалександровского района Ставропольского края (ОГРН 1022602826498) 868 тыс. рублей задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов, дело в соответствующей части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012 по делу № А63-8969/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А63-8969/2010
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 04 декабря 2012

Поиск в тексте