ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 
 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 декабря 2012 г. Дело № А25-422/2012

[Поскольку договор аренды от 23.09.2008 № 80 между управлением и Гутякуловой И.А. недействителен (ничтожен), - обязательства по нему не могут быть переданы иным лицам на основании гражданско-правовой сделки, о чем верно указали обе инстанции]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Назаренко И.П. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании представителя ответчика - Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска (ОГРН 1020900515140) - Урусовой З.М. (доверенность от 03.12.2012), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью «Малыш» (ОГРН 1030900713656), ответчика - Гутякуловой И.А. (ОГРНИП 310091715400037), извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Малыш» на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 11.07.2012 (судья Лазаренко Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2012 (судьи Казакова Г.В., Баканов А.П., Марченко О.В.) по делу № А25-422/2012, установил следующее.

ООО «Малыш» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к Управлению имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска (далее - управление) и Гутякуловой И.А. о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 23.09.2008 № 80 площадью 155,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Черкесск, ул. Ленина, 67.

Решением от 11.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.10.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что истец не представил доказательства, подтверждающие наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды. Договор аренды нежилого помещения от 23.09.2008 № 80 ничтожен, поскольку на момент его заключения объект аренды обременен правами общества.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Управление нарушило преимущественное право общества как арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды от 23.09.2008 № 80 по отношению к заявителю не является ничтожной сделкой, поскольку предусмотренные им права и обязанности должны перейти к обществу.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Представитель управления в судебном заседании просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы, пояснив, что договор аренды от 23.09.2008 № 80 расторгнут на основании соглашения о расторжении договора, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.07.2010 № 01/105/2012-1250, согласно которой право аренды зарегистрировано за Черкесской городской общественной организацией «Союз Чернобыль» (с 06.10.2010 по 31.08.2015).

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, с 2005 года общество (арендатор) на основании договоров аренды, заключенных с управлением (арендодатель), использует нежилое помещение площадью 150 кв. м, находящееся по адресу: г. Черкесск, ул. Ленина, 67.

Последним является договор аренды от 01.07.2008 № 35, в силу пункта 1.1 которого арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилое помещение площадью 150 кв. м, расположенное по адресу: г. Черкесск, ул. Ленина, 67, для использования под швейный цех (т. 1, л. д. 12 - 14).

Срок действия договора согласован сторонами по 30.06.2009, по истечении которого арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

25 мая 2009 года общество письменно уведомило управление о намерении заключить договор аренды на новый срок, ответ не получен (т. 1, л. д. 19).

6 декабря 2011 года управление, не имея намерений продолжить договорные отношения, направило в адрес общества уведомление № 30-930/2 об отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.07.2008 № 35 и необходимости освободить помещение по истечении трех месяцев после получения уведомления (т. 1, л. д. 59).

7 февраля 2012 года управление направило обществу письмо № 30-125/2 об отказе в заключении договора на новый срок, предложив освободить помещение с 08.03.2012 (т. 1, л. д. 20, 21).

В 2010 году обществу стало известно о наличии договора аренды спорного помещения от 23.09.2008 № 80, заключенного управлением и Гутякуловой И.А., что послужило основанием предъявления иска о переводе прав и обязанностей арендатора по названному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков.

В пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 № 3440/05.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались следующим.

Статьей 608 Гражданского кодекса закреплено право собственника сдавать имущество в аренду. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником.

В соответствии с частью 2 статьи 219 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Статьей 10 Гражданского кодекса, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, определено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Договор аренды предполагает предоставление арендатору во временное пользование индивидуально определенного имущества (статья 606 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса).

Согласно материалам дела, договор аренды от 01.07.2008 № 35 расторгнут в установленном порядке по истечении трех месяцев со дня получения обществом уведомления от 06.12.2011 об отказе от договора, то есть с 08.03.2012, что не опровергнуто. До указанного момента имущество находилось в фактическом владении общества, акт приема-передачи помещения Гутякуловой И.А. отсутствует, договор от 23.09.2008 № 80 фактически не исполнен.

Поскольку договор аренды от 23.09.2008 № 80 заключен в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожным, что отражено в обжалуемых судебных актах.

Указанная позиция подтверждается правоприменительной практикой по данному вопросу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2006 № 4818/06).

Поскольку договор аренды от 23.09.2008 № 80 между управлением и Гутякуловой И.А. недействителен (ничтожен), - обязательства по нему не могут быть переданы иным лицам на основании гражданско-правовой сделки, о чем верно указали обе инстанции.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении исковых требований правомерен.

На основании части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Положенные в основу кассационной жалобы доводы явились предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка.

Оснований для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не установлено, поскольку они не опровергают правильности выводов судов, направлены на переоценку доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что недопустимо в силу определенных статьями 286 и 287 Кодекса пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали материалы дела, установили фактические обстоятельства, представленным сторонами доказательствам дали правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 11.07.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2012 по делу № А25-422/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.