АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 10 июля 2008 года Дело N А56-22300/2007

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2008 года. Полный текст решения изготовлен 10 июля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Изотова С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маркиной Л.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску: открытого акционерного общества «Салолин» к обществу с ограниченной ответственностью «Самсон» о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, при участии от ОАО «Салолин» представителей Третьяковой Ю.В. (доверенность от 07.05.2008), Пасечника А.А. (доверенность от 07.05.2008),

от ООО «Самсон» представителей Минц-Баро Ю.Г. (доверенность от 19.06.2008), Соловьева В.Ю. (доверенность от 04.05.2008), от ООО «Центр финансового консалтинга» представитель не явился, от ООО «КСБ Оценка» представительнее явился, установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бюро коммерческой недвижимости» (далее - Бюро) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Самсон» (далее - ООО «Самсон») о взыскании с ответчика 43 514 652 руб. 69 коп. неосновательного обогащения за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 78:7691:91, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. АЕ, занятой объектами недвижимости, принадлежащими ответчику на праве собственности, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения по день фактической уплаты ответчиком суммы неосновательного обогащения, то есть по день исполнения ответчиком решения суда.

В обоснование заявленных требований Бюро ссылается на то, что у ответчика отсутствуют основания для безвозмездного пользования указанной частью земельного участка.

В отзыве на исковое заявление ООО «Самсон» просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать, ссылаясь на наличие у ответчика права ограниченного пользования (сервитута) на основании части 2 статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации; истец не воспользовался своим правом требовать у ответчика соразмерной платы за сервитут.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил исковые требования и просил взыскать с ответчика 43 438 835 руб. 27 коп. неосновательно сбереженных денежных средств, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на указанную сумму неосновательного обогащения на день фактической уплаты ответчиком всей суммы неосновательного обогащения, то есть на день исполнения ответчиком решения суда по данному спору по ставке рефинансирования ЦБ РФ 10% годовых. Указанные уточнения приняты судом.

В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца - Бюро на открытое акционерное общество «Салолин» ( далее - ОАО «Салолин»).

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр финансового консалтинга» и общество с ограниченной ответственностью «КСБ Оценка».

В судебном заседании объявлен перерыв до 11 час. 20 мин. 09.07.2008.

В судебном заседании ОАО «Салолин» уточнило исковые требования и просило взыскать 43 438 835 руб. 27 коп. неосновательного обогащения за период с 18.01.2006 по 14.04.2007, 3 190 720 руб. 98 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.01.2006 по 18.07.2007 в соответствии с представленным расчетом, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического уплаты задолженности по ставке рефинансирования 10 % годовых. Указанные уточнения приняты судом.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Кроме того, ОАО «Салолин» считает, что при вынесении решения суд не должен руководствоваться представленным заключением экспертизы, поскольку данным заключением определена нормативная цена, тогда как перед экспертом ставился вопрос об определении рыночной арендной ставки, эксперт не использовал нормативные акты, подлежащие применению в данном случае, экспертом не рассматривался вопрос о наиболее эффективном способе использования рассматриваемого участка. Представитель ООО «Самсон» в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзывах, полагал заключение эксперта обоснованным, представил в судебное заседание расчет неосновательного обогащения и процентов. Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Бюро принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 301 525 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. АЕ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АБ N 055912, выданным государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 12.05.2004 (т. 1, л. д. 13-14).

Упомянутый земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:7691:63, ранее приобретенного ОАО «Салолин» у открытого акционерного общества «Самсон» по договору купли-продажи от 28.03.2000.

На спорном земельном участке расположены принадлежащие ответчику следующие объекты недвижимости:

- здание бытового корпуса площадью 4 871 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:58,

- здание ТЭЦ площадью 6 754,1 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:95,

- здание для содержания скота, бухгалтерии площадью 17 247,6 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:97,

- нежилые помещения площадью 1 768,4 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:98:1, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, пом. 1Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, ЛК лит. АН,

- завод технических фабрикатов, здание переработки скота площадью 24 389,6 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:99,

- склад соли площадью 247,7 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:100,

- здание склада площадью 1 276,5 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:101,

- нежилое здание площадью 309,7 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:102,

- здание холодильно-колбасного корпуса, компрессорного цеха, дефростера, холодильника площадью 67 899,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:7691:91:103,

- здание промароматспеции площадью 1 428,2 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:113,

- здание пункта мойки и дезинфекции машин площадью 627,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:114,

- хлораторная площадью 460,4 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:115,

- блок насосной станции и цех флотомашин площадью 1 318,9 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:116,

- склад шкур площадью 1 968,5 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:117,

- дезинфекторная площадью 84,5 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:120,

- здание санбойни площадью 1 674,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:123,

- здание зарядной станции и ТП N 8 площадью 1 002,9 кв. м с кадастровым номером 78:14:7691:91:124,

- нежилое здание площадью 40,7 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:132,

- трансформаторная подстанция N 1 площадью 534,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:133,

- здание водоразборное площадью 139 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:134,

- бытовой корпус ЦОТБ площадью 1 899,7 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:136,

- нежилое здание площадью 47,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:137,

- здание автотранспортного цеха площадью 1 220,0 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:147,

- насосная станция сан. бойни площадью 38,2 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:149,

- нежилое здание площадью 2 960,4 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:164,

- тарный цех площадью 1 557,9 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:165,

- слесарная площадью 290,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:169,

- здание гаража площадью 93,6 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:170,

- конденсаторная площадка площадью 1 046,9 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:193,

- здание санбойни с бетонной платформой площадью 7,0 кв. с кадастровым номером 78:7691:63:194,

- здание склада 5,6,1 площадью 755,9 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:198,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. т. 1, 35-65), а также кадастровым планом земельного участка (т. 1, л. д. 25-33), свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2, л.д. 119-152).

Данные объекты находились на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2000, заключенного между открытым акционерным обществом «Самсон» и открытым акционерным обществом «Салолин». 12.05.2007 зарегистрировано право собственности Бюро на спорный земельный участок, приобретенный им у открытого акционерного общества «Салолин».

Полагая, что спорный земельный участок необходим ответчику для использования указанных объектов недвижимости, ответчик необоснованно бесплатно пользуется спорным земельным участком, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Общая площадь земли, занятая недвижимым имуществом ООО «Самсон» рассчитана истцом путем сложения площадей части земельного участка, занятыми объектами ответчика, и составляет 57 294 кв.м. Сумма неосновательного обогащения определена истцом исходя из арендной ставки 520 руб. за 1 кв.м в год, на основании отчета независимого оценщика Общества с ограниченной ответственностью «Центр финансового консалтинга» от 10.11.2006 N 201.

ООО «Самсон» фактически пользовалось принадлежащим Бюро земельным участком без оплаты собственнику участка стоимости такого пользования, следовательно, ответчик является лицом, обогатившимся за счет истца.

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 этого же Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды, плательщиками данного налога не признаются, то есть указанные категории пользуются земельным участком либо бесплатно (в случае обладания правом безвозмездного срочного пользования), либо уплачивают за это арендную плату (в случае заключения с собственником земельного участка договора аренды).

Отсутствие надлежащим образом оформленных отношений по пользованию чужим земельным участком не освобождает лицо, использующее данный участок, от обязанности вносить за такое пользование соответствующую плату.

Из возможных прав на земельный участок, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, ООО «Самсон» с учетом его организационно-правовой формы, наличия зарегистрированного права собственности Бюро на спорный земельный участок могло бы использовать данный участок только на условиях аренды.

Аналогичный вывод суда содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.07.2007 N А56-11134/2006.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В обоснование размера подлежащего взысканию неосновательного обогащения истец представил отчет общества с ограниченной ответственностью «Центр финансового консалтинга» об оценке от 10.11.2006 N 201, согласно которому рыночная арендная ставка одного квадратного метра спорного земельного участка составляет 520 руб. за 1 кв. м в год.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «КСБ Оценка» N 7/08-69(2), представленному ООО «Самсон», рыночная арендная ставка определена в размере 14,88 руб. за кв. м в год.

Оценка указанных отчетов произведена судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленного истцом отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр финансового консалтинга», при подготовке отчета оценщиком оценивалась рыночная арендная ставка при существующем использовании (т. 3, л. д. 130), анализ наиболее эффективного использования не производился (т. 3, л. д. 132), Кроме того, указанный отчет содержит множество опечаток, не позволяющих сделать однозначный вывод о том, какой земельный участок являлся предметом оценки (т. 3, л. д. 122).

В отчете общества с ограниченной ответственностью «КСБ Оценка», отсутствует расчет то есть отсутствует последовательное определение стоимости объекта оценки, что также является нарушением статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы» Фаттаховым М.Д., рыночная арендная ставка для спорного земельного участка составила 26 руб. 42,6 коп. за один кв. м в год.

Несостоятельна ссылка истца на неприменение экспертом положений Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р, поскольку ссылка на указанный документ имеется в представленном отчете; разделом 2 названных Методических рекомендаций определено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Согласно пояснениям эксперта, данным в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, использование участка под зданиями, принадлежащими другому лицу, иным способом, кроме как для нахождения там этих зданий и их обслуживания, физически неосуществимо; единственно допустимым, а соответственно и наиболее эффективным из допустимых видом использования исследуемого участка является его сдача в аренду собственникам имеющихся на участке зданий. Доказательств возможности иного использования спорного земельного участка истец не представил. При проведении экспертизы экспертом использовался метод сравнения продаж, предусмотренный Методическими рекомендациями, на которые ссылается истец.

Учитывая изложенное, при расчете величины неосновательного обогащения судом принимается величина рыночной арендной ставки, определенная в заключении эксперта.