АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 января 2009 года Дело N А56-45639/2006

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 29 января 2009 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Ракчеевой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полушкиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества "Салолин" к обществу с ограниченной ответственностью "МИБ-ИНВЕСТ"

третье лицо: Управление Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о взыскании неосновательного обогащения при участии

от истца: представители Пасечник А.А. по доверенности от 18.12.2008 N 1-15/74, Третьякова Ю.В. по доверенности от 18.12.2008 N 1-15/76; от ответчика: представитель Соловьев В.Ю. по доверенности от 08.12.2008; от третьего лица: представитель не явился (извещен) установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Салолин групп" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МИБ-ИНВЕСТ" (далее - Ответчик) о взыскании 487 556 руб. 63 коп. неосновательного обогащения за пользование частью земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, литера АЗ, кадастровый номер 78:7691:95.

В обоснование заявленных требований Истец ссылается на то, что у Ответчика отсутствуют основания для безвозмездного пользования частью земельного участка, занятой принадлежащим Ответчику зданием.

Определением от 03.10.2006 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (л. д. 39, том 1).

Решением от 21.05.2007 с ООО «МИБ-ИНВЕСТ» в пользу ООО «Салолин групп» взыскано 5 363 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, в остальной части в иске отказано(л. д. 122-124, том 1).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2007 решение оставлено в силе.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.09.2007 отменены решение от 21.05.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2007, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции указал, что у судов отсутствовали правовые основания для расчета суммы неосновательного обогащения исходя из размера платы за сервитут земельного участка.

Определением от 10.04.2008 назначена экспертиза для определения рыночной ставки арендной платы за земельный участок, проведение которой поручено повести экспертам ООО «Центр судебной экспертизы»; производство по делу приостановлено (л. д. 140-142, том 4). В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил размер исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения до 575 316 руб. 82 коп., включив налог на добавленную стоимость.

Судом отклонено заявление Истца об изменении предмета иска путем взыскания с Ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку такое требование при подаче иска в суд не заявлено, предъявление новых требований, имеющих самостоятельный предмет и основание, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.

Определением от 13.11.2008 произведена замена Истца на открытое акционерное общество "Салолин".

В судебном заседании 22.01.2009 суд отклонил ходатайство Истца о назначении повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку приведенные в ходатайстве доводы не свидетельствуют о том, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта или противоречия в выводах эксперта.

В судебном заседании представитель Истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях. Также Истец считает, что при вынесении решения суд не должен руководствоваться заключением эксперта, поскольку данным заключением определена нормативная цена, тогда как перед экспертом ставился вопрос об определении рыночной арендной ставки, эксперт не использовал нормативные акты, подлежащие применению в данном случае, экспертом не рассматривался вопрос о наиболее эффективном способе использования рассматриваемого участка. Представитель Ответчик в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных объяснениях, представил в судебное заседание расчет неосновательного обогащения и процентов, однако пояснил, что считает, что оснований для взыскания неосновательного обогащения исходя из рыночной ставки арендной платы не имеется, так как Ответчик имеет право ограниченного использования участка. Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Истцу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 301 525 кв. м с кадастровым номером 78:7691:95, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. АЗ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-ВЛ N 853839, выданным государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 21.10.2003 (л. д. 32 т. 1).

Указанный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:7691:63, ранее приобретенного ОАО «Салолин» у открытого акционерного общества «Самсон» по договору купли-продажи от 28.03.2000.

На спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости: нежилое здание площадью 5 603, 3 кв. м, кадастровый номер 78:7691:63:112, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.03.2005 N 78-78-01/6053/2005-357 (л. д. 34 т. 1).

Согласно техническому паспорту на упомянутое здание площадь застройки земельного участка составляет 1 711,4 кв. м. (т. 5, л.д. 34-46). Здание находилось на спорном земельном участке на момент приобретения земельного участка ООО «Салолин групп».

Полагая, что Ответчик пользуется земельным участком, занятым принадлежащим ему объектом недвижимости, плату за пользование участком не вносит, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

При этом сумма неосновательного обогащения определена истцом исходя из арендной ставки 390 руб. за 1 кв.м в год, на основании отчета независимого оценщика - Общества с ограниченной ответственностью «Центр финансового консалтинга» от 30.10.2006 N 191 (т. 3 л.д. 1-93).

ООО «МИБ-ИНВЕСТ» фактически пользовалось принадлежащим ООО «Салолин групп» земельным участком без оплаты собственнику участка стоимости такого пользования, следовательно, ответчик является лицом, обогатившимся за счет истца.

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 этого же Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды, плательщиками данного налога не признаются, то есть указанные категории пользуются земельным участком либо бесплатно (в случае обладания правом безвозмездного срочного пользования), либо уплачивают за это арендную плату (в случае заключения с собственником земельного участка договора аренды).

Отсутствие надлежащим образом оформленных отношений по пользованию чужим земельным участком не освобождает лицо, использующее данный участок, от обязанности вносить за такое пользование соответствующую плату.

Из возможных прав на земельный участок, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, ООО «МИБ-ИНВЕСТ» с учетом его организационно-правовой формы, наличия зарегистрированного права собственности ООО «Салолин групп» на земельный участок могло бы использовать данный участок только на условиях аренды.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.09.2007 по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В обоснование размера подлежащего взысканию неосновательного обогащения истец представил отчет общества с ограниченной ответственностью «Центр финансового консалтинга» об оценке от 30.10.2006 N 191, согласно которому рыночная арендная ставка одного квадратного метра спорного земельного участка составляет 390 руб. за 1 кв. м в год.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «КСБ Оценка» N 6/12-55 (2), представленному ООО «МИБ-ИНВЕСТ», рыночная арендная ставка определена в размере 10 руб. 21 коп. за кв. м в год.

Оценка указанных отчетов произведена судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленного истцом отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр финансового консалтинга», при подготовке отчета оценщиком оценивалась рыночная арендная ставка при существующем использовании, анализ наиболее эффективного и лучшего использования не производился, поскольку отсутствует единый комплекс прав на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем. Кроме того, указанный отчет содержит множество опечаток, не позволяющих сделать однозначный вывод о том, какой земельный участок являлся предметом оценки, а также отсутствует последовательное определение рыночной ставки, позволяющие установить, каким образом допущенные в отчете ошибки повлияли на конченый результат оценки.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая противоречивость выводов, изложенных в отчетах, представленных истцом и ответчиком, значительное расхождение рыночной ставки арендной платы, судом назначена экспертиза для определения рыночной ставки арендной платы, проведение которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта от 05.09.2008 N 1819/20 рыночная арендная ставка за аренду земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, литера АЗ, кадастровый номер 78:7691:95, на котором расположено здание с кадастровым номером 78:7691:63:112, на 18.07.2005 составляет 25 руб. 34 коп. за один кв. м в год, а на 17.01.2006 - 26 руб. 42,5 коп.

Суд полагает возможным при определении размера неосновательного обогащения исходить из рыночной ставки арендной платы, установленной экспертом. Заключение эксперта является последовательным, обоснованным.

Несостоятельна ссылка истца на неприменение экспертом положений Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р, поскольку ссылка на указанный документ имеется в представленном отчете; разделом 2 названных Методических рекомендаций определено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Учитывая, что использование участка под зданием, принадлежащем другому лицу, иным способом, кроме как для нахождения там этого здания и его обслуживания, невозможно; единственно допустимым, а соответственно и наиболее эффективным из допустимых видов использования исследуемого участка является его сдача в аренду собственнику имеющегося на участке здания. Доказательств возможности иного использования спорного земельного участка истец не представил. При проведении экспертизы экспертом использовался метод сравнения продаж, предусмотренный Методическими рекомендациями, на которые ссылается истец.

Учитывая изложенное, при расчете величины неосновательного обогащения судом принимается величина рыночной арендной ставки, определенная в заключении эксперта.

Согласно статье 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога. Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля цен (тарифов).

Поскольку при наличии договора аренды арендная плата подлежала бы перечислению с учетом налога на добавленную стоимость, представляется необоснованным исключение налога на добавленную стоимость из суммы неосновательного обогащения.

На основании договора от 31.03.2008 N 3-50-8/11 ООО «Салолин групп» уступило ОАО «Салолин» право требования неосновательного обогащения с ООО «МИБ-ИНВЕСТ».

С учетом налога на добавленную стоимость и площади застройки здания сумма неосновательного обогащения за период с 26.04.2005 по 17.01.2006 составила 33 082 руб. 73 коп. (1 711, 4 кв. м х 26,426 : 365 Х 267 (количество дней пользования) х 18%) и подлежит взысканию в пользу ОАО «Салолин».

В связи с тем, что истцу при подаче искового заявления была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, указанная пошлина в силу требований части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с истца и ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям. Кроме того, судебные расходы ответчика по оплате экспертизы подлежат взысканию с истца пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МИБ-ИНВЕСТ» в пользу открытого акционерного общества «Салолин» 39 037 руб. 62 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, литера АЗ, кадастровый номер 78:7691:95.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Салолин» в пользу общества с ограниченной ответственностью «МИБ-ИНВЕСТ» 186 400 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Взыскать с открытого акционерного общества «Салолин» в доход федерального бюджета 11 421 руб. 73 коп. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МИБ-ИНВЕСТ» в доход федерального бюджета 831 руб. 43 коп. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка