АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 02 сентября 2010 года Дело N А56-21398/2009
Резолютивная часть решения объявлена 31 августа 2010 года. Полный текст решения изготовлен 02 сентября 2010 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Изотовой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бикметовой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к негосударственному образовательному учреждению общеобразовательного и профессионального образования «Технопарк «Пластика» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении при участии от КУГИ представителя Ерохова Л.И. (доверенность от 24.12.2009), от НОУ «Технопарк «Пластика» представителя Свиридова В.В. (доверенность от 31.08.2009),
установил
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к негосударственному образовательному учреждению общеобразовательного и профессионального образования «Технопарк «Пластика» (далее - Учреждение) о взыскании 942 968 руб. 21 коп. задолженности по договору аренды от 03.07.2001 N 11-А287264 за период с 01.05.2008 по 31.03.2009 за пользование частью помещения общей площадью 209,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 91, лит. А, пом. 4-н (часть помещения 6, 7, 9 и частично часть помещения 5,8), пом. 4-н (часть помещения 2 и частично часть помещений 1, 3), пом. 3-н (часть помещений 2-4 и частично часть помещения 1), а также 219 865 руб. 34 коп. пеней за просрочку платежа, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.
В обоснование своих требований истец ссылается на нарушение ответчиком договора аренды.
В отзыве на исковое заявление Учреждение просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что арендуемые помещения непригодны для деятельности Учреждения; в результате затоплений условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Ответчик заявил о признании иска в части расторжения договора в части пом. 3-Н (ч.п. 2-4 и частично ч.п. 1), пом. 4-Н (ч.п. 2 и частично ч.п. 1-3).
В дополнении к отзыву Учреждение полагает, что сумма арендной платы подлежит снижению на 673 370 руб. 18 коп., не оспаривает, что взысканию подлежит арендная плата в размере 269 598 руб. 03 коп., полагает, что размер пеней подлежит уменьшению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал свои требования, представитель Учреждения против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве, подтвердил, что арендная плата за пользование в спорный период Учреждением не уплачивалась.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и негосударственным образовательным учреждением общеобразовательного и профессионального образования «Творческая мастерская «Пластика» (арендатор) 03.07.2001 заключен договор N 11-А287264 аренды части нежилых помещений: площадью 64 кв. м в помещении 4-н площадью 186,7 кв. м, цокольный этаж (полуподвал) с кадастровым номером 78:1296:0:1:2 (часть помещения 6, 7, 9 и частично часть помещения 5, 8); площадью 82 кв. м в помещении 4-н площадью 186,7 кв. м, цокольный этаж (полуподвал) с кадастровым номером 78:1296:0:1:2 (часть помещения 2 и частично часть помещения 1, 3); площадью 63,3 кв. м в помещении 3-н площадью 67,6 кв. м с кадастровым номером 78:1296:0:1:4 (часть помещения 2-4 и частично часть помещения 1), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 91, лит. А, сроком на 3 года. Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 25.04.2006. Объект передан по акту от 22.05.2001.
В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.
Пунктом 3.3 договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Санкт-Петербурга. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 числа с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Пунктом 4.8 договора предусмотрено начисление в случае нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы пеней в размере 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением от 01.10.2005 величина квартальной арендной платы установлена в размере 7 520,421 у.е. с учетом НДС (6 373,238 у.е. без учета НДС).
Дополнительное соглашение зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 25.04.2006.
Дополнительным соглашением от 02.12.2005 N 2 срок договора аренды продлен до 16.11.2006. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 25.04.2006 зарегистрировано дополнительное соглашение.
Дополнительным соглашением от 02.12.2005 N 3 арендатор заменен на ответчика. Дополнительное соглашение зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 25.04.2006.
11.01.2006 Учреждение направило в Комитет уведомление о намерении перечислять арендную плату помесячно (т. 1, л. д. 50), которое получено Комитетом 12.01.2006.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Доказательств того, что по истечении срока договора ответчик возвратил Комитету арендованное помещение в материалы дела не представлено.
Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
08.09.2007 Учреждение направило Комитету заявление N 55 об отказе от части арендуемых помещений: в помещении 3-н площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 78:1296:0:1:4 части помещения 3-н (часть помещения 2-4 и частично часть помещения 1) площадью 63,3 кв. м, в помещении 4-н площадью 186,7 кв. м кадастровым номером 78:1296:0:1:2 части помещения 4-н (часть помещения 2 и частично часть помещения 1, 3) площадью 82 кв. м, просило оставить за ним часть помещения 4-н (часть помещения 6, 7, 9 и частично часть помещения 5, 8) площадью 64 кв. м (л. д. 120). Данное заявление получено Комитетом 14.09.2007.
21.08.2009 Учреждение направило Комитету письмо от 21.08.2009 N 18т с просьбой принять в помещении 3-н площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 78:1296:0:1:4 часть помещения 3-н (часть помещения 2-4 и частично часть помещения 1) площадью 63,3 кв. м, в помещении 4-н площадью 186,7 кв. м с кадастровым номером 78:1296:0:1:2 часть помещения 4-н (часть помещения 2 и частично часть помещения 1, 3) площадью 82 кв. м (л. д. 114). Указанное письмо получено Комитетом 25.08.2009.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Ни закон, ни договор не предусматривают возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды в части, в связи с чем указанные письма не повлекли прекращение арендных отношений, поскольку не содержат безусловно выраженную волю арендатора на отказ от исполнения договора аренды в целом; в них выражена воля арендатора на изменение договора аренды.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок изменения, расторжения договора, в соответствии с которыми сторона договорных отношений вправе изменить либо расторгнуть договор путем направления соответствующего соглашения другой стороне.
Данный порядок применим в рамках договорных отношений с ответчиком, поскольку указанным договором не предусмотрено внесение изменений в условия договора по желанию одной из сторон путем уведомления другой стороны.
Таким образом, при отсутствии изменений в договор аренды объекта арендная плата подлежит начислению с учетом площадей, согласованных сторонами в указанном договоре.
Доказательств освобождения арендованного помещения и возврата его арендодателю до 01.05.2008 в материалах дела не имеется. Письмо от 24.09.2005 об отказе от части помещений не имеет правового значения, поскольку направлено до заключения Учреждением договора перенайма с предыдущим арендатором.
Комитет направил Учреждению уведомление об изменении размера арендной платы от 20.12.2007 N 11478, которое получено Учреждением 04.01.2008.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Комитет в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации 01.12.2008 направил Учреждению по адресу, указанному в договоре, претензию от 24.11.2008 N 19-4855п об оплате задолженности по договору аренду в течение 5 дней с момента получения претензии, а также о намерении расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По смыслу названной нормы закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.
Как следует из заключения экспертизы, назначенной судом, часть помещения 1 помещения 4-Н, часть помещения 1 в помещении 3-Н затоплены водой толщиной слоя 3-5 см, причиной затопления является прорыв (авария) на магистральной трубе системы центрального отопления. Кроме того, во всех частях помещения 3-Н, 4-Н отмечены следы затопления помещений 3-Н, 4-Н водой уровнем 25-35 см от уровня пола в результате поступления грунтовых вод и прорыва (аварии) на трубных разводках центрального тепло-водоснабжения и канализации. Вместе с тем определить время и давность возникновения указанных повреждений не представилось возможным ввиду отсутствия соответствующих методик. В то же время экспертом отмечено, что отмеченные повреждения не являются следствием неправильной эксплуатации арендатором помещений.
В качестве предусмотренных данной нормой оснований Учреждение ссылается на затопления арендуемых помещений водой по причине ливневого дождя. Факт затопления арендуемых помещений подтверждается актами закрытого акционерного страхового общества «Русь» от 28.07.2003, 31.10.2003, 09.07.2004, 26.08.2006, 17.07.2007.
Между тем названные акты составлены до спорного периода и не могут свидетельствовать об ухудшении условий пользования в период с 01.05.2008 по 31.03.2009. Кроме того, ухудшения, произошедшие в период до 11.10.2005, не могут являться основанием для уменьшения размера арендной платы, поскольку при той степени осмотрительности, которая требуется по условиям оборота, ответчик, заключая соглашение об уступке прав, должен был знать о состоянии помещения.
В то же время факт подтопления арендуемых помещений в спорный период подтверждается актами от 29.08.2008, 01.09.2008.
Согласно ответу на запрос суда Санкт-Петербургского государственного учреждения «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» от 13.10.2009 подтопление подвальных помещений, арендуемых Учреждений, произошло в связи с самовольным проведением арендатором работ по выборке грунта на глубину свыше 40 см с целью увеличения высоты помещений без согласованного проекта.
Вместе с тем, как следует из заключения эксперта, работы по выборке грунта с целью увеличения высоты помещения не производились.
По мнению эксперта, все выявленные повреждения повлекли существенное ухудшение состояния указанных помещений.
Как следует из заключения эксперта, при расчете базовой ставки арендной платы подлежит применению понижающий коэффициент 0,74.
С учетом указанного заключения подлежит удовлетворению требование Комитета о взыскании с Учреждения 697 796 руб. 48 коп. и 162 700 руб. 36 коп. пеней.
При определении установленного экспертом коэффициента суд учитывает, что отмеченные в заключении эксперта повреждения косметического характера: волосяные трещины в штукатурном слое шириной раскрытия до 2 мм; вздутия, отшелушивания и растрескивание окрасочного слоя по всем стенам и потолку; частичная утрата окрасочного слоя на оконных и дверных заполнениях; проржавение краски, ее отслоение и отшелушивание на стояках, горизонтальных разводках труб теплоснабжения, водоснабжения и канализации, являются следствием не только повышенной влажности воздуха из-за систематических подтоплений, но и отсутствия эксплуатации помещений и нарушения требований положений ВСН 58-88(р) в части минимально рекомендуемой продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий до капитального ремонта по внутренней отделке. В силу пункта 2.2.4 договора обязанность своевременно за свой счет производить текущий ремонт объекта возложена на арендатора, тогда как доказательств проведения указанного ремонта в период действия договора ответчик не представил.
Несостоятельна ссылка арендатора также на отсутствие электроснабжения спорных помещений, поскольку, как следует из письма открытого акционерного общества «Петербургская сбытовая компания» от 25.01.2006 прекращение подачи электроэнергии связано с наличием задолженности. Довод ответчика о том, что подключение объекта после уплаты задолженности не был восстановлен ввиду затопления помещений, документально не подтвержден.
Несостоятелен довод ответчика о невозможности использования спорного помещения под образовательные цели, поскольку ответчик не предоставил доказательств того, что на момент заключения договора арендодатель знал, что помещение подлежит использованию для образовательных целей.
Также не может служить основанием для снижения арендной платы то обстоятельство, что часть помещения 5 помещения 4-Н занимает 20,8% магистральные трубы тепло-водоснабжения, а в части помещения 1 помещения 4-Н - 20,7%, поскольку указанное могло быть обнаружено при осмотре объекта при передаче их в аренду.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Несостоятелен довод ответчика, что при расчете арендной платы Комитетом учтена часть помещения 4 помещения 4-Н, поскольку, как следует из договора аренды, указанное помещение в аренду ответчику не передавалось и при расчете арендной платы не учитывалось.
Суд при расчете суммы подлежащей взысканию арендной платы считает необоснованной ссылку на заключение эксперта Денисовой Марины Викторовны, поскольку при определении снижения арендной платы названный эксперт дал правовую оценку сложившимся отношениям, сделав вывод об изменении договора на основании писем об отказе ответчика от части помещений. Неполнота выводов названного эксперта явилась причиной назначения судом дополнительной экспертизы.
Доказательств оплаты арендной платы в размере 697 796 руб. 48 коп. ответчик не представил. Кроме того, представитель ответчика пояснил, что Учреждением не оплачено и 269 598 руб. 03 коп. задолженности, которую Учреждение не оспаривает.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Наличия явной несоразмерности между размером заявленных ко взысканию пеней за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды суд не усматривает, при расчете неустойки Комитет руководствовался договором. Ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представил, задолженность до настоящего времени не оплатил.
В связи с этим отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 5.3.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотренное этой статьей предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
