• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 02 сентября 2010 года Дело N А56-2759/2010

Резолютивная часть определения объявлена 26 августа 2010 года.

Полный текст определения изготовлен 02 сентября 2010 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Савина Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мазиковой Н.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: общество с ограниченной ответственностью «МЕТАЛЛОПЛАСТ»

ответчики: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

2. Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга

3. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости,

об обязании заключить договор купли-продажи при участии в судебном заседании:

- от истца: генеральный директор Мотылин В. И. (приказ N 1)

- от ответчиков: 1. Лукьянова И.В. (доверенность от 11.01.2010 N 1)

2. Муратова Р.Н. (доверенность от 30.12.2009 N 8834/88)

3. Гаврилова С.А. (доверенность от 29.12.2004 N 33215-42)

Захаров С.Б. (доверенность от 07.06.2010 N 14570-42)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «МЕТАЛЛОПЛАСТ» (далее - ООО «МЕТАЛЛОПЛАСТ», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после оставления иска без движения определением суда от 25.01.2010) к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН) и открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости от 24.08.2009 N 28-8-0072(341)-2009, выполненного ГУИОН, а также об обязании Фонда заключить с истцом договор купли-продажи объекта 7-Н площадью 87,6 кв.м, подвал, в доме N 35-37 по 7-ой Советской улице в Санкт-Петербурге (кадастровый номер 78:1469:0:3:4) по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, Комитет).

В судебном заседании 19.08.2010 объявлен перерыв.

26.08.2010 судебное заседание продолжено после перерыва.

По ходатайству истца в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования, просил признать недействительным отчет об оценке рыночной стоимости от 24.08.2009 N 28-8-0072(341)-2009, выполненный ГУИОН, а также обязать ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи объекта 7-Н площадью 87,6 кв.м, подвал, в доме N 35-37 по 7-ой Советской улице в Санкт-Петербурге (кадастровый номер 78:1469:0:3:4) по цене 1 687 400 руб. с учетом НДС или 1 430 000 руб. без учета НДС.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения заявленных требований, по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил, что 08.10.2003 между ООО «МЕТАЛЛОПЛАСТ» и Комитетом заключен договор аренды N 20-А037388 на нежилое помещение 7-Н площадью 87.6 кв.м., цокольный этаж (полуподвал) в домах NN 35-37 по 7-ой Советской улице в Санкт-Петербурге (кадастровый номер 78:1469:0:3:4). Дополнительным соглашением от 26 января 2009 года N 1 договор аренды продлен.

С учетом долговременного договора аренды на объект и на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 784-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», а также и распоряжения Комитета от 03.08.2006 N 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Общество приобрело преимущественное право на выкуп данного объекта у государства в лице КУГИ.

КУГИ издано распоряжение от 11.09.2009 N 1814-рз о продаже объекта нежилого фонда по преимущественному праву приобретения ООО «МЕТАЛЛОПЛАСТ». В соответствии с письмом Фонда от 27.10.2009 N 6673/30 цена объекта без учета НДС: 2 220 000 руб. Цена продажи объекта с учетом НДС: 2 596 000руб., в т.ч. НДС: 396 000 руб.

В 2009 году ООО «МЕТАЛЛОПЛАСТ» подало заявление в КУГИ о выкупе данного нежилого помещения для того, чтобы КУГИ подготовило для ГУИОН соответствующий пакет документов.

03.11.2009 ООО «МЕТАЛЛОПЛАСТ» получило от Фонда письмо-предложение «О заключении договора купли-продажи» указанного объекта (от 27.10.2009 N 6673), которым установило ООО «МЕТАЛЛОПЛАСТ» срок в тридцать дней со дня получения данного предложения принять меры для заключения договора купли-продажи объекта в установленном действующим законодательством порядке, для чего предоставить Фонду учредительные документы для заключения договора купли-продажи, а также подписанные со стороны Общества экземпляры договора купли-продажи объекта.

ООО «МЕТАЛЛОПЛАСТ», не согласившись с выкупной стоимостью данного объекта, установленной ГУИОН, а также не согласилось с установленным и утвержденным ГУИОН новым статусом данного объекта: (со статуса «склад» - на статус «офис»), 13.11.2009 письмом N 43 обратилось в ГУИОН о пересмотре результата оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненной в рамках отчета от 24.08.2009 N 28-8-0072(341)-2009.

В ответ на указанное письмо ГУИОН письмом от 08.12.2009 N 9715.01 08.12.2009 отказало признать недостоверным отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости от 24.08.2009 N 28-8-0072(341)-2009.

Истец, не согласившись с результатами оценки и заменой назначения объекта со статуса «склад» на статус «офис», а также ссылаясь на отчет общества с ограниченной ответственностью «Комплексное сопровождение бизнеса «Оценка» (далее - ООО «КСБ Оценка») от 05.08.2010 N 10/06-115(1), согласно которому расчетная стоимость объекта оценки составляет на дату оценки 1 287 510 руб. без учета НДС, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 24.08.2009 N 28-8-0072 (341)-2009 рыночная стоимость определена в размере 2 220 000 руб.

Истец указывает на недостоверность отчета об оценке ГУИОН, ссылаясь на отчет общества с ограниченной ответственностью ООО «КСБ Оценка».

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, то есть предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, как следует из материалов дела, 11.09.2009 Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться только в рамках рассмотрения спора об оспаривании распоряжения Комитета.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании отчета об оценке рыночной стоимости от 24.08.2009 N 28-8-0072(341)-2009 недействительным подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование недостоверности отчета истец ссылается на то, что содержащиеся в отчете сведения об оцениваемом объекте не соответствуют данным технического паспорта, в связи с чем являются недостоверными.

В качестве доказательства недостоверности отчета истец представил отчет ООО «КСБ Оценка».

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Согласно подпункту е) пункта 8 названного стандарта в отчете должно содержаться описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в частности количественные и качественные характеристики объекта оценки (данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях); количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

Вместе с тем различный подход экспертов к выбору аналогов по той или иной границе диапазона предложений не может служить доказательством недостоверности информации, представленной в отчете ГУИОН.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 5 названной статьи никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Положения статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающей право арбитражного суда обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, не исключают необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, с требованием об обязании заключить договор по определенной цене истец не обращался до подачи иска.

При таких условиях истцом не соблюден предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора, соответственно, исковое требование в указанной части подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 150, 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

о п р е д е л и л:

Исковые требования в части обязания ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи объекта 7-Н площадью 87,6 кв.м, подвал, в доме N 35-37 по 7-ой Советской улице в Санкт-Петербурге (кадастровый номер 78:1469:0:3:4) по цене 1 687 400 руб. с учетом НДС или 1 430 000 руб. без учета НДС оставить без рассмотрения.

Прекратить производство по делу в части исковых требований о признании отчета об оценке рыночной стоимости от 24.08.2009 N 28-8-0072(341)-2009 недействительным.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "МЕТАЛЛОПЛАСТ" из федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

     Судья
Савина
Е.В.3

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А56-2759/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Дата принятия: 02 сентября 2010

Поиск в тексте