АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 14 февраля 2011 года Дело N А56-59205/2010

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2011 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Преснецовой Т.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ворониной С.К. рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: ОАО "Светлана" ответчик: ООО "МЕДИАНА" о взыскании 6 496 911 руб. 12 коп. и по встречному иску истец: ООО «МЕДИАНА» ответчик: ОАО «Светлана» о взыскании 8 793 114 руб. 79 коп. и зачете обязательства в счет арендной платы при участии

- от истца: Бухаров В.Н. по доверенности N 801-245 от 2.08.2010

- от ответчика: Зверева А.В. по доверенности N 72 от 1.08.2010, Резванов Д.Д., по доверенности N 72 от 1.08.2010

установил:

ОАО «Светлана» обратилось в суд с иском к ООО «МЕДИАНА» о взыскании 3 998 501 руб. 47 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды N 137-801-49 от 1.07.2009 за период с 1.01.2010 по 21.07.2010, 282 770 руб. 18 коп. - пени за просрочку платежа до прекращения договора по состоянию по 21.07.2010, 136 868 руб. 70 коп. - процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами после прекращения договора за период с 21.07.2010 по 31.12.2010, 2 035 595 руб. 79 коп. - платы за пользование помещением в связи с просрочкой возврата помещений после прекращения договора аренды за период с 21.07.2010 по 21.09.2010, 43 174 руб. 98 коп. - проценты за неправомерное пользование данными денежными средствами (после уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Ответчик не оспаривал наличие указанной истцом задолженности за период с 1.01.2010 по 21.07.2010 за период срока действия договора аренды, однако, против удовлетворения остальной части иска возражал, предъявил встречный иск о взыскании 7 920 674 руб. 10 коп. - стоимости неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений, 872 440 руб. 63 коп. - убытки, о прекращении обязательства по уплате арендной платы зачетом стоимости произведенных им улучшений. При этом, ответчик ссылался на то, что работы были согласованы с истцом посредством подписания дефектной ведомости. Арендодатель уклонялся от подписания акта приемки помещений после прекращения договора аренды, ссылаясь на наличие спора относительно возмещения затрат на неотделимые улучшения.

Представитель ОАО «Светлана» возражал против удовлетворения встречного иска, ссылался на то, что в нарушение условий договора аренды объем и стоимость затрат не неотделимые улучшения и устранение аварийности объекта с ним не согласовывался; наличие убытков не доказано; обязанность по содержанию помещения и устранение аварийности в соответствии с условиями договора возлагается на арендатора. Выслушав объяснения представителей сторон, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что подлежат удовлетворению исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени и процентов за просрочку платежей и удержание денежных средств, в остальной части ни первоначальный, ни встречный иски не подлежат удовлетворению ввиду непредставления сторонами достаточных и объективных доказательств. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что 1.07.2009 между ОАО «Светлана» (арендодатель) и ООО «МЕДИАНА» (арендатор) был заключен договор N 137-801-49 аренды нежилых помещений, включая места общего пользования (МОП) на цокольном, 1-ом этажах: помещение 2-Н, комнаты: 10 (часть), 11 (часть), 12-36, 55 (МОП), 60 (МОП, часть), 61-80, 90 (МОП, часть), 91, 93-99; помещение 3-Н, комнаты 1,2; помещение 5-Н, комнаты 1, 2, общей площадью 2 804,9 кв.м., расположенные в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 27, лит. Д, кадастровый N 78:36:5354:14:7 (л.д. 14 тома 1).

Пунктом 1.5. договора установлен срок его действия с 1.07.2009 по 30.06.2014. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация данного договора.

Дополнительным соглашением от 28.12.2009 стороны установили, что размер постоянной составляющей ежемесячной арендной платы за арендуемый объект составляет: на период с 1.01.2010 по 31.12.2010 - 1 000 000 руб. в месяц, а с 1.01.2011 по 31.12.2011 - 1 108 040 руб. в месяц.

Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 14.05.2010 произведена государственная регистрация данного дополнительного соглашения к договору аренды. Соглашением от 16.07.2010 стороны досрочно расторгли договор аренды с 21.07.2010 (л.д. 25). В нарушение условий договора арендатор не оплачивал арендную плату в полном размере в соответствии с условиями заключенного договора (с учетом дополнительного соглашения), в связи с чем за период с 1.01.2010 по 21.07.2010 у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 3 998 501 руб. 47 коп.

Обязанность по уплате арендной платы установлена как статьей 614 Гражданского кодекса РФ, так и условиями раздела 4 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения).

В ходе судебного разбирательства представитель ООО «МЕДИАНА» не оспаривал данное обстоятельство и размер задолженности.

Исходя из указанных выше обстоятельств и положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по арендной плате за период с 1.01.2010 до 21.07.2010 в сумме 3 998 501 руб. 47 коп.

В соответствии с пунктом 5.2.2. договора аренды в случае неуплаты платежей в установленные договором сроки (пункты 4.3., 4.4. договора) арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,1 % от неуплаченной (просроченной) суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ООО «МЕДИАНА» в установленный пунктом 4.4. договора десятидневный срок текущего месяца ежемесячно в указанный период не перечислял арендодателю арендную платы, истец правомерно начислил пени в сумме 282 770 руб. 18 коп. за период с 11.01.2010 до 21.07.2010 (до расторжения договора), исходя из периода просрочки, сумм задолженности и установленного договором размера санкции.

Кроме того, суд признает правомерными требования ОАО «Светлана» о взыскании в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме 136 868 руб. 70 коп. за период с 21.07.2010 по 31.12.2010, исходя из суммы задолженности 3 998 501 руб. 47 коп., периода пользования и установленной ставки рефинансирования.

Ответчиком не представлены доказательства, а судом не установлено наличие обстоятельств, являющихся основанием для уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

При разрешении требований ОАО «Светлана» о взыскании платы за пользование помещением после прекращения договора, а также процентов за неправомерное пользование данными денежными средствами, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Аналогичное условие содержится и в пункте 5.2.7. договора аренды N 137-801-49 от 1.07.2009.

Соглашением от 16.07.2010 стороны признали договор аренды расторгнутым с 21.07.2010 (л.д. 25).

Согласно пункту 2 указанного соглашения о расторжении договора арендатор обязан одновременно с расторжением договора аренды передать арендодателю арендуемый объект по акту приема-передачи и освободить объект от имущества, принадлежащего арендатору (л.д. 25).

Дополнительным соглашением от 21.07.2010 стороны внесли в соглашение о расторжении договора пункт 2.2., согласно которому арендодатель обязался заключить новые договоры аренды либо субаренды на прежних условиях и на оставшийся срок с субарендаторами, ранее имеющими действующие договоры субаренды с ООО «МЕДИАНА» по аренде недвижимого имущества ОАО «Светлана». Перечень субарендаторов согласован письмом ООО «Медиана» от 13.07.2010 исх.N 075 в адрес ОАО «Светлана» (л.д. 26).

ОАО «Светлана» письмом от 20.07.2010 N 801-228 в адрес ООО «МЕДИАНА» направило акт приема-передачи (возврата) арендуемого объекта от 21.07.2010 и соглашение о расторжении договора аренды, факт получения которых подтверждается письмом ООО «Медиана» N 077 от 21.07.2010 (л.д. 69).

21.07.2010 ООО «МЕДИАНА» подписало полученный от истца акт приема-передачи (возврата) с приложением дополнений к акту (л.д. 90, 91).

Указанный акт с дополнением был получен представителем ОАО «Светлана» 21.07.2010, что подтверждается его подписью на данных документах.

В судебном заседании представитель ОАО «Светлана» пояснил, что указанный акт от 21.07.2010 и дополнение к нему не было подписано ОАО «Светлана», поскольку между сторонами имелись разногласия относительно произведенных улучшений и указаний в акте на полное исполнение арендатором условий п. 3.3.3. договора и на то, что произведенные улучшения являются неотделимыми.

Спустя 2 месяца - 21.09.2010 - ОАО «Светлана» в одностороннем порядке составило акт приема-передачи (возврата) помещений, в котором указано на то, что имущество арендатора в них отсутствует (л.д. 30).

Указанный акт по форме и содержанию идентичен акту, представленному ответчиком и подписанному им 21.07.2010 (л.д. 90, 91).

Учитывая, что в акте от 21.09.2010 указано, что имущество ОАО «МЕДИАНА» в помещениях не имеется, отсутствуют доказательств вызова ответчика для составления данного акта от 21.09.2010, а также то, что акт от 21.09.2010 подписан и составлен истцом в одностороннем порядке, суд не может признать его достоверным и достаточным доказательством того, что в период до 21.09.2010 имущество арендатора находилось в спорных помещениях.

При оценке указанных выше обстоятельств суд принимает во внимание совокупность обстоятельств, а именно: то, что в пункте 2 соглашения о расторжении договора указано на необходимость освободить помещения от имущества арендатора - ООО «МЕДИАНА» (л.д. 25); то, что арендодатель (ОАО «Светлана») в пункте 2.2. дополнения к соглашению о расторжении договора принял на себя обязательство заключить новые договоры субаренды с субарендаторами, которые пользовались помещениями (л.д. 26).

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ОАО «Светлана» не представило доказательства того, что после 21.07.2010 в арендованных помещениях находилось имущество, принадлежащее арендатору.

Уклонение арендодателя от подписания акта приемки-передачи (возврата) помещений с учетом принятых обязательств по заключению договоров субаренды может расцениваться как просрочка кредитора в соответствии с нормами статьи 406 ГК РФ.

Вывод о данных обстоятельствах сделан судом по результатам оценки совокупности доказательств, представленных в материалы дела.

С учетом изложенных обстоятельств суд полагает, что исковые требования о взыскании платы за пользование арендованным имуществом по статье 622 Гражданского кодекса РФ и процентов за неправомерное пользование данными денежными средствами не подлежат удовлетворению как необоснованные.

Кроме того, по мнению суда, встречный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 3.3.3. договора аренды арендатор принимает на себя обязательство не позднее 1.12.2009 осуществить за счет собственных средств, в согласованном объеме и с надлежащим качеством следующие виды строительно-ремонтных и энергомонтажных работ: ремонт и монтаж внутренних сетей систем отопления и электроснабжения объекта; ремонт комнаты 30 в помещении 2-Н с устройством цементных полов; устройство погрузочной площадки при входе в комнату 30.

Все работы, указанные в настоящем пункте, подлежат согласованию в порядке, установленном пунктом 3.3.11. договора и указаны в приложении N 10 (дефектная ведомость и объемы работ). При этом, вышеуказанные работы арендатор производит за свой счет и своими силами, либо с привлечением третьих лиц (л.д. 16).

Пунктом 3.4.1. арендатор обязан осуществлять за счет собственных либо привлеченных средств любые виды строительно-ремонтных и энергомонтажных работ на объекте, а также за свой счет производить при необходимости ремонт кровли, фасада и инженерных коммуникаций, относящихся к арендуемому объекту. Все работы, указанные в настоящем пункте, подлежат согласованию в порядке, установленном в пункте 3.3.11. договора.

В соответствии с пунктом 3.3.11. договора в случае производства любых работ, указанных в пунктах 3.3.3., 3.4.1. договора, арендатор обязан предварительно согласовать с арендодателем все их виды и объемы. При этом, проведение работ (в том числе, перепланировки и переоборудование арендуемых помещений) согласовывается арендатором с компетентными государственными органами в соответствии с нормами и правилами действующего законодательства РФ и Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 5.2.4. договора улучшения арендуемых помещений, связанные с деятельностью арендатора, производятся арендатором за свой счет с предварительным согласованием производства данных работ по улучшению с арендодателем.

Исходя из положений заключенного договора, суд признает необоснованными ссылки ООО «МЕДИАНА» на нормы статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

При этом, суд принимает во внимание, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ООО «МЕДИАНА» не представил документальные, достаточные и объективные доказательства того, что объемы и стоимость произведенных им работ по улучшению арендованного имущества и на устранение аварийности объекта на общую сумму 7 920 674 руб. 10 коп. были согласованы с арендодателем.

Прилагаемая к договору дефектная ведомость содержит лишь общий перечень необходимых работ, однако, конкретный объем таких работ и их стоимость в данном документе не указаны.

Представленные ООО «МЕДИАНА» локальные сметы, акты приемки работ, справки о стоимости выполненных работ, подписаны самим Обществом и не подтверждены третьими лицами, субподрядчиками и поставщиками.

Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

При разрешении требований о возмещении убытков в виде стоимости устранения аварийных последствий и взыскании неполученного дохода суд исходит из определенных ООО «МЕДИАНА» и указанных в исковом заявлении оснований исковых требований.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ООО «МЕДИАНА» не доказал, что направленные им в адрес ОАО «Светлана» локальные сметы на устранение аварийных работ не были согласованы с ОАО «Светлана» в части объема и стоимости работ, что по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса РФ является необходимым условием для зачета стоимости произведенный улучшений, в том числе, и в случае аварийности помещения.

Кроме того, условиями пунктов 3.3.4., 3.3.5., 3.3.11. договора предусмотрена обязанность арендатора по содержанию объекта в исправном состоянии; на арендодателя не возлагалась обязанность по устранению аварий. Согласно пункту 3.1.9. договора сведения об объекте, изложенные в договоре и в приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4. договора.

Согласно пункту 3.3.21. в случае аварий арендатор обязан немедленно извещать о них арендодателя и принимать самостоятельно все необходимые меры к их устранению.

Объективные и достаточные доказательства произведенных ООО «МЕДИАНА» работ по устранению аварийности суду не представлены.

Требование о возмещении убытков в сумме 852 440 руб. 63 коп., причиненных в виде неполученных доходов от сдачи части помещений в связи с залитием водой, суд признает необоснованными, поскольку ООО «МЕДИАНА» не доказал наличие причинно-следственной связи между указанными последствиями и противоправным (при его наличии) поведением арендодателя.

Как следует из условий договора, обязанность по проведению ремонтных работ в соответствии с пунктом 3.3.3. договора была возложена на арендатора и должны была исполнена в срок до 1.12.2009, а указанный истцом обстоятельства наступили в период с 16.07.2009 по 31.08.2009.

Кроме того, ООО «МЕДИАНА» документально не обосновало расчет убытков на указанную сумму.

Так, объектом аренды по договору, указанному ООО «МЕДИАНА» являлось 3 нежилых помещения, состоящие из 47 комнат, а при расчете убытков по встречному иску истец исходил из повреждения лишь комнаты под N 24.

С учетом этого не представляется возможным обосновать указанную сумму убытков как неполученный доход.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что встречный иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии с правилами статьи110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенной части иска

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с ООО «МЕДИАНА» в пользу ОАО «Светлана» 3 998 501 руб. 47 коп. - задолженность, 282 770 руб. 18 коп. - пени и 136 868 руб. 70 коп. - проценты.

В удовлетворении остальной части иска ОАО «Светлана» отказать.

ООО «МЕДИАНА» в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «МЕДИАНА» в пользу ОАО «Светлана» расходы по государственной пошлине 36 866 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка