АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2010 года Дело N А56-38674/2010

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2010 года.

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2010 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Савиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мазиковой Н.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: индивидуальный предприниматель Проничева Ирина Сергеевна ответчик: закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость»

третьи лица: 1. Общество с ограниченной ответственностью «Урал-ритейл»

2. Общество с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия»

3. Общество с ограниченной ответственностью «Паладин» о взыскании при участии:

- от истца: Шполянская Е.С. (доверенность от 27.08.2009)

- от ответчика: Козлова Т.Г. (доверенность от 30.06.2010)

- от третьих лиц: не явились

установил:

Индивидуальный предприниматель Проничева Ирина Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» (далее - ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», Общество) 110 489,12 руб. переменной величины арендной платы в соответствии с пунктом 3.1.2 договора, 358 068,71 руб. пеней за несвоевременную оплату переменной величины арендной платы, 214 350 руб. пеней за несвоевременную оплату постоянной величины арендной платы, 2 398 395 руб. стоимости работ и материалов, необходимых для приведения объекта в работоспособное, в том числе, стоимость работ и материалов по восстановлению охранно-пожарной и тревожной сигнализации и СОУЭ, 1 500 000 руб. упущенной выгоды за период с 01.05.2009 по 31.09.2009, а также 75 000 руб. расходов по оплате услуг представителя, 100 000 руб. по оплате производства экспертизы ООО «Регион-Оценка», 29 900 руб. на оплату перелета представителя для участия в судебных заседаниях.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Урал-ритейл» (далее - ООО «Урал-ритейл»), общество с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия» (далее - ООО «Стройиндустрия»), общество с ограниченной ответственностью «Паладин» (далее - ООО «Паладин»).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.06.2010 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве на иск, просил снизить размер пеней в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

23 июля 2008 года между истцом и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» заключен договор аренды нежилого здания N 153, в соответствии с которым арендатором по акту приема-передачи от 21 августа 2008 года принято в аренду здание магазина, условный номер 66:34/01:01:50:03:00, общей площадью 533,3 кв.м по адресу: Свердловская область, г. Лесной ул. Сиротина, д. 3, в целях использования здания для осуществления розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией и промышленными товарами, оказания услуг населению (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.2 заключенного договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные разделом 3 договора.

В период с августа 2008 года по декабрь 2008 года ответчиком производилась оплата арендных платежей, однако. с января 2009 года оплата арендных платежей прекращена.

06 февраля 2009 года истцом получено письмо об отказе от исполнения договора аренды нежилого здания N 153 от 23.07.2008 в связи с невозможностью дальнейшего осуществления деятельности ответчиком на территории закрытого административно-территориального деления в силу статьи 3 ФЗ РФ «О закрытом административно-территориальном образовании».

Истец полагает, что изложенные ответчиком основания для отказа от исполнения обязательств по договору не основаны на законе, следовательно, договор не мог быть расторгнут сторонами по указанным основаниям.

В силу положений пункта 5.5 заключенного договора арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив арендодателя о дате расторжения не менее чем за два месяца до даты расторжения.

С учетом намерений, изложенных в письме ответчиком и сроков его получения арендодателем, истец не возражал против расторжения договора аренды с 06.04.2009, а также просил арендатора освободить и передать арендуемое здание по акту приема-передачи, произвести в добровольном порядке исполнение обязательств по договору - погасить задолженность по арендной плате (постоянной и переменной), уплатить пеню за просрочку уплаты арендных платежей, которая составляет 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа, а также возместить имущественный ущерб, причиненный ответчиком в связи с необходимостью производства ремонтных работ с целью восстановления помещений до того состояния, в котором они находились для момента передачи ответчику.

Однако несмотря на неоднократные обращения требования собственника освободить занимаемые помещения проигнорированы ответчиком. 17.04.2009 направлено письмо N 35 с требованием в срок до 25.04.2009 направить представителя ответчика для осуществления передачи арендованного имущества, а также передать ключи от здания, в случае уклонения от передачи здания по акту истец будет вынужден самостоятельно произвести приемку с привлечением соответствующих специалистов.

27.04.2009 магазин по адресу: г. Лесной ул. Сиротина, д. 3, передан по акту приема-передачи в присутствии представителей сторонних организаций (представитель ЖКХ, субподрядчика, производивший строительные работы на объекте и пр.), договор аренды расторгнут.

При приемке арендованного здания обнаружено, что в нарушении п. 2.2.3, 2.2.5 заключенного договора без согласования с собственником и компетентными органами, осуществляющими выдачу разрешений на производство строительных работ по реконструкции зданий, в арендованном здании произведены строительные работы по реконструкции многочисленных помещений, полностью демонтирована система энергоснабжения, теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования, демонтирована охранно-пожарная и тревожная сигнализации, внутренний двор магазина завален строительным мусором (данные факты нашли отражение в материалах фото- и видеофиксации, произведенной по заказу собственника с привлечением операторов телестудии «СПЕКТР-МАИ» МУПТП по ТВ и РВ «Трансинформ» ГО «Город Лесной» при приемке здания от арендатора).

Несмотря на многочисленные устные и письменные обращения допущенные нарушения не устранены арендатором. Здание магазина передано истцу в неработоспособном состоянии и требовало материальных вложений для того, чтобы восстановить его до того состояния, в котором объект передан ответчику по договору аренды и мог использоваться по назначению.

В ноябре 2010 года на основании договора от 10.11.2010 N 91/10 истцом проведена строительно-техническая экспертиза с целью определения стоимости восстановительного ремонта на объекте по адресу: г. Лесной Свердловской области, ул. Сиротина, д. 3.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Регион-Оценка» Видманкиной Н.Н., имеющей высшее образование по специальности промышленно-гражданское строительство (диплом N 145588). Непосредственное обследование объекта производилось специалистом 28.04.2009 с фотофиксацией, о чем составлена ведомость объемов работ N 1.

Согласно заключения специалиста ООО «Регион-Оценка» стоимость восстановительных работ, подлежащих выполнению на объекте по адресу: г. Лесной, Свердловской области, ул. Сиротина, д. 3, составляет 2 398 395 рублей.

Кроме того, в связи с необходимостью производства экспертизы и защиты законных прав и интересов в суде через представителя истцом заключены соответствующие договоры и произведены судебные расходы: на производство экспертизы в размере 100 000 руб.; на оплату услуг представителя в размере 75 000 руб.

В соответствии с условиями договора истцом составлен расчет пеней по состоянию на 18.11.2010, подлежащих уплате ответчиком в связи с неосновательным пользованием чужими денежными средствами в результате уклонения от уплаты в соответствии с условиями договора аренды нежилого здания от 23.07.2008 N 153.

В период с мая 2009 по октябрь 2009 года истец не имел возможности осуществлять предпринимательскую деятельность, и, как следствие, получать доходы от сдачи в аренду помещений, принадлежащего ему объекта, вынужден заключить договор строительного подряда с ООО «Паладин» от 10.05.2009 N 23/пдд-09-05 на выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ на объекте, выполнение работ на объекте подтверждается актом от 25.09.2009 КС-2 N 68.

С октября 2009 года у истца появилась возможность сдавать помещения в аренду, в октябре 2009 года истцом заключены договоры аренды с ИП Латыповым Т.Т., Поповой Л.А., Федоровой Л.Р., Шевелевой Н.П., Копышевой Н.С., Зубовой Ю.Р. Сдавая помещения в аренду указанным арендаторам истец получает ежемесячный доход в размере 304 160,00 руб.

Таким образом, сдавая помещения магазина в аренду ответчику (по договору аренды сумма платежа ответчика составляла 300 000,00 руб.), либо осуществляя предпринимательскую деятельность по сдаче помещений в аренду иным предпринимателям истец вправе рассчитывать на получение ежемесячной прибыли в размере 300 000 руб., однако, в связи с тем, что помещения магазина фактически разрушены» ответчиком в связи с проведением строительных работ ООО «Урал-Ритейл» на основании договора субаренды нежилого здания от 16.08.2008 N 153. Более того, стоимость субаренды составила 309 000 руб., что подтверждает объективность стоимости аренды здания магазина.

Согласно требованиям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статей 393, 394, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации случае ненадлежащего исполнения обязательств должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, в данном случае под убытками собственника понимаются произведенные им расходы либо расходы, которые предстоит произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые собственник получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Упущенная выгода за период с 01.05.2009 по 31.09.2009 в соответствии с расчетом истца составила 1 500 000 руб.

Поскольку ответчиком денежное обязательство не погашено, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 310 Кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.

В части взыскания штрафных санкций суд считает возможным снизить размер неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В остальной части исковые требования являются обоснованными, правомерно заявленными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в пользу индивидуального предпринимателя Проничевой Ирины Сергеевны ") 110 489,12 руб. переменной величины арендной платы в соответствии с пунктом 3.1.2. договора, 71 613,73 руб. пеней за несвоевременную оплату переменной величины арендной платы, 103 870 руб. пеней за несвоевременную оплату постоянной величины арендной платы, 2 398 395 руб. стоимости работ и материалов, необходимых для приведения объекта в работоспособное, в том числе стоимость работ и материалов по восстановлению охранно-пожарной и тревожной сигнализации и СОУЭ, 1 500 000 руб. упущенной выгоды за период с 01.05.2009 по 31.09.2009, а также 75 000 руб. расходов по оплате услуг представителя, 100 000 руб. по оплате производства экспертизы ООО «Регион-Оценка», 29 900 руб. на оплату перелета представителя для участия в судебных заседаниях.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в доход федерального бюджета 43 946,83 руб. государственной пошлины.

В остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня принятия решения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка