• по
Более 59000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 19 ноября 2010 года Дело N А56-30884/2010

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2010 года. Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2010 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Савиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мазиковой Н.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: Товарищество собственников жилья "Приморье"

ответчики: 1. ООО "Финансово-промышленная группа "РОССТРО",

2. ООО "Аргументум"

3. ООО "Информационно-консалтинговый центр",

4. Индивидуальный предприниматель Попова Ж.Н.,

третье лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о признании права общей долевой собственности при участии:

- от истца: Сорокина Н.Ю. (доверенность от 20.04.2010 N 05/10)

- от ответчиков: 1. Дорохова Е.В. (доверенность от 29.09.2010)

2. Давыдовский О.В. (доверенность от 29.09.2010)

3. не явился

4. Кипарский В.Г. (доверенность от 04.09.2010)

- от третьего лица: не явился

установил:

Товарищество собственников жилья "Приморье" (далее - ТСЖ «Приморье») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная группа "РОССТРО", обществу с ограниченной ответственностью "Аргументум", обществу с ограниченной ответственностью "Информационно-консалтинговый центр", индивидуальном предпринимателю Поповой Ж.Н. о признании права общей долевой собственности собственников помещений в д. 12, корп. 1, 2 по ул. Кораблестроителей в Санкт-Петербурге на нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н на 1 этаже; признании недействительными прав собственности и государственной регистрации прав собственности ответчиков на спорные помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2010 дело N А56-30884/2010 передано для рассмотрения судье Савиной Е.В., в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи, рассмотрение дела начато с начала.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2010 произведена замена Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчики возражали против удовлетворения заявленных требований.

Суд рассмотрел дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 9 постановления от 23.07.2009 N 64 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал разъяснение, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Как усматривается из материалов дела, в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей д.12, корп.1, литера Б, расположены нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н, которые, исходя из их местоположения, целевого назначения и функционального использования, относятся к общему имуществу жилого дома и в силу прямого указания закона принадлежат собственникам помещений в жилом доме на праве общей долевой собственности.

Нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома. Указанные помещения проектировались, строились и с 2001 года использовались в соответствии с их назначением, как помещения консьержной службы ТСЖ, которая организована с целью обеспечения сохранности общего и личного имущества собственников квартир и обеспечения пропускного режима в жилом доме.

В акте государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома по адресу: ЗЧВО, квартал 5, корп. 1 от 28.11.2001 в таблице п. 9 нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н, значатся как помещения для консьержей.

В ведомости нежилых помещений по адресу: ул. Кораблестроителей д. 12, корп. 1, лит. Б (приложение к поэтажному плану), составленной филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Василеостровского района Санкт-Петербурга, указанные помещения также значатся как консъержные помещения и отнесены к разряду технологических помещений.

Нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н расположены на 1-ом этаже в подъездах жилого дома, не имеют изолированного входа с улицы (вход из общего коридора, связанного с лифтовой площадкой). Подъезд как таковой является объектом, предназначенным для обслуживания более одного помещения (более одной квартиры), то есть, предназначен для обслуживания всех квартир, расположенных в этом подъезде.

В соответствии с пунктом 5.1.2 свода правил по проектированию и строительству СП 31-107-2004 (архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий), одобренных и рекомендованных к применению Письмом Госстроя РФ от 28 апреля 2004 года N ЛБ-131/9, рекомендовано при проектировании многоквартирных жилых зданий включать во входную группу помещений тамбур, вестибюльную зону, помещение для дежурного по подъезду.

Нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н относятся к входной группе помещений многоквартирного жилого дома, и их размещение и назначение полностью отвечает положениям указанного нормативного документа.

Кроме того, в соответствии с проектной документацией в помещениях 7-Н, 11-Н, 14-Н установлено оборудование, относящееся к общему имуществу дома и предназначенное для управления инженерными системами дома. Указанное оборудование обеспечивает работу системы автоматической противопожарной защиты жилого дома в целом (АППЗ), системы видео-и аудиосвязи с консьержем, системы переговорно-замочных устройств (ПЗУ).

Также в каждом спорном помещении расположен вход в подполье - люк в полу (в жилом доме отсутствует как таковое подвальное помещение), обеспечивающий доступ к инженерным магистральным коммуникациям - канализационным магистральным трубопроводам, которые обслуживаются ТСЖ.

Система электроснабжения спорных нежилых помещений в соответствии с проектной документацией является частью общей системы электроснабжения дома, расход электроэнергии в спорных помещениях фиксируется на общедомовых коммунальных счетчиках. Для данных помещений по проекту не предусмотрено выделение лимита электрической мощности.

В спорных помещениях отсутствует система водоснабжения и водоотведения, консьержи используют санузлы, расположенные рядом, в подсобных помещениях ТСЖ.

Нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н имеют вспомогательное назначение, используются для размещения и эксплуатации общедомового инженерного оборудования и предназначены для обслуживания всех собственников помещений в жилом доме.

Согласно Правил эксплуатации жилого фонда инженерные системы и оборудование, находящееся в жилом доме, требуют постоянного технического обслуживания. ТСЖ обязано обеспечивать работоспособность общедомового инженерного оборудования и должно иметь постоянный и свободный доступ к инженерным коммуникациям дома, а значит и в спорные помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н.

Спорные нежилые помещения принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.

В соответствии с соглашением от 01.12.2008 управление жилым домом по адресу: ул. Кораблестроителей д. 12, корп. 1 и 2 передано застройщиком - ЦК ИС ФПГ «РОССТРО» - ОАО «РОССТРО», ТСЖ «Приморье» в лице правления, избранного из числа домовладельцев. До указанной даты контроль над правлением ТСЖ осуществлял застройщик, собственники помещений в жилом доме не имели доступа к документам ТСЖ и не имели информации о регистрации 11.04.2002 права собственности ЦК ИС ФПГ «РОССТРО» - ОАО «РОССТРО» на спорные нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н.

Нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н со дня приема дома в эксплуатацию и до настоящего времени, находились в фактическом владении ТСЖ «Приморье».

13.05.2009 и 17.09.2009 ОАО «РОССТРО» обращалось в правление ТСЖ «Приморье» и к собственникам квартир жилого дома (письма от 13.05.2009 и 17.09.2009) с требованием освободить помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н, вынести из них технологическое оборудование и с предложением выкупить за счет средств собственников квартир спорные нежилые помещения. При этом требование ОАО «РОССТРО» от 13.05.2009 об освобождении помещения 11-Н заявлено уже после отчуждения указанного помещения ООО «Информационно-консалтинговый центр» по договору купли-продажи от 12.02.2009.

В дальнейшем, 03.09.2009 помещение 7-Н продано ООО «Аргументум».

Право собственности ОАО «РОССТРО» на нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н зарегистрировано 11.04.2002 неправомерно, фактически указанные помещения ответчику не принадлежали, из владения собственников помещений не выбывали.

ООО «Информационно - консалтинговый центр» и ООО «Аргументум», зарегистрировали право собственности на нежилые помещения 7-Н, 11-Н на основании ничтожных сделок, которые не повлекли соответствующих правовых последствий, в т.ч. не привели к возникновению у ответчиков права собственности на помещения 7-Н, 11-Н.

Государственная регистрация права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения является недействительной.

В отзыве на иск ООО ФПГ «Росстро» указывает на пропуск истцом исковой давности.

Согласно пункту 57 абзаца 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в силу абз. 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Суд находит, что исковые требования ТСЖ «Приморье», предъявленные в защиту прав собственников помещений в д. 12 по ул. Кораблестроителей, исковая давность не распространяется.

Процесс формирования ТСЖ из числа собственников квартир и нежилых помещений в д. 12. по ул. Кораблестроителей (подача заявлений о вступлении собственников квартир в ТСЖ) начался в 2008 году при подготовке общего собрания членов ТСЖ «Приморье» по выборам органов управления ТСЖ из числа собственников помещений (протокол N 1 внеочередного общего собрания членов ТСЖ «Приморье» от 06.11.2008 приобщен к материалам дела).

До ноября 2008 года вся документация по финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, по проектированию, строительству, сдаче жилого дома в эксплуатацию, документы по передаче помещений собственникам и правоустанавливающие документы собственников квартир и иных нежилых помещений находились в распоряжении ЦК ИС ФПК «РОССТРО» - ОАО «РОССТРО», которая фактически осуществляла функции органа управления ТСЖ, осуществляла контроль над правлением товарищества. В конце 2008 года застройщиком были переданы частично документы ТСЖ. Двусторонний акт о передаче управления жилым домом и документации товарищества до настоящего времени ТСЖ «Приморье» и ЦК ИС ФПК «РОССТРО» - ОАО «РОССТРО» не подписан.

До ноября 2008 года собственники помещений в д. 12. по ул. не имели доступа к указанной выше документации. Копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н были приложены в мае и сентябре 2009 года к требованиям ООО ФПГ «Росстро» об освобождении помещений.

Таким образом, общий срок исковой давности, подлежащий применению по мнению ответчика - ООО ФПГ «Росстро», не пропущен.

Фактически помещения 7-Н, 11-Н, 14-Н ответчику ООО ФПГ «Росстро» не принадлежали, из владения ТСЖ никогда не выбывали, а потому не могли являться предметом сделок по их отчуждению ЦК ИС ФПГ «РОССТРО» - ОАО «РОССТРО» третьим лицам.

Ответчики по делу - ООО «Аргументум», ООО «Информационно-консалтинговый центр, ИП Попова Ж.Н., не являются добросовестными приобретателями нежилых помещений 7-Н, 11-Н, 14-Н, поскольку продавец - ООО ФПГ «Росстро» фактически не передало помещения покупателям, последние не потребовали исполнения обязательств по договору купли-продажи от продавца.

Ответчики не выяснили правовые основания размещения в помещениях 7-Н, 11-Н, 14-Н консьержной службы и оборудования ТСЖ, в судебном заседании подтвердили, что им было известно о нахождении в приобретаемых ими помещениях инженерного оборудования ТСЖ.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд находит исковые требования правомерно заявленными и обоснованными.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в д.12, корп.1, 2 по ул. Кораблестроителей в Санкт-Петербурге на нежилые помещения 7-Н (площадью 4,7 кв. м), 11-Н (площадью 5,0 кв. м), 14-Н (площадью 5,3 кв. м), расположенные на первом этаже в указанном доме.

Признать право собственности Поповой Жаннетт Николаевны на нежилое помещение 14-Н (площадью 5,3 кв. м), кадастровый номер 78:2205:0:116:1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 12, к. 1, литера Б, недействительным.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная группа "РОССТРО" на нежилое помещение 11-Н (площадью 5,0 кв. м), кадастровый номер 78:2205:0:116:2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 12, к. 1, литера Б, недействительным.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Аргументум» на нежилое помещение 7-Н (площадью 4,7 кв. м), кадастровый номер 78:2205:0:116:4, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 12, к. 1, литера Б, недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Информационно консалтинговый центр", общества с ограниченной ответственностью "Аргументум" и Поповой Жаннетт Николаевны в пользу товарищества собственников жилья "Приморье" по 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня принятия решения.

     Судья
Савина Е.В.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А56-30884/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Дата принятия: 19 ноября 2010

Поиск в тексте