АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 декабря 2010 года Дело N А56-48350/2010

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2010 года. Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2010 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Васильевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рассоветской Е.Ю. рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: ООО "РГС Недвижимость"

ответчик: ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербург"

третье лицо: 1) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о внесении изменения в договор при участии от истца: Шувалов С.Б., доверенность от 10.11.2010 от ответчика: Архангельская О.Ю., доверенность от 30.12.2009; от третьих лиц: 1) не явился; 2) Никитин Д.В., доверенность от 05.02.2010;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РГС Недвижимость" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербург" (далее - Фонд) о внесении изменения в договор N 6827-АЗ от 18.11.05 купли-продажи нежилого здания и земельного участка по адресу ул. Галерная, д. 40, лит. А в части увеличения сроков осуществления реконструкции здания и изложить подпункт 3.2.3. пункта 3.2. статьи 3 Договора в следующей редакции: «3.2.3. Осуществить реконструкцию Здания в течение 69 месяцев с момента заключения настоящего Договора».

В качестве третьего лица без самостоятельных требований к участию в деле привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против заявленных требований.

Третье лицо поддержало позицию ответчика.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

В судебном заседании 14.12.2010 объявлен перерыв до 21.12.2010. После перерыва судебное заседание объявлено продолженным.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании Распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга N 1393-РЗ от 27.09.2005 и от 02.11.2005 между Фондом (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор N 6827-АЗ от 18.11.2005 купли-продажи нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Галерная, д.40, лит. А - здание общей площадью 3370,7 кв.м. кадастровый номер 78:1088:0:81, земельный участок площадью 1336 кв.м. кадастровый номер 78:1088:7.

Передача нежилого здания и земельного участка состоялись 12.12.2005 года по акту приема-передачи.

Право собственности на нежилое здание и земельный участок было зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15.03.2006, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права собственности Общества серии 78-АА NN 788917, 788918.

Согласно п. 3.2.3. договора покупатель обязался осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Положением п. 6.6 договора установлено, что в случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3. договора в срок более 3 месяцев по отношению к установленному, договор расторгается в установленном законом порядке.

Между Обществом и Фондом был заключен договор купли-продажи от 21.08.2006 в отношении здания по адресу Санкт-Петербург, наб. Адмиралтейского канала д. 15, литер А, являющегося соседним к зданию по адресу Санкт-Петербург, ул. Галерная, д.40, лит. А. Указанный договор содержит аналогичное условие о возведении либо реконструкции здания в течении 42 месяцев с момента заключения договора.

Принципиальное согласование проектной документации зданий по адресу Санкт-Петербург, ул. Галерная, д.40, лит. А, по адресу наб. Адмиралтейского кан., д. 15 было получено от КГИОП 22.08.2007, от КГА 24.08.2007, от Администрации Адмиралтейского района 16.11.2007.

В настоящее время условия п. 3.2.3. договора не исполнены. Срок для их исполнения должен был истечь 18.05.2009.

Ссылаясь на то, что после заключения договора была выявлена невозможность проведения работ по реконструкции здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 40, лит. А без одновременной реконструкции соседних зданий; произошла существенная просрочка в выдаче компетентными органами государственной власти документов, являющимися необходимыми для проведения работ по реконструкции; были приняты Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, нормы которых запрещают производство работ по реконструкции здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 40, лит. А без приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Обстоятельство невозможности проведения работ по реконструкции здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 40, лит. А без одновременной реконструкции соседних зданий не относится к обстоятельствам, указанным в статье 451 ГК РФ, поскольку не является изменением обстоятельств после того, как договор был заключен. Как указал истец, данное обстоятельство было выявлено после заключения договора, то есть существовало и до его заключения.

Кроме того, нет оснований считать заключение договора от 21.08.2006 в отношении здания по адресу наб. Адмиралтейского кан., д. 15, лит. А вынужденным для Общества. Доказательств того, что до его заключения Обществу было известно о невозможности раздельной реконструкции зданий, не представлено.

При этом, заключив договор от 21.08.2006, Общество получило возможность проводить реконструкцию зданий одновременно. Если бы при приобретении здания по адресу наб. Адмиралтейского кан., д. 15, лит. А Общество оценивало данное обстоятельство как существенное, зная о котором не приобретало бы здание по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 40, лит. А или приобретало его на иных условиях, Общество имело возможность требовать изменения договора еще в 2006 году, что сделано не было.

Довод о существенных просрочках в выдаче компетентными органами государственной власти необходимых документов отклоняется судом, поскольку из представленных документов каких-либо нарушений в действиях органов не усматривается, Общество за защитой своих прав незаконными бездействиями органов либо отказами в выдаче каких-либо документов не обращалось.

Принятие Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга также не внесло существенных изменений в обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

Градостроительным планом земельного участка по адресу Санкт-Петербург, ул. Галерная, д.40, лит. А был утвержден 24.06.2008.

Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" был принят после утверждения градостроительного плана. Частью 2 статьи 5 указанного Закона земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и(или) максимальные) размеры и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В обоснование иска Общество указало, что предпроектные предложения, которые были согласованы компетентными органами, предусматривали реконструкцию здания под бизнес-центр.

Однако из ответов КГИОП, КГА, Администрации Адмиралтейского района, данных Обществу в 2007 году, следует, что согласование проходили предпроектные проработки под единый гостиничный комплекс.

Согласно условий договора купли-продажи от 18.11.2005 земельный участок предоставляется для размещения жилого дома и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным органами власти.

Таким образом влияние градостроительного регламента на возможность осуществления Обществом проектных и иных работ на земельном участке во исполнение условий договора купли-продажи не установлено.

С учетом изложенного ни одно из указанных истцом обстоятельств не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка