АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 02 июня 2011 года Дело N А56-28083/2010

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2011 года. Полный текст решения изготовлен 02 июня 2011 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Савина Е.В.,( )при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Борисовой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: закрытое акционерное общество «Рубин»

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Транзит-Нева» о расторжении договора при участии в судебном заседании:

- от истца: Дыгун А.А. (доверенность от 05.04.2011)

Силинг З.М. (доверенность от 05.04.2011)

- от ответчика: Дмитриева А.А. (доверенность от 25.05.2011)

Лебедева М.Е. (доверенность от 14.07.2010 N 7)

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Рубин» (далее - ЗАО «Рубин») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Транзит-Нева» (далее - ООО «Транзит-Нева») о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 1.

Определением от 25.11.2010 суд назначил строительно-техническую экспертизу, приостановил производство по делу N А56-28083/2010 до проведения экспертизы.

Определением суда от 14.03.2011 возобновлено производство по настоящему делу.

В судебном заседании по ходатайству сторон суд заслушал показания эксперта, давшего заключение по определению суда от 25.11.2010.

Представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований, а представители ответчика высказались против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей сторон, эксперта, изучив материалы дела, суд установил, что ЗАО «Рубин» является собственником трехэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, д. 76, лит. А, общей площадью 1173,6 кв.м, кадастровый номер 78:7547:0:171.

Между ЗАО «Рубин» (арендодатель) и ООО «Транзит-Нева» 03.02.2003 заключен договор аренды N 1 указанного здания, которое передано во владение и пользование арендатора по акту приема-передачи здания от 05.02.2003.

Пунктом 3.2 договора (с учетом дополнительного соглашения от 12.04.2004) общий срок действия договора составляет десять лет. Начало срока действия - 03.02.2003, окончание срока действия - 02.02.2013.

Согласно пункту 4.6 договора аренды арендатор обязан не производить в здании без письменного разрешения арендодателя неотъемлемые улучшения, прокладку скрытых и открытых коммуникаций, перепланировки и переоборудования. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок и перекрытий, переделок и прокладок сетей, искажающих первоначальный вид здания, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а здание приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый арендодателем в одностороннем порядке.

Пунктом 4.7 договора установлено, что арендатор производит все согласованные перепланировки и переоборудования с соблюдением требований Госсанэпиднадзора, УГПС и иных отраслевых норм и правил, получает все необходимые согласования по перепланировке и переоборудованию, а так же вносит изменения в поэтажные планы здания своими силами и за свой счет.

Пункт 4.9 договора обязывает арендатора предоставить арендодателю копии разрешительной и технической документации, полученной в связи с перепланировкой здания, в течение двух недель с момента их получения. Оригиналы указанной документации подлежат передаче по окончании срока аренды или при расторжении рассматриваемого договора.

В период действия договора ответчиком произведены следующие работы: установлен грузовой лифт; выполнена перепланировка второго и третьего этажа здания с заменой окон третьего этажа на металлопластиковые, установкой перегородок и организацией дополнительного санузла; возведена пристройка, объединившая здание с гаражом, расположенным по тому же адресу под литерой Б.

Письмом от 05.10.2004 истец согласовал ответчику возможность проведения установки грузового лифта с торца здания, осуществление перепланировки и косметического ремонта на втором и третьем этажах с заменой окон на металлопластиковые на третьем этаже, установку необходимого оборудования (кондиционеры, мини АТС и т.п.) организацию дополнительного туалета на втором этаже.

Разрешение на возведение пристройки арендатором не запрашивалось.

Разрешительной и проектной документации на производство всех перечисленных работ, а также новых технических планов этажей и кадастрового паспорта здания в адрес истца не поступало.

18.09.2008 истцом получено решение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московского района Санкт-Петербурга о приостановлении государственного учета в отношении указанного здания, в связи с выявленным изменением границ данного объекта недвижимости.

Из текста данного решения следует, что установленная законом документация, фиксирующая изменение границ здания, вследствие возведения грузового лифта и пристройки ответчиком не оформлялась, сведения о реконструкции в ГУП ГУИОН и КЗРиЗ отсутствуют.

В целях урегулирования сложившейся ситуации истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой предоставить документы, подтверждающие законность проведения работ по возведению пристройки, монтажу грузового лифта и перепланировке помещений (исх. N 011/714 от 14.07.2009, исх. N 012/715 от 15.07.2009, исх. N 013/715 от 15.07.2009, исх. N 014/731 от 31.07.2009, исх. N 011/826 от 26.08.2009). Указанные документы не предоставлены.

Считая, что указанными действиями ответчик нарушил пункты 4.7, 4.9 договора, что привело к тому, что на собственника здания, ложатся дополнительные расходы по возобновлению государственного учета принадлежащего ему здания, восстановлению отсутствующей проектной и технической документации, также собственник лишен возможности распоряжаться, принадлежащим ему зданием (продажа, залог, внесение в уставный капитал), т.к. указанное здание в отсутствие государственного учета не может быть юридически идентифицировано, ЗАО «Рубин» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

По мнению истца, ответчик, выполнив работы по реконструкции здания с указанными нарушениями, неоднократно нарушил условия договора аренды от 03.02.2003, а именно: пункт 4.4 в части соблюдения требований пожарной безопасности; пункт 4.5 в части поддержания здания в исправном техническом состоянии; пункт 4.6. - возведение пристройки без согласования с собственника; пункт 4.7 - проведение перепланировки, монтаж кран-балки, возведение пристройки без оформления проектной и разрешительной документации, не внесение изменений в технический план и кадастровый паспорт здания; пункт 4.9 - в части обязанности предоставить собственнику здания новую техническую документацию, оформленную вследствие реконструкции здания; а также значительно ухудшил техническое состояние здания.

Данные нарушения истец полагает существенными, т.к. следствием действий ответчика стало не узаконенное изменение границ здания, приостановление государственного кадастрового учета в отношении здания, деформация фундаментов и несущих конструкций здания. Все изложенное влечет для истца как для собственника здания, дополнительные затраты на техническое обследование здание, на проведение инженерно-геологического изыскания грунтов, рекомендованного по результатам технического исследования состояния здания, на оформление проектной и технической документации, возобновление государственного учета, а также возможные меры по укреплению фундаментов и несущих конструкций здания.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В результате проведенной судебной экспертизы установлено, что работы по установке грузового лифта (опорная металлоконструкция с грузовой платформой ОМ-089.000.00ПС), выполненные с торца здания по адресу: Санкт-Петербург, улица Краснопутиловская, дом 76, литера А, являются работами по реконструкции данного здания; эксперту не представилось возможным определить вновь возведённые и не узаконенные перегородки без технического паспорта, действующего на момент обследования указанного здания; возведение пристройки для проведения погрузочно-разгрузочных работ со двора здания по указанному адресу не является реконструкцией данного здания; для установки грузового лифта (опорная металлоконструкция с грузовой платформой ОМ-089. ООО. ООПС), способом которым осуществлён его монтаж в спорном здании требуется разработка проектной документации; для выполнения внутренних капитальных перегородок с перепланировкой помещения в указанном здании требуется подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения; для возведения пристройки для проведения погрузочно-разгрузочных работ со двора здания требуется разработка проектной документации, так как на данное сооружение являющееся навесом, в процессе эксплуатации будут оказываться снеговые, ветровые и пр. нагрузки, а её несоответствие нормам, может угрожать жизни и здоровью людей; то данный навес должен выполняться в соответствии с проектной документацией; при выполнении работ по установке грузового лифта (опорная металлоконструкция с грузовой платформой ОМ-089.ООО.ООПС) необходимо получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, иной разрешительной так как опорная металлоконструкция с грузовой платформой ОМ-089.ООО.ООПС является грузовым лифтом, а оборудование им здания, является реконструкцией; для выполнения внутренних капитальных перегородок с перепланировкой помещения в указанном здании требуется получение разрешения органа осуществляющего согласование с внесением изменений в технический паспорт; санитарные нормы и правила не предъявляют требований к грузовым лифтам, установленным в нежилых зданиях социально-бытового функционального назначения, но так как установка данного лифта изменяет конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения, то в соответствии с п.4.3. СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», выполнение данных работ допустимо только на основании проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами и утвержденного в установленном порядке; при возведении пристройки со двора здания не соблюдены требования ПУЭ Правила устройства электроустановок. Издание 7, касающиеся размещения электроустановок внутреннего типа под навесом; эксперту не предоставляется возможным определить вновь возведённые и не узаконенные перегородки без технического паспорта, действующего на момент обследования здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, д. 76, лит.А; получение разрешения Ростехнадзора на установку грузового лифта, указанной конструкции в данном здании - не требуется; обследуемое кровельное покрытие является неэксплуатируемым. Данные по обслуживанию и ремонту кровли или кровельного покрытия для проведения исследования эксперту сторонами не предоставлялись; сброс атмосферных осадков с кровли здания не организован надлежащим образом, так как по карнизу здания со стороны двора отсутствует система организованного водостока, который должен выполняться при помощи системы водосточных желобов и труб; в результате выполненной реконструкции здания, нагрузки на перекрытия, лестничные площадки, стены, фундамент не соответствуют нормативам, установленным проектом здания. Обоснование допустимости нагрузок с учётом мероприятий выполненных при реконструкции, должно даваться проектной документацией; фундаменты здания не защищены от замокания в результате отсутствия отмостки по периметру здания, а также не организованного надлежащим образом сброса атмосферных осадков с кровли здания; по наружной части стен здания присутствуют следы замокания в результате неорганизованного водостока и дефектов фартука кровли; исследованием не выявлено выполнения мероприятий по обеспечению сохранности здания при установке грузового лифта, пристроенного с торца здания, а также эксперту не представлена документация (проекты, конструкторские расчёты проектных организаций и пр.) обосновывающая отсутствие необходимости проведения данных мероприятий; по наружным стенам присутствуют трещины, не носящие сквозного характера. Все выявленные трещины по причинам возникновения можно разделить на: трещины, вызванные результатом выветривания и ослабления кладки цоколя; температурные трещины; трещины, возникшие в результате непроектной закладки полнотелым силикатным кирпичом оконных проёмов; электрические сети освещения и видеонаблюдения частично не имеют труб и коробов, что не соответствует нормам пункта 14.15 СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий»; требуется частичная замена трубопроводов по сроку службы. Сведенья о текущем ремонте и реконструкции внутренней системы холодного водоснабжения, противопожарных трубопроводов, а так же узла ввода в здание - сторонами не предоставлялись; наружные стены требуют проведения ремонтно-восстановительных работ с целью восстановления несущей способности, путём укрепления существующих трещин методом инъецирования; документации по проводимым ремонтно-строительным работам эксперту по запросу не предоставлялось; на момент проведения обследования, на основании данных, полученных в результате обследования, техническое состояние основных, обследуемых конструкций нежилого здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская д.76, литера А, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, здание находится в «ограниченно работоспособном состоянии»; помещение расположенное под навесом, не является закрытым или внутренним, а, следовательно, не увеличивает полезную площадь здания; «Опорная металлоконструкция с грузовой платформой ОМ-089.ООО.ООО ПС», является конструкцией грузового лифта пристроенной к зданию и увеличивающей общую полезную площадь здания.

Кроме того, экспертным заключением установлено, что исследованием, проведённым по зданию, на момент обследования не выявлено деформаций и повреждений строительных конструкций здания возникших в результате эксплуатации грузового лифта. Для обоснования допустимости возможной нагрузки оказываемой на строительные конструкции здания лифтовым оборудованием необходимо проектное обоснование допустимости данной схемы монтажа; грузовой лифт (кран-балка, тельфер), установленный с торца здания, является оборудованием. Применённая конструкция соответствует конструкции лифта, по совокупности признаков даваемых «Техническим регламентом о безопасности лифтов». Установка подъёмного оборудования автоматизирует процесс перемещения грузов в торговые помещения второго этажа а, следовательно, изменяет качество инженерно-технического обеспечения здания; установка с торца здания грузового лифта (кран-балки, тельфера) является капитальным сооружением, изменяющим внешние границы объекта недвижимости. «Опорная металлоконструкция с грузовой платформой ОМ-089.ООО.ООО ПС», является конструкцией грузового лифта пристроенной к зданию и увеличивающей общую полезную площадь здания. Увеличение общей полезной площади здания происходит за счёт изменения внешней границы объекта недвижимости в оси 7.

Таким образом, экспертным заключением установлено, что лишь установка грузового лифта является капитальным сооружением, изменяющим внешние границы объекта недвижимости.

Довод истца о том, что установленный с его разрешения грузовой лифт оказывает недопустимые нагрузки на несущие конструкции здания, из-за чего в наружных стенах здания появились трещины, опровергнут экспертным заключением. Доказательств того, что закладку окон произвел ответчик в материалы дела не представлено.

Незаконными и ухудшающими имущество действиями арендатора, по мнению Истца, является возведение без проекта пристройки, объединившим здание с гаражом (литера Б). Однако данное сооружение является временным, не изменяет внешних границ здания, следовательно, может быть легко демонтировано.

При этом, доказательств того, что именно ответчик возвел данное сооружение суду не представлено.

Доказательств нарушения ответчиком требований пожарной безопасности не выявлено.

Истцом не представлено надлежащих доказательств невозможности регистрации права на ствольную постройку, чем является установка грузового лифта.

Таким образом, суд не усматривает в действия ответчика существенного ухудшения арендованного имущества.

Объективное ухудшение состояния здания (старение) происходит, по мнению ответчика, из-за конструктивных и проектных недостатков, например - отсутствие организованного водостока. Однако истцом не доказано, что данное обстоятельство является следствием действий арендатора.

Кроме того, истец не предоставил суду документы технической инвентаризации здания по состоянию на дату, предшествующую заключению договора.

Таким образом, невозможно достоверно определить, какие именно перепланировки осуществил ответчик.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для расторжения договора аренды, поскольку выявленные перепланировки и реконструкция здания путем установки грузового лифта не приводит к существенному ухудшению арендованного имущества.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества «Рубин» отказать.

На решении может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка