АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 октября 2011 года Дело N А56-40569/2011

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2011 года. Полный текст решения изготовлен 24 октября 2011 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Иваниловой О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуевой Д.Ю. рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: Индивидуальный предприниматель Осинцева Екатерина Федоровна

ответчики: 1) Жилищно-строительный кооператив N781 (далее - ЖСК N 781)

2) ИП Куличенко С.Е. о переводе прав и обязанностей по договору при участии

- от истца: Осинцева Е.Ф., Егоренкова Г.В. по доверенности от 20.09.2011

- от ответчиков: 1) Ивина Н.П. (председатель),

Катюшин С.В. по доверенности от 08.09.2011

2) не явился (извещен)

установил:

Истец обратился с иском о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 12.07.2011 аренды нежилого подвального помещения, площадью 36 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зины Портновой, д.17, корп.3, заключенного между ЖСК N781 и Индивидуальным предпринимателем Куличенко Светланой Евгеньевной.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика-1 против иска возражает по мотивам, изложенным в отзыве, ссылается на отсутствие у ответчика права собственности в отношении спорного помещения, отрицает факт наличия решения общего собрания домовладельцев о сдаче помещения в аренду, пояснил, что договор от 12.07.2011 расторгнут соглашением сторон.

Ответчик-2 в судебное заседание не явился, отзыв не представил, о времени судебного разбирательства извещен (статья 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие ответчика-2 в порядке статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

01.08.2010 между истцом и ответчиком-1 был заключен договор аренды нежилого подвального помещения, площадью 36 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зины Портновой, д.17, корп.3 на срок 11 месяцев.

10.03.2011 ответчик-1 направил истцу предписание, в котором указал на наличие долга по арендной плате и сообщил о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае непогашения задолженности (л.д.49).

Уведомлением от 30.05.2011 N 19 ответчик-1 сообщил истцу о том, что срок действия договора истекает 01.07.2011, после чего договор считается прекращенным и повторно предложил истцу погасить задолженность (л.д.50).

Поскольку арендодатель высказал возражения относительно продолжения арендных отношений по истечении срока действия договора, то в силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор от 01.08.2010 прекратил действие с 01.07.2011.

Письмом от 29.06.2011 истец обратился к ответчику-1 о продлении договора на прежних условиях (л.д.51).

12.07.2011 ответчик-1 заключил договор аренды вышеуказанного подвального помещения с индивидуальным предпринимателем Куличенко С.Е.

Полагая, что действия ответчика-1 являются неправомерными в силу статьи 621 ГК РФ, истец обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим иском о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 12.07.2011, заключенного между ЖСК N781 и Индивидуальным предпринимателем Куличенко С.Е.

Оценив доводы сторон и материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Вступившим в силу решением арбитражного суда от 01.10.2007 по делу А56-35883/2006 по спору между истцом и ответчиком-1 с участием Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга установлено, что спорное помещение в реестре собственности Санкт-Петербурга не находится и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Вопрос о сдаче помещения в аренду может быть решен с учетом статьи 247 ГК РФ и статьи 8 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» и норм Устава ЖСК. С учетом статьи 69 АПК РФ установленные вступившим в силу решением суда обстоятельства имеют преюдициальное значение для решения настоящего спора в части определения статуса спорного помещения.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания срока действия договора.

Из материалов дела следует, что заявление истца о заключении договора аренды на новый срок от 29.06.2011 направлено ответчику-1 18.07.2011, т.е. после истечения срока действия договора от 01.08.2010 (л.д.51-52). Данное обстоятельство также подтверждено представленным ответчиком-1 почтовым конвертом, на котором имеется штамм почты с названной датой. Соответственно, истцом не выполнены требования статьи 621 ГК РФ об уведомлении арендодателя о желании заключить договор на новый срок до истечения срока действия договора.

Кроме того, договор аренды спорного помещения между ЖСК N 781 и ИП Куличенко С.Е. расторгнут соглашением сторон от 21.07.2011, расторжение не противоречит статье 450 ГК РФ.

Суд также критически относится к доводам истца о правомерности заключения договора аренды от 01.08.2010 на основании решения правления ЖСК от 29.08.2007. Согласно статье 145 Жилищного кодекса РФ принятие решения о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников жилья, аналогичная норма содержится в пункте 13.7.3 устава ЖСК N 781. Ответчик-1 отрицал наличие решения общего собрания о сдаче помещения в аренду истцу, при этом решение общего собрания о сдаче помещения в аренду Куличенко С.Е. также не представлено, вопрос о заключении договора с ответчиком-2 решался на заседании правления.

При отсутствии решения общего собрания о сдаче помещения в аренду договор от 01.08.2010, заключенный с истцом, и договор от 12.07.2011, заключенный с Куличенко С.Е. являются ничтожными сделками в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку заключены в нарушение Жилищного кодекса РФ.

С учетом изложенного, иск удовлетворению не подлежит, госпошлина остается на истце. От уплаты госпошлины истец освобожден (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ).

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка