• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 марта 2004 года Дело N А56-11653/03


[В соответствии с п.2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче
имущества в аренду]

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Грачевой И.Л., судей: Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И., при участии: от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - Барышниковой М.М. (доверенность от 05.01.2004), от общества с ограниченной ответственностью "Нева-Пресс" - директора Джафарова И.Э. (решение учредителя общества от 16.06.2000), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2003 по делу N А56-11653/03 (судьи: Кожемякина Е.В., Копылова Л.С., Мельникова Н.А.), установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нева-Пресс" (далее - ООО "Нева-Пресс") о взыскании (с учетом изменения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 573796 руб. 10 коп., в том числе 248217 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2002 по 30.06.2003 в соответствии с договором от 26.11.2002 N 04-ЗК01706 аренды земельного участка, 22600 руб. 06 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 11.11.2002 по 27.03.2003, 119711 руб. 97 коп. задолженности за фактическое землепользование за период с 01.07.2002 по 31.10.2002, 34562 руб. задолженности по внесению увеличенного первого платежа арендной платы, 148704 руб. 72 коп. штрафа согласно пункту 5.4 договора, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика с занимаемого земельного участка.

Решением от 01.08.2003 (судья Корж Н.Я.) иск полностью удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.12.2003 решение от 01.08.2003 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит постановление апелляционной инстанции от 17.12.2003 отменить, решение от 01.08.2003 оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на неправильное применение статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции необоснованно посчитал, что невозможность использования ответчиком спорного земельного участка связана с наличием прав у третьих лиц.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.

Проверив законность решения от 01.08.2003 и постановления апелляционной инстанции от 17.12.2003 в кассационном порядке, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает, что данные судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Нева-Пресс" (арендатор) заключен договор от 26.11.2002 N 04-ЗК01706 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:5535:1012 общей площадью 281 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр.Культуры, д.21, корп.1, под комплекс мелкорозничной торговли сроком по 17.10.2003.

Согласно пункту 3.2 договора стороны распространили условия настоящего договора на правоотношения сторон, возникшие с 01.11.2002.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора, ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей предусмотрена пунктом 5.2 договора.

В соответствии с пунктом 7.6 договора ответчик в месячный срок с момента подписания договора обязан погасить задолженность за фактическое землепользование за период с 01.07.2002 по 31.10.2002 в размере 4676,249 условной единицы. Пунктом 7.7 договора установлена обязанность арендатора внести увеличенный первый платеж арендной платы в течение двадцати дней со дня подписания договора. За нарушение данных условий пунктом 5.4 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Пунктом 6.3.3 договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя при возникновении задолженности по арендной плате за три месяца независимо от ее последующего внесения.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору от 26.11.2002 КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что согласно материалам дела КУГИ передал ООО "Нева-Пресс" земельный участок, обремененный чужой собственностью, что противоречит положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. В договоре отсутствует оговорка о том, что на сдаваемом в аренду земельном участке находятся помещения, принадлежащие третьим лицам. Суд сослался также на то, что материалами арбитражного дела N А56-38290/02 по иску акционерного общества открытого типа "Плюс-экспромт" (далее - АОЗТ "Плюс-экспромт") к КУГИ о признании за ним преимущественного права на заключение договора и обязании КУГИ заключить с ним договор аренды спорного земельного участка подтверждена невозможность использования ООО "Нева-Пресс" данного участка в связи с фактическим нахождением на нем АОЗТ "Плюс-экспромт".

Кассационная инстанция не может согласиться с таким утверждением.

В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

В пункте 2.2 договора от 26.11.2002 указано, что на арендуемом участке имеются павильоны (здания, сооружения, коммуникации).

Из анализа пункта 2.2 в его взаимосвязи с иными условиями договора не усматривается, что на момент подписания договора ООО "Нева-Пресс" не знало и не могло знать о нахождении на предоставляемом ему в аренду земельном участке павильонов иных лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Даже если согласиться с тем, что ООО "Нева-Пресс" не имело возможности пользоваться предоставленным в аренду земельным участком из-за нахождения на нем иных лиц, неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора обо всех правах третьих лиц на спорное имущество в соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации дает арендатору лишь право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Между тем ответчик ни одной из указанных выше возможностей не воспользовался.

Суд не учел и тот факт, что ответчик при подписании договора аренды принял на себя обязанность внести арендные платежи за фактическое использование спорного земельного участка за период, предшествующий заключению договора, а именно с 01.11.2002. При изложенных обстоятельствах следует признать, что отсутствие передаточного акта не является безусловным доказательством неисполнения КУГИ своего обязательства по передаче спорного земельного участка в пользование ответчика.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что судебными актами по делу N А56-38290/02 установлено нахождение на спорном земельном участке собственности АОЗТ "Плюс-экспромт". Однако из решения от 23.04.2003 по данному делу следует, что АОЗТ "Плюс-экспромт" является собственником торговой секции, которая не является недвижимым имуществом, в связи с чем указанному обществу отказано в заключении с ним договора аренды на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции от 17.12.2003 подлежит отмене как необоснованное, принятое по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела. Решение от 01.08.2003, которым удовлетворены требования КУГИ в полном объеме, также не может быть оставлено в силе, поскольку судом первой инстанции не исследованы доводы ответчика о нахождении на арендованном земельном участке имущества АОЗТ "Плюс-экспромт" и возможности применения положений статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам сторон, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить расходы по госпошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Решение от 01.08.2003 и постановление апелляционной инстанции от 17.12.2003 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-11653/03 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда.

     Председательствующий
И.Л.Грачева

Судьи:
Е.В.Коняева
Т.И.Сапоткина

     Текст документа сверен по:
рассылка

Номер документа: А56-11653/03
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
Дата принятия: 10 марта 2004

Поиск в тексте