ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 марта 2004 года Дело N А14-3096-03/88/30


[Поскольку на момент заключения договора аренды помещения, арендодатель не мог распоряжаться помещением, так как не являлся его собственником, ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на него, суд области правомерно признал договор аренды помещения ничтожным]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: ..., при участии в заседании: от истца - не явились; от ответчика - не явились; от третьих лиц - не явились, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу учреждения социального развития местного сообщества "Дельта", г.Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.11.2003 и постановление апелляционной инстанции от 22.01.2004 по делу N А14-3096-03/88/30, установил:

Учреждение социального развития местного сообщества "Дельта" (далее - Учреждение "Дельта") обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Ан Антону Александровичу, г.Воронеж, о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку исполнения обязательств и стоимости ремонта помещения, всего на сумму 284759 руб.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, Учреждение "Дельта" увеличило размер исковых требований до 297706 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвовали Берг О.В. и Гальков Г.Г.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.11.2003 (судья ...) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.01.2004 (судьи: ...) решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Учреждение "Дельта", ссылаясь на неправильное применение судом области норм материального права, просит отменить принятые решение и постановление.

Представители сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст.284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия полагает, что основания для их отмены отсутствуют.

Судом области установлено, что Берг О.В. имеет на праве собственности нежилое помещение площадью 490,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Воронеж, Проспект Труда д.6/3, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.02.2002 серии 36 АА N 524740.

01.01.2002 между Берг О.В. и Учреждением "Дельта" заключен договор аренды данного помещения. Срок действия договора - 364 дня с даты его заключения. Договором предусмотрено право арендатора передавать помещение в субаренду.

Согласно договору субаренды N 7/2/123 от 18.03.2002 часть арендованного помещения передана Учреждением "Дельта" во временное пользование предпринимателю Антону Александровичу.

Поскольку субарендатор не производил оплату за пользование нежилым помещением, Учреждение "Дельта" обратилось в суд с вышеназванным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области обоснованно руководствовался следующим.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122 от 21.07.97 государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В п.14 постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учтя, что на момент заключения договора аренды помещения от 01.01.2002, арендодатель Берг О.В. не мог распоряжаться помещением, поскольку не являлся его собственником, ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на него, суд области правомерно признал договор аренды помещения от 01.01.2002 ничтожным. Также, в силу п.2 ст.618 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал ничтожным и договор субаренды N 7/2/123 от 18.03.2002. Исходя из этого, отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кроме того, суд указал на отсутствие подписания ответчиком договора субаренды N 7/2/123 от 18.03.2002, что подтверждается судебной почерковедческой экспертизой, проведенной 20.08.2003. Этот факт является доказательством того, что между истцом и ответчиком договор субаренды не заключался.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд не предложил истцу представить дополнительные доказательства наличия у Учреждения "Дельта" права аренды помещения, судебная коллегия принять во внимание не может по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч.2 ст.66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания.

Из вышеназванных норм права не усматривается обязанность суда предлагать лицам, участвующим в деле, представлять дополнительные доказательства. Более того, обязанность доказывания возложена на лиц, участвующих в деле.

Ссылку истца на иные доказательства, свидетельствующие о том, что договор субаренды N 7/2/123 от 18.03.2002 заключен, судебная коллегия считает несостоятельной, ввиду вышеизложенного.

Кроме того, в соответствии со ст.68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно п.1 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Доказательств заключения договора субаренды в письменной форме истцом не представлено.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.287 ч.1 п.1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.11.2003 и постановление апелляционной инстанции от 22.01.2004 по делу N А14-3096-03/88/30 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.