ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 августа 2004 года Дело N А11-9468/2004-К1-13/15


[В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, при этом согласно ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации]

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Князевой Г.А., судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю. при участии представителей от истца: Логинова Д.В. по доверенности от 09.08.2004, от ответчика: Корсака А.А. по доверенности от 29.03. 2004, от третьего лица: Кручининой Т.И. по доверенности от 06.07.2004 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Буйбаровой Веры Николаевны на решение от 26.04.2004 по делу N А11-9468/2004-К1-13/15 Арбитражного суда Владимирской области, принятое судьей Аксеновой Г.А., по иску администрации города Суздаля к индивидуальному предпринимателю Буйбаровой Вере Николаевне о признании договора аренды недействительным и установил:

в Арбитражный суд Владимирской области обратилась администрация города Суздаля (далее - Администрация) с иском к индивидуальному предпринимателю Буйбаровой Вере Николаевне о признании недействительным (ничтожным) договора от 26.06.2002 N 92 аренды земельного участка площадью 140 квадратных метров, расположенного по адресу: город Суздаль, улица Заречная.

Исковые требования основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что передача земельного участка в аренду осуществлена без проведения соответствующих открытых торгов (конкурса).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Суздаля и индивидуальный предприниматель Феськова Елена Владимировна.

Решением от 26.04.2004 иск удовлетворен по заявленным основаниям. При этом суд посчитал, что предоставление земельного участка производилось без предварительного согласования места размещения объекта, в связи с чем проведение торгов было обязательным. Нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду влечет недействительность договора по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд указал, что договор передачи права аренды от 21.05.2001, заключенный между прежним арендатором спорного земельного участка Феськовой Е.В. и Буйбаровой В.Н., не соответствует действующему законодательству.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Буйбарова В.Н. обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

По мнению заявителя жалобы, суд сделал необоснованный вывод о предоставлении участка в отсутствие предварительного согласования места размещения объекта, так как в материалах дела имеются акт выбора земельного участка от 01.02.2000, заключение Управления государственной противопожарной службы и санитарное заключение Суздальского Центра санитарно-эпидемиологического надзора.

Предприниматель полагает, что вывод суда о противоречии закону договора передачи права аренды от 21.05.2001 не основан на материалах дела.

В отзыве на жалобу истец отклонил доводы ответчика.

В заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представитель Администрации указал на правильность судебного акта и просил оставить его в силе. В отношении акта выбора земельного участка от 01.02.2000 пояснил, что данный документ не имеет отношения ни к Феськовой Е.В., ни к Буйбаровой В.Н., так как касается подготовительных действий Администрации по внесению изменений в генеральный план развития города и организации торгов. Заключения компетентных служб получены Феськовой Е.В. после проведения торгов, а потому не свидетельствуют о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения в соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. По условиям договора продажи права аренды Феськова Е.В. должна была оформить договор аренды на землю и зарегистрировать его в установленном законом порядке, что ею не выполнено. Отсутствие права на землю свидетельствует о невозможности передачи этого права кому-либо. Более того, на основании соглашения от 03.06.2003 договор аренды на землю с Феськовой Е.В. расторгнут и ей возвращены деньги, затраченные на выкуп права аренды земельного участка.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 11.07.2000 на основании постановления главы города Суздаля от 08.06.2000 N 198 по итогам коммерческого конкурса Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Суздаля и индивидуальный предприниматель Феськова Е.В. заключили договор аренды земельного участка N 202, по которому в пользование последней передан земельный участок площадью 140 квадратных метров, расположенный по адресу: город Суздаль, улица Заречная, сроком на четыре года. Государственная регистрация названного договора аренды не осуществлена.

Впоследствии Феськова Е.В. и индивидуальный предприниматель Буйбарова В.Н. подписали договор передачи права от 31.05.2002, согласно которому ответчик приобрел право аренды поименованного выше участка на срок до 11.07.2004.

На основании письменного обращения Буйбаровой В.Н. в пользование предпринимателя на условиях аренды предоставлен спорный земельный участок, о чем заключен договор от 26.06.2002 N 92. Срок аренды определен сторонами до 08.06.2004.

В связи с передачей права аренды третьему лицу Администрация и Феськова Е.В. взаимным соглашением от 03.06.2003 расторгли договор аренды от 11.07.2000 N 202.

Администрация обратилась в суд с требованием о признании недействительным договора аренды от 26.06.2002 N 92 в связи с нарушением порядка представления земельного участка для строительства Буйбаровой В.Н.

Согласно пункту 1 статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В пунктах 4 и 5 упомянутой статьи Земельного кодекса Российской Федерации указаны различия в названных способах предоставления земли.

Первый способ предоставления земельного участка включает в себя следующие подготовительные этапы: проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды, подписание протокола о результатах торгов.

Во втором случае предоставление земельного участка осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие уполномоченным органом решения о предварительном согласовании места размещения объекта, проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что спорный земельный участок предоставлялся без предварительного согласования места размещения объекта. Вместе с тем данный способ выделения участка предполагает проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая действующему законодательству ничтожна.

Договор аренды от 26.06.2002 N 92 заключен в нарушение требований, предусмотренных в пунктах 4, 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации - не в результате проведения торгов, поэтому суд обоснованно признал сделку недействительной.

Довод ответчика о приобретении им права аренды по договору передачи права отклоняется по следующим мотивам.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Договор аренды земельного участка от 11.07.2000 N 202 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому считается незаключенным и не порождает прав Феськовой Е.В. на спорный земельный участок. Отсутствие каких-либо прав на землю исключает возможность их передачи третьему лицу.

Уступка права допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Проведение торгов обязывало Администрацию заключить договор с победителем торгов, а не с иным лицом. Более того, на основании соглашения от 03.06.2003 Феськовой Е.В. возвращены денежные средства, затраченные на выкуп права аренды.

Ссылка заявителя на акт выбора от 01.02.2000, как доказательство предоставления земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, является несостоятельной, поскольку материалы дела свидетельствуют о выделении спорного участка с соблюдением требований пункта 4 указанной нормы.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 26.04.2004 по делу N А11-9468/2004-К1-13/15 Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Буйбаровой Веры Николаевны - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.