ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 мая 2004 года Дело N А17-2665/5


[По правилам статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным бесспорным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная
регистрация этого права]

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Князевой Г.А., судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю. без участия представителей сторон рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - товарищества собственников жилья "Декабрь +", город Иваново, на решение от 23.12.2003 и постановление апелляционной инстанции от 05.03.2004 по делу N А17-2665/5 Арбитражного суда Ивановской области, принятые судьями Муравьевой И.К., Герасимовым В.Д., Торговой Т.Е., Чижиковой Т.Е., по заявлению товарищества собственников жилья "Декабрь +", город Иваново, о признании недействительным постановления главы города Иванова третьи лица - Управление архитектуры и градостроительства города Иванова, общество с ограниченной ответственностью "Надежда-Зет", город Иваново, Скворцов Михаил Алексеевич, город Иваново, и установил:

товарищество собственников жилья "Декабрь +" (далее - ТСЖ "Декабрь +", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительным постановления главы города Иванова от 17.09.1999 N 805-1 "О разрешении обществу с ограниченной ответственностью Надежда-Зет" размещения магазина "Автозапчасти" в подвальном помещении 15-этажного жилого дома по улице Лежневской с передачей функций заказчика".

Заявленное требование основано на статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что указанное постановление противоречит статьям 209, 288 - 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, 7, 8 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" и нарушает права и законные интересы собственников квартир и ТСЖ "Декабрь +" по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом кондоминиума (65-квартирного жилого дома по улице Лежневской, 207 "А" в городе Иваново), так как подвальное помещение передано третьему лицу без согласия домовладельцев.

Определениями суда от 09 и 30.10.2003 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Надежда-Зет" (далее - ООО "Надежда-Зет"), Скворцов Михаил Алексеевич и Управление архитектуры и градостроительства города Иванова.

Решением от 23.12.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2004, суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт принят администрацией города Иванова в рамках предоставленных ей полномочий и доказательства нарушения каких-либо прав и законных интересов ТСЖ "Декабрь +" этим актом отсутствуют, отказал в удовлетворении заявленного требования со ссылкой на статью 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ТСЖ "Декабрь +" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить их и принять новое решение об удовлетворении заявленного требования.

По мнению заявителя, отсутствие регистрации кондоминиума в качестве объекта недвижимости не лишает ТСЖ "Декабрь +" права в соответствии со статьей 31 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и пунктами 1.5, 2.2 устава товарищества на обращение в арбитражный суд за защитой интересов домовладельцев. Право собственности на жилые помещения в доме N 207 "А" по улице Лежневской зарегистрировано за домовладельцами, являющимися членами ТСЖ "Декабрь +", а, следовательно, в силу статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за ними зарегистрировано право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно статьям 1 и 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" спорное помещение как часть подвала этого дома, не выделенная в натуре, является общим имуществом, которое не могло быть сдано в эксплуатацию отдельно. Выводы суда первой инстанции относительно создания спорного помещения как самостоятельного объекта недвижимости и инвестирования строительства Скворцовым М.А. не соответствуют имеющимся в деле доказательствам (в частности, постановлению главы города Иванова от 31.09.1999 N 765 об утверждении акта государственной комиссии по приемке 65-квартирного жилого дома без встроенно-пристроенного магазина индивидуального частного предприятия "Надежда-Z"). Оспариваемое постановление принято 17.09.1999, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку дом вместе с подвалом был построен на средства дольщиков, размещение в подвале магазина и передача его в собственность другому лицу без их согласия неправомерны.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в заседание суда не обеспечили.

Скворцов М.А. в отзыве на кассационную жалобу указал на правомерность решения и постановления апелляционной инстанции и просил оставить их в силе. При этом пояснил, что постановлением главы администрации города Иваново от 31.08.1999 N 765 65-квартирный жилой дом принят в эксплуатацию без помещения магазина застройщика. Именно это помещение, переданное Скворцову по договору от 25.05.1999, создавалось самим застройщиком и являлось встроенно-пристроенным (встроенным в части торгового зала и пристроенным в части входа и фойе в соответствии с проектными документами). Кроме того, проект строительства магазина утвержден 10.02.1999, то есть решение о строительстве магазина принято застройщиком значительно раньше, что подтверждается полученным 21.12.1998 заключением Центра государственного эпидемиологического надзора города Иванова о возможности размещения в указанном помещении магазина такого профиля.

Законность судебных актов Арбитражного суда Ивановской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из документов, решением общего собрания приобретателей помещений кондоминиума от 03.07.1997 для совместного строительства, управления и обеспечения последующей эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме 65-квартирного дома по улице Лежневской, 207 "А" в городе Иваново создано ТСЖ "Декабрь +".

Строительство этого дома осуществляло индивидуальное частное предприятие "Надежда-Z" (ныне - ООО "Надежда-Зет") за счет средств дольщиков.

Центром государственного эпидемиологического надзора города Иванова дано положительное заключение от 21.12.1998 о возможности размещения в части подвального помещения строящегося жилого дома магазина по продаже запасных частей к автомобилям.

Рабочий проект магазина "Автозапчасти" согласован с Управлением архитектуры и градостроительства города Иванова 10.02.1999.

Во исполнение договора простого товарищества (долевого участия в строительстве) от 25.05.1999 Д/1 N 24 по акту приема-передачи от 31.05.1999 ИЧП "Надежда-Z" передало Скворцову М.А. часть подвального помещения с отдельным входом общей площадью 41,5 квадратного метра, спроектированного под магазин "Автозапчасти" в указанном жилом доме. Оплата по договору произведена 25.05.1999.

По акту государственной комиссии от 02.04.1999, утвержденному постановлением главы администрации города Иванова от 31.08.1999 N 765, дом принят в эксплуатацию без встроенно-пристроенного магазина ИЧП "Надежда-Z".

На основании заявлений ООО "Надежда-Зет", Скворцова М.А., договора от 25.05.1999 Д/1 N 24, акта приема-передачи от 31.05.1999 и утвержденной проектной документации постановлением от 17.09.1999 N 805-1 глава города Иванова разрешил обществу размещение магазина "Автозапчасти" в подвальном помещении упомянутого дома с передачей функций заказчика на завершение строительства магазина Скворцову М.А.

ТСЖ "Декабрь +", посчитав, что постановление от 17.09.1999 N 805-1 является незаконным и нарушает права товарищества и собственников квартир по владению, пользованию и распоряжению подвальным помещением этого дома, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Согласно статье 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации. Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

В силу статей 23, 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Таким образом, постановление от 17.09.1999 N 805-1, разрешающее

Скворцову М.А. завершение строительства магазина в подвальном помещении упомянутого жилого дома согласно разработанному и согласованному в установленном порядке проекту принято главой администрации города Иванова в рамках предоставленных ему полномочий в соответствии с названными нормами права.

Материалами дела подтверждено, что дом принят в эксплуатацию без помещения магазина "Автозапчасти", и акт приемки дома без магазина утвержден главой администрации города Иванова позднее даты утверждения проекта строительства магазина в подвальном помещении (10.02.1999).

Поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что строительство магазина Скворцовым М.А. в подвале дома осуществлялось как строительство самостоятельного объекта независимо от завершения строительства жилых помещений для других дольщиков.

В статье 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" определено, что кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Данная норма права допускает наличие в кондоминиуме наряду с жилыми помещениями и других помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

По правилам статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным бесспорным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация этого права.

Доказательства государственной регистрации кондоминиума по улице Лежневской, 207 "А" как единого комплекса недвижимого имущества в соответствии со статьями 14 (пунктом 1), 47 (пунктом 2) Федерального закона "О товариществах собственников жилья", выражающиеся в открытии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесении в него записи о регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на это имущество, отсутствуют.

ТСЖ "Декабрь +" в указанном объекте своих помещений в собственности не имеет.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что постановление от 17.09.1999 N 805-1 не нарушает прав и законных интересов товарищества.

Довод ТСЖ "Декабрь+" относительно нарушения оспариваемым постановлением прав и законных интересов домовладельцев (собственников квартир) со ссылкой на пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не может быть принят по внимание, поскольку доказательств государственной регистрации права собственности на помещения в доме N 207 "А" по улице Лежневской за кем-либо из дольщиков на момент принятия этого постановления в деле нет.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество у дольщиков на 17.09.1999 отсутствовало.

Остальные возражения ТСЖ "Декабрь +" проверены и отклонены как несостоятельные в силу изложенного.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 23.12.2003 и постановление апелляционной инстанции от 05.03.2004 по делу N А17-2665/5 Арбитражного суда Ивановской области оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Декабрь +" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.