ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 2004 года Дело N А43-5225/2004-12-110


[В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ нарушение арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта дает арендатору право потребовать соответственного уменьшения арендной платы]

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Шишкиной Е.Н., судей Апряткиной Г.С., Князевой Г.А. при участии представителей от истца: Винокуровой А.О. (доверенность от 05.01.2004 N 07-42), от ответчика: Серовой Н.В. (доверенность от 20.12.2004 N 73), Кириллова Б.Г. (доверенность от 20.12.2004 N 74) рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - открытого акционерного общества "Торгово-коммерческий центр "Волга", Нижний Новгород, на решение от 30.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 13.09.2004 по делу N А43-5225/2004-12-110 Арбитражного суда Нижегородской области, принятые судьями Пословой Г.В., Игнатьевой О.В., Прохоровой Л.В., Гущевой Н.В., по иску Министерства имущественных отношений Нижегородской области, Нижний Новгород, к открытому акционерному обществу "Торгово-коммерческий центр "Волга", Нижний Новгород, о взыскании арендной платы и установил:

Министерство имущественных отношений Нижегородской области (далее - МИО НО) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Торгово-коммерческий центр "Волга" (далее - ОАО "ТКЦ "Волга") о взыскании 76 392 рублей 46 копеек, составляющих задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 24.04.2001 N 02.4.2653, а также 1 145 рублей 90 копеек пеней за просрочку платежа.

Исковые требования основаны на статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ответчиком условий упомянутого договора по внесению арендной платы за период с 01.09.2003 по 31.01.2004 за пользование предоставленным истцом нежилым помещением (подвалом) площадью 169,6 квадратного метра по улице Рождественской, 26 (литер А) в Нижнем Новгороде.

Решением от 30.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.09.2004, суд, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в период с 01.09.2003 по 31.01.2004, удовлетворил заявленные требования со ссылками на статьи 309, 329, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "ТКЦ "Волга" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить их и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

По мнению заявителя, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также противоречат статьям 314 (пункту 2), 328 (пункту 2), 606, 611, 614, 616 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку имеющимися в деле документами (в частности, актом приема-передачи и актами обследования от 27 и 29.04.2004 спорного помещения, актом от 17.05.2004, составленным с участием балансодержателя здания, многочисленными письмами ответчика в адрес истца, актом от 10.05.2004 специалиста отдела охраны памятников истории, культуры и исторических ценностей Соловьева М.В., рекомендациями строительной фирмы "Дизайн-центр") подтверждено, что спорное помещение с момента передачи в аренду для использования под кафе находилось в аварийном состоянии и требовало капитального ремонта, а потому фактически не использовалось ответчиком. С учетом этого обстоятельства арендная плата, рассчитанная по Методике определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда государственной собственности Нижегородской области, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 30.06.2002 N 137, равна нулю. Кроме того, договор аренды подвального помещения заключен в связи с включением (распоряжением губернатора Нижегородской области от 17.07.1997 N 1017-р) здания в Перечень объектов нежилого фонда, подлежащих реконструкции и восстановлению (памятников историко-культурного наследия). При этом предполагалось участие ответчика в инвестиционном конкурсе для сохранения дома N 26, являющегося объектом культурного наследия. В связи с неисполнением арендодателем в течение двух с половиной лет установленных в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностей по капитальному ремонту спорного помещения, а также условий пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.3.4 договора истец не мог использовать это помещение по целевому назначению (кафе), а потому ОАО "ТКЦ "Волга" в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.09.2003 отказалось от исполнения встречного обязательства - внесения арендной платы.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу и устно в заседании суда МИО НО указало на правомерность принятых судебных актов и просило оставить их в силе.

На основании статьи 163 Арбитражного кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 17 часов 23.12.2004.

Законность судебных актов Арбитражного суда Нижегородской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в силу следующего.

Как видно из документов, распоряжением губернатора Нижегородской области от 17.07.1997 N 1017-р здание по улице Рождественской, дом 26 в Нижнем Новгороде включено в Перечень объектов нежилого фонда, подлежащих реконструкции и восстановлению (памятники историко-культурного наследия).

ОАО "ТКЦ "Волга", являющееся собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 528,4 квадратного метра, литеры А, В, по улице Рождественской, дом 26, обратилось к Комитету по управлению государственным имуществом Нижегородской области (далее - КУГИ НО, ныне - МИО НО) с письмом от 15.01.2001 N 18, содержащим просьбу сдать в аренду находящееся в аварийном состоянии подвальное помещение площадью 169,6 квадратного метра, литер А, по указанному адресу для использования его после проведения капитальных работ под кафе.

На основании распоряжения КУГИ НО от 04.04.2001 N 340 КУГИ НО (арендодатель), Дирекция единого заказчика Нижегородского района Нижнего Новгорода (балансодержатель) и ОАО "ТКЦ "Волга" заключили договор от 24.04.2001 N 02.4.2653 аренды нежилого помещения, согласно разделу 1 которого арендодатель предоставляет в аренду помещение (подвал), расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Рождественская, дом 26, литер А, общей площадью 169,6 квадратного метра для размещения кафе на неопределенный срок. По условиям раздела 3 договора арендатор обязался вносить арендную плату за пользование помещением ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца. Размер арендной платы на дату заключения договора составил 5 587 рублей 20 копеек в месяц с учетом налога на добавленную стоимость. В пункте 3.4 договора стороны согласовали, что указанная сумма может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год при уведомлении об этом арендатора. За невнесение ОАО "ТКЦ "Волга" арендной платы в установленные договором сроки предусмотрена ответственность в виде начисления пеней за каждый день просрочки в размере в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 4.2 договора).

Согласно акту передачи нежилого помещения (приложение N 1 к договору) объект аренды передан ОАО "ТКЦ "Волга" с 15.04.2001. Акт подписан арендатором со следующими замечаниями: 1) водопровод опломбирован санэпидемстанцией в 2000 году из-за его неудовлетворительного состояния; 2) канализационная сеть - в полуразрушенном состоянии; 3) электропроводка требует срочной замены; 4) помещение не обеспечено вентиляцией; 5) помещение затапливается грунтовыми водами; 6) запасной выход отсутствует.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора изменялся с 01.04.2002 до 12 934 рублей и с 01.05.2003 до 22 449 рублей 36 копеек в месяц.

Последний платеж ОАО "ТКЦ "Волга" произвело 23.12.2003.

При удовлетворении заявленных требований суд исходил из того, что обязанность по внесению арендной платы за пользование предоставленным истцом помещением с 01.09.2003 по 31.01.2004 в размере и сроки, установленные договором от 24.04.2001 N 02.4.2653, ответчиком не исполнена и в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации МИО НО не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора и обнаружены арендатором при передаче помещения в аренду, а потому неиспользование ответчиком этого помещения не является основанием для прекращения обязательства перед истцом по перечислению арендных платежей.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.

Из материалов дела (в частности, из письма ответчика от 15.01.2001 N 18, подписанного сторонами акта передачи) видно, что спорное нежилое помещение в здании, подлежащем реконструкции, предоставлено в аренду с 15.04.2001 в состоянии, изначально не пригодном для использования по предусмотренному контрагентами в договоре от 24.04.2001 N 02.4.2653 целевому назначению (для размещения кафе), то есть могло быть использовано арендатором только после проведения капитального ремонта.

Постановлением Законодательного Собрания Нижегородской области от 14.05.1999 N 149 "О привлечении инвестиций в реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости государственной собственности Нижегородской области" администрации Нижегородской области разрешено привлекать средства инвесторов (арендаторов) в реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Нижегородской области, и предложено осуществить отбор инвесторов (арендаторов) в соответствии с постановлением администрации Нижегородской области от 10.12.1997 N 344 на конкурсной основе по результатам рассмотрения инвестиционных проектов, срок выполнения которых - не более трех лет.

Из имеющихся в деле документов видно, что ОАО "ТКЦ "Волга" составило инвестиционный проект реконструкции и капитального ремонта помещения, согласовало проект с балансодержателем и неоднократно обращалось к истцу для решения вопроса об объявлении конкурса, однако положительного ответа не получило.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Договором от 24.04.2001 N 02.4.2653 срок проведения арендодателем капитального ремонта не установлен, следовательно, он должен быть проведен в разумный срок, однако данный вопрос судом не исследован.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В письме от 27.08.2003 N 36 ОАО "ТКЦ "Волга" просило арендодателя не взимать арендную плату за неиспользуемое арендатором помещение с учетом того, что применяемый при расчете арендной платы коэффициент, учитывающий периодичность пользования арендатором помещения, равен нулю.

В соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Неисследованность судом обстоятельств, связанных с капитальным ремонтом помещения, и неприменение пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации привели к ошибочным выводам об исполнении МИО НО обязательств по договору аренды от 24.04.2001 N 02.4.2653 надлежащим образом и о наличии у ответчика обязанности уплатить арендную плату за пользование спорным помещением с 01.09.2003 по 31.01.2004, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Указанное является основанием для отмены принятых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом всех обстоятельств дела оценить, являлось ли разумным со стороны арендодателя непроведение капитального ремонта находящегося в аварийном состоянии помещения в течение срока действия договора (2,5 года), а также было ли правомерным прекращение оплаты арендных платежей арендатором в силу статей 616 (пункта 1) и 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 30.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 13.09.2004 по делу N А43-5225/2004-12-110 Арбитражного суда Нижегородской области отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Нижегородской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.