ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 октября 2004 года Дело N А23-36/04Г-4-02


[Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение, при этом суд указал, что в силу положении ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, в натуре означает прекращение общей собственности для всех ее участников]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: ..., при участии в заседании: от истца - не явился, извещен надлежаще; от ответчиков - ООО "АЛАРМ" - Родин М.М., представитель (дов. пост. N 3 от 01.10.2004); Кондрашин Ю.Н., директор (приказ N 27/1-ЛС от 25.11.2002); ООО "Чулочно-носочное предприятие" - представитель не явился, извещен надлежаще, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Фирма "АЛАРМ", г.Калуга, на решение от 13.05.2004 и постановление апелляционной инстанции от 21.07.2004 Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-36/04Г-4-02, установил:

Комитет по управлению имуществом г.Калуги обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к ООО "Чулочно-носочное предприятие" и к ООО "Фирма "АЛАРМ" о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости от 05.12.2002 в связи с нарушением права преимущественной покупки доли.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 13.05.2004 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.07.2004 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик - ООО "Фирма "АЛАРМ" обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, как незаконные.

В настоящем судебном заседании представители заявителя поддержали доводы жалобы.

Представители истца и второго ответчика в суд не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Учитывая требования ст.284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей заявителя, оценив доводы жалобы, кассационная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в силу следующих оснований.

Как усматривается из материалов дела, 16.02.99 между администрацией Ленинского округа г.Калуги в лице главы администрации и ТОО "Чулочно-носочное предприятие" (правопреемником которого является ООО "Чулочно-носочное предприятие") заключено соглашение (об отступном) о прекращении обязательства по решению Арбитражного суда Калужской области от 20.07.98 путем замены первоначального предмета исполнения другим, согласно которому во исполнение обязательства о взыскании задолженности в сумме 616 тыс. 108 руб. должник передал в собственность администрации принадлежащее ему недвижимое имущество стоимостью 616 тыс. 108 руб. в виде 0,35 части (7/20 долей) производственного здания, расположенного по адресу: г.Калуга, ул.Стеклянников Сад, д.4, площадью 317,7 кв.м (2-ой этаж здания) согласно прилагаемой копии технического паспорта здания.

На основании указанного соглашения администрации Ленинского округа г.Калуги 23 февраля 1999 года выдано свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на 7/20 долей в незавершенном строительстве общей площадью 317,7 кв.м, а по распоряжению городского головы N 5053-р от 11.11.2002 нежилые помещения в виде комнат N 1, 9, 10, 11, 13, 14 на 2-м этаже вышеуказанного здания площадью 307,5 кв.м, а также места общего пользования площадью 10,2 кв.м переданы на баланс Управления ЖКХ г.Калуги.

Право долевой собственности первого ответчика на 13/20 долей производственного здания в стадии незавершенного строительства, общей площадью 908,6 кв.м также зарегистрировано, о чем ООО "Чулочно-носочное предприятие" 11.11.99 выдано свидетельство N 40-01/26-14/1999-59.

12.03.2003 ООО "Чулочно-носочное предприятие" обратилось к истцу с письмом N 21 о намерении продажи части своей доли в виде помещения 1-го этажа площадью 157,9 кв.м постороннему лицу для производственной деятельности по цене 308 тыс. 036 руб.

Однако, ранее 05.12.2002 между ООО "Чулочно-носочное предприятие" и ООО "Фирма "АЛАРМ" подписан договор купли-продажи вышеуказанного имущества, а 24.04.2003 ООО "Фирма "АЛАРМ" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 157,9 кв.м на первом этаже незавершенного строительством двухэтажного панельного производственного здания (строение 2), расположенного по адресу: г.Калуга, ул.Стеклянников Сад, д.4.

Ссылаясь на нарушение ответчиками преимущественного права покупки продаваемой доли, находящейся в общей собственности сторон, Комитет по управлению имуществом г.Калуги обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав, что письмом N 382 от 03.04.2003 комитет сообщил первому ответчику о согласии приобрести долю в муниципальную собственность по предложенной цене и просил предоставить проект договора купли-продажи для его рассмотрения и подписания.

Удовлетворяя заявленные требования, суд области сделал вывод о нарушении ответчиками при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2002 прав истца в части реализации положений пунктов 1, 2 ст.250 ГК РФ.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судебных инстанций, в силу следующих обстоятельств.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю на праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Рассматривая заявленные требования, суд придал представленному истцом письму N 382 от 03.04.2003 о согласии Комитета по управлению имуществом г.Калуги приобрести долю доказательственное значение, не дав должной правовой оценки отсутствию в материалах дела доказательств направления указанного письма в адрес ООО "Чулочно-носочное предприятие" и получения последним данного уведомления.

Наличие указанных доказательств имеет существенное значение для рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку по смыслу п.2 ст.250 ГК РФ собственники доли, не отреагировавшие на извещение продавца о намерении продать долю постороннему лицу, утрачивают преимущественное право покупки доли.

Помимо этого, судом не дано оценки соглашению о разделе имущества в натуре, заключенному между ООО "Чулочно-носочное предприятие" и муниципальным образованием "Город Калуга" в лице городского головы от 21.03.2003.

В силу положении ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, в натуре означает прекращение общей собственности для всех ее участников.

При данных обстоятельствах, учитывая тот факт, что раздел здания в натуре по соглашению от 21.03.2003 повлек прекращение общей долевой собственности, суд должен был дать оценку возможности применения к спорным правоотношениям положений ст.250 ГК РФ и права Комитета по управлению имуществом г.Калуги на предъявление иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя по спорной сделке.

Кроме того, сделав вывод о несоответствии договора купли-продажи от 05.12.2002 нормам ст.250 ГК РФ, суд области не применил положения п.3 ст.433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Учитывая тот факт, что регистрация перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости произведена 24.04.2003 согласно свидетельству N 40ЕР104713, выданному ООО "Фирма "АЛАРМ" после подписания сторонами соглашения о разделе имущества в натуре от 21.03.2003, договор купли-продажи недвижимости от 05.12.2002 считается заключенным в момент его государственной регистрации, которая состоялась после прекращения права общей долевой собственности и утраты преимущественного права истца на приобретение доли.

При данных обстоятельствах, кассационная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию суда в ином составе судей.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеуказанные недостатки и принять решение по существу спора.

На основании изложенного, руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.ч.1, 2 ст.288, ст.289 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 13.05.2004 и постановление апелляционной инстанции от 21.07.2004 Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-36/04Г-4-02 отменить и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда в ином составе судей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Резолютивная часть постановления объявлена 11.10.2004.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.10.2004.