ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 сентября 2005 года Дело N А56-29510/04


[Суд кассационной инстанции отменил состоявшиеся по делу судебные акты, и отказал в удовлетворении требования об изменении пункта договора аренды нежилых помещений и определении размера арендной платы, поскольку договором предусмотрена только одна возможность увеличения арендной платы - при увеличении налогов, однако на данное основание изменения размера арендной платы истец не ссылался]

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Сергеевой И.В., судей: Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии: от ООО "Форм-Инвест" Дмитренко Ю.Ф. (доверенность от 20.07.2004), Цомаева А.С. (доверенность от 05.07.2004), от банка "Авангард" Коссиковского Б.М. (доверенность от 24.12.2004), Огурцова И.А. (доверенность от 15.01.2005), Тизенгольта Д.О. (доверенность от 24.12.2004), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Авангард" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2004 (судья Астрицкая С.Т.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2005 (судьи: Мельникова Н.А., Попова Н.М., Тимухина И.А.) по делу N А56-29510/04, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая фирма "Форм-Инвест" (далее - ООО "Форм-Инвест") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий банк "Авангард" (далее - банк "Авангард") об изменении пункта 3.1 договора от 26.03.99 N 1-99/ор аренды нежилых помещений и определении размера арендной платы в сумме, эквивалентной в рублях 420 долларам США за один квадратный метр арендуемой площади в год, которая в соответствии с законом может быть изменена один раз в течение года.

Исковые требования мотивированы тем, что с момента заключения договора существенно изменилась обстановка в связи со значительным ростом рыночных цен и увеличением затрат на содержание нежилых помещений. В качестве правового обоснования иска ООО "Форм-Инвест" сослалось на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе рассмотрения дела истец дополнил основания своих требований ссылкой на существенное нарушение банком "Авангард" условий договора, касающихся проведения арендатором текущего и капитального ремонта здания, поддержания его в надлежащем состоянии.

Решением от 16.11.2004 пункт 3.1 договора аренды от 26.03.99 изменен, установлен размер арендной платы 420 долларов США за один квадратный метр в год с оплатой в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2005 решение от 16.11.2004 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе банк "Авангард" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом статей 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также на нарушение норм процессуального права, выразившееся в ненадлежащей оценке доказательств, и несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения положений договора аренды не имелось; существенного нарушения договора ответчик не допускал; договором предусмотрена возможность увеличения арендной платы только в случае увеличения налогов, уплачиваемых за сданное в аренду имущество.

ООО "Форм-Инвест" в отзыве на жалобу считает ее доводы необоснованными, а содержащиеся в судебных актах выводы - правильными.

В судебном заседании представители банка "Авангард" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ООО "Форм-Инвест" против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "Форм-Инвест" (арендодатель) и банком "Авангард" (арендатор) заключен договор от 26.03.99 N 1-99/ор аренды нежилых помещений (здания) общей площадью 882,9 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д.105-107, лит.А2, пом.1-Н (ч.1-8) в подвале, 4-Н (ч.1-6, 16) на первом этаже, 6-Н (ч.1-8, 24) на втором этаже, 8-Н (ч.1-15, 38) на третьем этаже, 10-Н (ч.1-11, 18, 19) на четвертом этаже, для использования в качестве помещения представительства (филиала) банка сроком на 15 лет. Помещения переданы арендатору по акту сдачи-приемки от 26.03.99.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет эквивалент 100 долларов США за 1 кв.м арендуемой площади в год в рублях по курсу Центробанка России на день платежа. Помимо указанной платы арендатор компенсирует арендодателю расходы по арендной плате за земельный участок в полном объеме.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора на 1 января каждого года представлять арендодателю на согласование план проведения ремонтных работ арендуемых помещений, своевременно, по письменному разрешению арендодателя, за свой счет, своими силами и материалами производить текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений с последующим представлением арендодателю отчета о проделанных работах.

Согласно пункту 2.2.3 договора банк "Авангард" несет все расходы по содержанию и эксплуатации здания; производит оплату по договорам энергоснабжения и технического обслуживания здания (пункт 2.2.4).

В пункте 2.2.5 договора стороны определили, что сумма арендной платы автоматически увеличивается при увеличении налогов, уплачиваемых за сданное в аренду имущество. Увеличение арендной платы производится пропорционально увеличению указанных налогов.

Пунктом 2.2.8 на арендатора возложена обязанность постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасады, крышу и межэтажные перекрытия здания.

В марте 2004 года ООО "Форм-Инвест" обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" (далее - Центр оценки) с заявкой на проведение предварительной оценки рыночной стоимости и рыночной арендной платы нежилых помещений, предоставленных в аренду по договору от 26.03.99. По заключению Центра оценки от 31.03.2004 предварительная рыночная арендная плата за 1 кв.м общей площади нежилых помещений в месяц (без учета коммунальных расходов) с вероятностью 85% находится в диапазоне рублевого эквивалента 42-46 долларов США, включая НДС.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств и исходя из данного заключения, ООО "Форм-Инвест" направило банку "Авангард" предложение о внесении изменений в пункт 3.1 договора, установив арендную плату в размере рублевого эквивалента 420 долларов США за 1 кв.м арендуемой площади в год в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа, но не ниже 29 рублей за один доллар США.

Поскольку арендатор отказался подписать предложенный истцом проект дополнительного соглашения, ООО "Форм-Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Один из таких случаев предусмотрен статьей 451 упомянутого Кодекса, согласно которой изменение договора возможно по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии в совокупности четырех условий, перечисленных в данной норме.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как существенное изменение обстоятельств ООО "Форм-Инвест" расценивает значительный рост рыночных цен, увеличение рыночной арендной платы в настоящее время по сравнению с установленным в договоре.

Между тем рост рыночных цен нельзя признать таким обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора; изменение рыночных цен в сторону увеличения является естественным следствием экономических процессов; резкого скачка цен, вызванного какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, в период после заключения договора аренды от 26.03.99 не наблюдалось; постоянный рост рыночных цен является объективным обстоятельством, в условиях которого осуществляют экономическую деятельность все хозяйствующие субъекты.

С учетом изложенного нет оснований говорить и о наличии в совокупности четырех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, в частности, стороны в момент заключения договора не могли исходить из того, что рыночные цены останутся неизменными н3а протяжении пятнадцати лет - срока, на который заключен договор. Размер арендной платы определен договором в иностранной валюте, что частично компенсирует инфляционные процессы. Помимо обязанности вносить арендную плату за арендатором сохраняются обязанности по выполнению текущего и капитального ремонта арендуемого имущества, его содержанию, что в условиях роста рыночных цен связано с увеличением затрат ответчика, поэтому нельзя считать существенно изменившимися как обязательства банка "Авангард", так и соотношение интересов сторон.

Кроме того, само по себе заключение оценщика от 31.03.2004 не свидетельствует о существенном изменении рыночной ситуации, а размер арендной платы, предложенный истцом исходя из данного заключения, нельзя признать достаточно обоснованным. Величина арендной платы зависит в том числе и от состояния имущества, однако данных о том, насколько изменилось состояние помещений на момент проведения предварительной оценки по сравнению с тем, каким оно было в момент заключения договора, в деле нет. К тому же рыночная арендная плата определена без учета конкретных условий договора от 26.03.99, которыми обязанности по содержанию, ремонту здания, все расходы, связанные с его эксплуатацией, включая платежи за землю и налоговые платежи, практически полностью возлагаются на арендатора, без возмещения стоимости неотделимых улучшений при возврате здания.

Оснований для внесения изменений в договор в части размера арендной платы по мотиву существенного нарушения банком "Авангард" своих обязательств по проведению капитального и текущего ремонта помещений также не имелось. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Между тем ООО "Форм-Инвест" не представило доказательств того, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по ремонту здания оно реально несет какие-либо убытки, вынуждено за свой счет выполнять работы, вызванные неотложной необходимостью. При том, что независимо от размера арендной платы обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии за свой счет сохраняются за банком "Авангард", увеличение арендной платы не может являться следствием нарушения ответчиком пункта 2.2.2 договора.

Кассационная инстанция также считает, что судебные инстанции, удовлетворяя исковые требования, ошибочно сослались на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Названной нормой установлены только сроки, в течение которых арендная плата может быть пересмотрена соглашением сторон, что не освобождает от необходимости применения общих норм, содержащихся в главе 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, об основаниях и порядке изменения или расторжения договоров в случае предъявления одной стороной требования об изменении размера арендной платы.

В данном случае договором от 26.03.99 была предусмотрена возможность увеличения арендной платы только в одном случае - при увеличении налогов (пункт 2.2.5 договора), однако на данное основание изменения размера арендной платы истец не ссылался. При изменении условий договора во всех остальных случаях следует руководствоваться нормами гражданского законодательства.

Кроме того, не соответствует условиям договора и пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также вывод суда апелляционной инстанции о том, что в договоре от 26.03.99 арендная плата была определена сторонами не только в твердой сумме, но и в форме услуг, оказываемых арендатором арендодателю, путем возложения на арендатора затрат на улучшение имущества. Из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений следует, что размер арендной платы определен сторонами в пункте 3.1 договора в рублевом эквиваленте твердой суммы в долларах США. Включение в договор условий о распределении между сторонами обязанностей по ремонту и содержанию арендованного имущества в соответствии со статьей 616 упомянутого Кодекса, а также об урегулировании вопроса о возмещении стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора в соответствии со статьей 623 того же Кодекса не свидетельствует об избрании сторонами смешанной формы арендной платы.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит, что основания, предусмотренные статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, иными законами или договором, для изменения договора от 26.03.99 отсутствуют, статья 614 того же Кодекса самостоятельных оснований для пересмотра арендной платы по требованию арендодателя не устанавливает, в связи с чем исковые требования не подлежали удовлетворению.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что при вынесении обжалуемых судебных актов судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда первой и постановление апелляционной инстанций подлежат отмене и в иске ООО "Форм-Инвест" должно быть отказано.

В связи с отменой судебных актов и удовлетворением кассационной жалобы банка "Авангард" понесенные им судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам в сумме 2000 руб. возлагаются на ООО "Форм-Инвест".

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2004 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2005 по делу N А56-29510/04 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая фирма "Форм-Инвест" в пользу открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Авангард" 2000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Текст документа сверен по: